“盈利能力趋降 房企提升盈利空间成当务之急”

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经记者杨宠从上海强发

尽管领域利润下降，规模增长率下降，但对开发商来说，盈利空之间和手段不少，只要能实现多次创新、高投资转化率的时代，依然有希望。

开发商的净利润率有可能下降到4%吗？

亿翰智库研究员陈豪林说，由于房价急速下跌，地价没有被召回。 因为这个房地产领域的整体利润率有进一步恶化的趋势。 一家公司表示，如果不进行税务筹划，年净利润率很可能在4%以下。 并且，作为开发商提高净资产收益率的比较有效手段的高周转，目前的效果非常不理想。 大多数公司的销售规模没有超过30%，整个领域的净资产收益率比以往有一定程度的下降。

在这种环境下，开发商要想从资本市场直接融资，给股东更好的回报，只有寻找其他途径。

克瑞新闻集团研究中心副总导演林波以万科为例，指明了一个方向。 据他介绍，选择万科小股操盘手的年三季度净资产收益率波动情况略好于其他开发商，可见小股操盘手对万科净资产收益率的贡献。

但是，很多领域的人向《每日经济信息》记者表示，股权操作、代收等模式，可以获得企业品牌出口、管理费等额外收益，因此这个收益率确实比常规开发商要高一些。 但是，由于代建和小股操盘手的收款率较高，中小住宅企业接受代建和小股操盘手的规模不大。 在这种背景下，小股操盘手和代建等模式，公司净资产收益的提高能力非常有限。

除小股操盘手和代建外，房地产行业还选择学习彩色生活模式，期望通过服务提高企业盈利能力。 约翰智库挑选了几个典型的服务公司的财务数据和代表性的开发公司的财务数据。 包括中介行业世界联合银行、社区服务行业彩色生活和金融服务行业诺亚财富等3家代表性房地产类服务机构，以及开发行业万科、保利、招商、碧桂园和恒大5家。 数据显示，主要负责房地产服务的公司毛利率和净资产收益率普遍领先于之前流传的开发公司。

此前，海通证券也发表了同样的看法，认为房企有机会通过提供顾客增值服务来提高企业的毛利和净资产收益率。

世茂集团副总裁蔡雪梅还提出将住宅作为一个网络平台的构想，接入资产管理、保险、旅游产品、装修住宅等不同业务，通过与这种相关费用的连接和嵌入，将产生增值的客户收益 用这样的方法提高房地产公司未来的利润率和盈利能力。

价格管理已成为当务之急

通过增加附加服务来积极提高毛利率，开发者们也在不断探索降低价值成本，提高净资产收益率的可能性。

林波表示，目前开发商的土地、人力等多种价格不太容易管理，但能节约的机会只有财务价格。

平安信托的一位内部人士表示，迄今为止，许多房企与他们进行了讨论，考虑利用房地产众包开发的方法来降低融资价格，但这种方法最终并未得到实质性的推动。 其中一个重要原因是建设部有确定规定，禁止开发商未经预售许可证就以任何形式向顾客收取资金。

但是，这并不意味着房企不能比较有效地降低融资价格。 上海一家外贸进口企业的销售人员表示，目前利用信用证融资是低息融资的一种形式，房企也进入了这些行业，但具体规模尚不清楚。

如果降低融资价格的方法有打边球的嫌疑，那么在海外市场发行优先票据、获得银行集团贷款等方法就成为了许多公司的主导方法。

旭辉地产在去年上半年通过降低债务比率得到香港市场的认同，其平均财务融资价格也至此降至上市以来的最低水平。

除融资价格外，降低建筑价格也是一种方法，但这些手段能否彻底提高房企净资产收益率还需要进一步验证。 确实，开发者今年将通过进一步集中管理、精细管理价格来提高收益。