“新掌门面临“去化”考验：华远地产152亿存货压顶”

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经记者董来孝康从北京出发

任志强在外界的关注下振起袖子聪明退休，对于华远地产新任掌门人孙秋艳来说，面临的考验之一是三季度末近152亿的库存“堰塞湖”。

据《每日经济信息》记者整理，2009年以来，年“新国十条”和年“新国八条”房地产调控政策出台后，当年华远地产前三季度经营活动产生的现金流净额分别约为-5.33亿元和-2.66亿元，其他

“企业今年第三季度的销售业绩确实不好。 有三个理由。 一是市场比去年差多了。 二是部分项目开发进度会影响开盘时间，对销售业绩有一些影响； 三是北京有很多保障房，原定马上开设，但由于有很多审批环节，错过了一点时间。 最后一个季度会有一些改善。 ”华远地产相关负责人在接受《每日经济信息》记者采访时表示，预计全年的销售合同额不会比去年少，销售合同面积也应该和去年差不多。

上个季度的销售合同额比去年同期下跌了21%

10月底，华远地产发布了年第三季度经营状况简报。 这是2009年以来首次发布第三季度经营状况简报。

根据上述简报，年前三季度华远地产营业收入近43亿元，比去年同期几乎翻了一番，但归属于上市公司股东的净利润为2.89亿元，比去年同期下跌7.54%。

公开数据显示，今年三季度，135家a股上市房企归属于上市公司股东的净利润近432亿元，比去年同期下跌3.21%。 这是自2008年以来，上市住宅企业整体利润首次出现负增长。

业内人士对《每日经济信息》记者表示，这些情况不仅受到销售不景气的影响，也有降价求量的影响。 根据中国指数研究院公布的数据，11月百城住宅平均价格比上个月下跌0.38%，连续7个月下跌，比去年同期下跌1.57%。

对销售不景气最明显的指标是销售合同额。 年前三季度，华远地产复工面积和竣工面积分别约为205万和32.4万平方米，比去年同期分别达到29%和72%。 但是，销售合同额为29亿5000万元，比去年同期减少21%。

独一无二的是，上三季度收益超过60%的世茂股，合同金额比去年同期增长13%，到9月底达到了年销售目标的72%。 去年同期合同额比去年同期增长44%，提前实现了年销售目标。

另外，据公开报道，今年第三季度，20多家企业品牌住宅企业中，销售完成率不足7成的企业占70%，部分完成率不足5成。 去年三季度末，许多主要房企已经完成或基本完成了年度销售任务。

库存集中在建设工程和土地储备上

销售完成率低直接关系到库存高的企业。 据《每日经济信息》记者统计，从2009年到2009年，华远地产第三季度末库存余额分别约为24.54亿元、43.5亿元、67.17亿元、76.88亿元、111.89亿元、151.83亿元，上升势头强劲

盛资本总裁黄立冲等行业资深人士在领域内计算上市房企库存消化周期的常用方法是将今年第三季度末的库存余额除以去年的平均月销售额，即销售合同额，计算结果具有较好的参考意义，在今年第三季度前的月收入账和营业价

据《每日经济信息》记者介绍，华远地产去年销售合同额为56.1亿元，月销售合同额为4.675亿元。 以此为分母，如果以华远地产年第三季度末的151.83库存余额为分子，库存消化周期为32.48个月。

华远地产今年三季度预期收入下跌较大，月平均为3.56亿元。 营业价格约为33亿7400万元，比去年同期下跌70%以上，月平均为3亿7500万元。 如果以应收账款和营业价格为除数，库存消化周期将更长，分别约为42.65个月和40.49个月。

相关调查机构表示，今年第三季度，部分房企库存严重积压，库存消化周期大幅上升。 按上述方法计算，(年第三季度末库存余额/销售合同额( 12 ) )万科、保利地产、招商地产、金地集团库存消化所需时间分别约为24.66个月、26.34个月、26.21个月、22.97个月。

华远地产在第三季度报告中未对库存进行说明，但半年报显示，华远地产库存余额约144.56亿元，其中开发价格和开发产品分别约134.98亿元和9.58亿元。

“库存增加对房地产企业来说是个好事件，证明企业规模在扩大，最重要的是库存质量。 企业库存中开发产品目前房款少，开发价格包括建设工程和土地储备等。 ”。 上述华远地产相关负责人。

