“上市房企库存超2万亿元 年末或“以价换量”减压”

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经记者王杰胡健出生于北京

央行11月下旬突然降息，随后下半场部分第一、二线城市成交量和价格很快回升，行情上涨，该楼市冬季房企年末业绩可能“釜底抽薪”。

但现在谈楼市整体回暖还为时过早。 在政策持续加温的基础上，积压了超过2.2万亿元的库存坚冰。 在地区产业中，你是怎么理解库存的意思的？ 2亿2千万的库存意味着什么？ 不同城市，不同住宅企业的房地产库存现状如何？ 消化需要多长时间？ 未来，价格和数量的选择问题怎么办，这些问题将继续考验房企的综合能力。

随着政策环境的改善，土地市场和楼市的成交逐渐回暖，但房地产领域的库存依然处于高位是不争的事实。

根据cric研究中心提供的统计数据，三季度末，a股139家房企库存达到2.23万亿元，环比上涨5%。 其中，4家大型房企库存比略有增长3%； 15家型住宅企业的库存比年初上升了25%，120家小住宅企业位居中央。 部分库存消化周期超过18个月，比去年同期增长1倍的房企，大名城增长128%至26.36个月，苏宁环球增长154%至22.57个月，深振业增长135%至18.53个月。

但昨日( 12月9日)中原地产研究报告显示，北上广深等一线城市住宅土地成交全面创历史纪录。 截至12月7日，3274亿5900万元的土地交易额不仅提前突破前一年创下的历史记录，还将首次突破3000亿大关，预计全年将突破3500亿。

中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《每日经济信息》采访时表示，房地产领域的整体趋势还是体现在库存的增加上。 库存过高会占用房企的资金，进一步提高资金价格，也影响房企的周转速度，进一步加大库存不足的压力。

第三季度的库存持续上升/

中国房地产新闻集团研究员陈开朝在接受《每日经济信息》记者采访时表示，房企库存包括已购买土地、新建后投入建设并取得预售许可证的可售部分(包括未竣工和竣工待售)。

根据cric研究中心的统计数据，从存量走势看，a股139家房企存量从年末的8833亿元持续上涨至年末的1.26万亿元、年末的1.5万亿元、年1.9万亿元，以及年第三季度的2.23万亿元。

从增长率来看，年139家房企库存比去年同期增长43%，比年同期增长19%，比年同期增长26%，年第三季度末比年初增长22%。 虽然今年住房企业的销售普遍受阻，但库存仍在迅速增长。

根据cric的研究报告，几年前库存迅速增加，是由于绝佳的行情拉动，库存大部分是土地投入，是正常的库存增加。 今年房企土地保有锐减而库存持续激增，是因为卖方抵制，属于非“常态”的库存增加。

陈开朝解体时，由于房价和库存走势，年~年全国商品房价格每年上涨6%~8%，库存保持20%~40%的增速。 年以前，房价主要与供需相关，领域库存对房价的影响很小。 年来，房企地力锐减，建设投入减少，但在高周转下，建设投入仍保持较快增速

这从全国房地产投资增速可以看出。 今年由于整体行情调整，卖方增长困难(大型房企销售较为顺利，中小房企一般无法销售)，因此房企可销售、待售部分堆积导致库存急剧上升)，证明了领域的库存风险不断聚集 “今年库存积压的房企一般会进行积极的营销活动，加大打折销售力度，房价整体下跌或稳定。 ”

土地储备也凸显了房企面临高库存的压力。 中金企业最新研究报告显示，目前许多房企土地储备规模还很大。 例如万科的土地储备规模为10000万平方米，保利地产为7660万平方米，恒大为15100万平方米。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受《每日经济信息》记者采访时表示，销售下跌是库存上涨的主要原因之一，房企去库存等待市场整体回暖后，开发商也需要在价格上进行文案，拓宽越来越多的销售渠道以价格进行变现

15家型住宅企业的净负债率“高危”

陈晟告诉《每日经济信息》记者，当前房地产领域的首要形势是千方百计去库存，有时也会给中小企业带来生存上的压力。 库存高的企业也使部分地区的房价停滞不前。 在有点信心的城市，房企可以进行一定的土地储备而不是大面积的土地储备。 放开限购、降息等政策利益，不能从根本上处理库存问题，根本原因是市场供需压力。

“从整体来看，同样是库存在急速增加，但行情不同对住宅企业的意义也有很大不同。 行情好的情况下，高库存将支持公司快速扩张，利润、负债、资金运营等财务指标不断改善。 行情不好，高库存会推高公司的负债率，财务恶化。 ”陈开朝说。

据金砖国家研究中心统计数据，三季度末，a股139家房企净负债率为101%，比四季度和上月分别上涨2.4个百分点和1个百分点。 规模不同的房企有很大分化: 4家大型房企净负债率为62%，环比下降2个百分点，负债水平合理的15家房企净负债率为137%，环比上升3个百分点，接近高位警戒线的120家小房企净负债率为120 %。

在谈到大型房企和中型房企的划分时，克比瑞方面表示，a股大型房企是大家都知道的募集保险万金，中型房企首先是年销售业绩或年营业收入近100亿元或以上的房企，多为曾跻身top50排行榜的房企。

上述15家家庭型房企包括中粮地产、华侨城a、金融街、金科股份、阳光城、泰禾集团、嘉凯城、中南建设、荣盛快速发展、滨江集团、北京城建、初创股份、世茂股份及北辰实业等。

这些机构认为，在净负债率上，如果高周转房企突破150%、非高周转房企突破120%，公司将面临较大的资金运营压力，特别是长短债务较小、融资不畅的房企，很可能发生资金链断裂风险。 “按照上述标准，15家房企6成已突破120%的高位，4成突破150%的高危线，明显进入高危状态。 ”

显然，断货与市场诉求的变动有明显的相关性。 新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为，房地产市场诉求不足的原因之一，包括城市化人口增长放缓。

一二线城市的成交依然受制于库存/

临近年末，土地市场似乎迎来了暖冬。 上周，中指院监测的40个主要城市共发布各类土地187块，比上周增加85块，上市面积887万平方米，比上周增加386万平方米。 南京、武汉、天津上市量很大。

中原地产研究总导演张大伟告诉《每日经济信息》记者，一线城市的土地市场仍然保持着较高的热度，比起三四线城市所面临的风险，房企更加稳固了一线城市。 而且，由于信贷政策的放松，一线楼市已经出现了企业稳定的迹象，在这种情况下，房企再次开始进军土地市场。 随着各类救助政策的出现，第四季度一些公司可能进入土地市场见底。 在一些热点地区，竞争将比第三季度增加。

中指院报告称，二线城市供应量上升7成，二线代表城市共发布土地147块，比上周增加59块，上市面积800万平方米，比上周增加338万平方米，环比增长73%。

从成交来看，张大伟预计，整体市场交易量比上月末有所减少，但仍居高位，12月市场成交仍居高位。

他还介绍说，11月主要城市的顾客看房量明显上升。 其中最明显的是一线城市，北京、上海的顾客咨询量上升了80%以上。 二手房业主的报价更加坚挺，小部分业主开始有涨价的意向。

但是，楼市整体成交热度的程度仍然受制于高库存，一线城市也存在同样的问题。

据连锁房地产市场研究部统计，截至12月7日，北京新建商品住宅库存93430套，得益于政策环境，顾客上市积极性有所增加，但与9万多套库存相比，住房企业的去化压力仍然很大。

亚豪机构市场总监郭毅表示，目前北京楼市库存主要集中在郊区新城，近期进入市场的楼盘也以昌平、房山、通州等新城板块为主，与同一地区多家楼盘推送，更是区域内前期未消化的存量。