据半年新闻报道，华远地产开发定价项目下共有14个项目，分布在北京、长沙、西安，其中北京新通源远项目、长沙地韵项目和长沙人韵项目期末余额共计5.6亿元，没有开工时间和竣工时间表。 上述行业的资深人士表示这些项目应该是土地储备。

在长沙，华远地产有3个项目，其中长沙华远华中心项目期末余额预计将达到21.18亿元，总投资额预计将达到94.38亿元，早在年5月开工，但预计将于年竣工。

上述相关负责人表示:“长沙的项目本来就是古老的城市，企业将其分为南北两部分，北区由橘韵企业开发，2000多户居民拆迁基本完成。 南区是人韵和地韵企业开发的，因为计划还没有完成，所以没有拆迁，但是住宅、商场、办公楼等情况还没有最终明确。 ”。

华远地产开发产品现房共有10个项目，期末金额均不超过10亿元。

上海易居房地产研究院研究员严跃进对《每日经济信息》记者表示，“从去库存的角度来看，现房多是理所当然的特点，是能够快速转移到现金流的资产。 土地储存在现在的房间里，中间有太多不确定性，也容易耗费资金的市场冷却后，高库存耗尽了大量资金。 ”

这些相关负责人没有透露华远地产第三季度末库存的开发价格是保障房还是土地储备。

银行借款比去年同期增加了近150%

在库存大幅上升、项目竣工时间延长的情况下，预收款往往是房企保证资金链稳定的重要手段之一。

但据wind统计，135家申万a股上市房企三季度末存款账户的整体增长率也有所下降，暗示未来收入增长率仍将处于较低水平。

据《每日经济信息》记者统计，从2009年到2009年，华远地产第三季度末的预收款分别约为9.64亿元、19.72亿元、27.38亿元、34.24亿元、44.4亿元、32.02亿元。

“应收账款下降是因为今年第三季度，销售合同额结转跟不上营业收入。 但是，第四季度销售完成后，应该有一些改进。 与前三个季度相比，第四季度的合同额和退款额将大幅增加。 ”。 上述相关负责人的人称。

在存款账户大幅下跌的情况下，截至今年第三季度末，华远地产短期贷款和长期贷款共计49.7亿元，比去年同期增长近150%。 去年同期为19亿8900万元，均为长时间借款。

上述相关负责人表示，“短期贷款和长期贷款是比去年同期增长150%的阶段性产物，第四季度短期贷款将下降，债务结构将有所改善。”

据cric广州房价评估中心统计，a股139家上市房企筹资活动产生的净现金流达到1812亿元，环比增长23%。 业界普遍认为融资连续三个季度成为房地产领域现金流入的主要来源，这表明公司的正常资金运营仍然离不开杠杆作用。

年1~9月，在华远地产销售商品、提供劳务提供的现金约29.11亿元，取债收到的现金近56.99亿元，两者之比为0.51。

根据cric广州房价评估中心提供的数据，截至今年第三季度末，a股139家上市房企销售商品、提供劳务收到的现金与融资流入的现金之比为0.87，这是全年来首次出现该指标低于1，融资继续是领域的主要资金来源。

年9月底，华远地产币现金、短期贷款、1年内到期的非流动负债和长期贷款分别约为20.81亿元、16.11亿元、12.83亿元和33.58亿元，现金短债比为0.72，短债比为1.16。

今年第三季度末，a股139家上市房企短债比年初上涨23%，领域现金短债比为0.89； 长短债务比为1.68，环比提高5%。 其中，大型房企改善最明显，长短债务环比提高16%至2.67，中型房企和小型房企也有较小改善。

但公开数据显示，部分公司短债比例较低，泰禾集团和嘉凯城现金短债比例均为0.17，其次为滨江集团0.26、阳光城0.29，均在0.3以下，业内人士直言相关公司资金运营压力极大。

接受《每日经济信息》记者采访的业内人士表示，尽管央行降息和各地限购解除，但随着联邦储备系统理事会qe结束，国内外融资环境严峻，流动性萎缩，有可能保持节制。 由于包括华远地产在内的中小房企融资相对不顺利，面临较大的短债偿还，今后一段时间内资金链将继续受到压力。

(实习生张昊对本文也有贡献) ) ) ) )。