地方城市也面临着同样的问题，杭州透明销售网的数据显示，杭州市区11月份库存一度突破15万户，其中住宅近10万户，创历史新高。 根据克瑞数据，杭州11月的去库存周期比10月大幅减少21%，但截至11月底，杭州的去库存周期约为13.7个月。

链家张旭认为，目前各路线城市都存在库存压力，楼市成交逐渐回暖趋势明显，但不会出现恐慌性买入，房价仍将维持在稳定区间。

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公司的样本

新师傅面临着“去化”的考验:华远地产152亿库存达到高峰

经记者董来孝康从北京出发

任志强在外界的关注下振起袖子聪明退休，对于华远地产新任掌门人孙秋艳来说，面临的考验之一是三季度末近152亿的库存“堰塞湖”。

据《每日经济信息》记者整理，2009年以来，年“新国十条”和年“新国八条”房地产调控政策出台后，当年华远地产前三季度经营活动产生的现金流净额分别约为-5.33亿元和-2.66亿元，其他

“企业今年第三季度的销售业绩确实不好。 有三个理由。 一是市场比去年差多了。 二是部分项目开发进度会影响开盘时间，对销售业绩有一些影响； 三是北京有很多保障房，原定马上开设，但由于有很多审批环节，错过了一点时间。 最后一个季度会有一些改善。 ”华远地产相关负责人在接受《每日经济信息》记者采访时表示，预计全年的销售合同额不会比去年少，销售合同面积也应该和去年差不多。

上个季度的销售合同额比去年同期下跌了21%

10月底，华远地产发布了年第三季度经营状况简报。 这是2009年以来首次发布第三季度经营状况简报。

根据上述简报，年前三季度华远地产营业收入近43亿元，比去年同期几乎翻了一番，但归属于上市公司股东的净利润为2.89亿元，比去年同期下跌7.54%。

公开数据显示，今年三季度，135家a股上市房企归属于上市公司股东的净利润近432亿元，比去年同期下跌3.21%。 这是自2008年以来，上市住宅企业整体利润首次出现负增长。

业内人士对《每日经济信息》记者表示，这些情况不仅受到销售不景气的影响，也有降价求量的影响。 根据中国指数研究院公布的数据，11月百城住宅平均价格比上个月下跌0.38%，连续7个月下跌，比去年同期下跌1.57%。

对销售不景气最明显的指标是销售合同额。 年前三季度，华远地产复工面积和竣工面积分别约为205万和32.4万平方米，比去年同期分别达到29%和72%。 但是，销售合同额为29亿5000万元，比去年同期减少21%。

独一无二的是，上三季度收益超过60%的世茂股，合同金额比去年同期增长13%，到9月底达到了年销售目标的72%。 去年同期合同额比去年同期增长44%，提前实现了年销售目标。

另外，据公开报道，今年第三季度，20多家企业品牌住宅企业中，销售完成率不足7成的企业占70%，部分完成率不足5成。 去年三季度末，许多主要房企已经完成或基本完成了年度销售任务。

库存集中在建设工程和土地储备上

销售完成率低直接关系到库存高的企业。 据《每日经济信息》记者统计，从2009年到2009年，华远地产第三季度末库存余额分别约为24.54亿元、43.5亿元、67.17亿元、76.88亿元、111.89亿元、151.83亿元，上升势头强劲

盛资本总裁黄立冲等行业资深人士在领域内计算上市房企库存消化周期的常用方法是将今年第三季度末的库存余额除以去年的平均月销售额，即销售合同额，计算结果具有较好的参考意义，在今年第三季度前的月收入账和营业价

据《每日经济信息》记者介绍，华远地产去年销售合同额为56.1亿元，月销售合同额为4.675亿元。 以此为分母，如果以华远地产年第三季度末的151.83库存余额为分子，库存消化周期为32.48个月。

华远地产今年三季度预期收入下跌较大，月平均为3.56亿元。 营业价格约为33亿7400万元，比去年同期下跌70%以上，月平均为3亿7500万元。 如果以应收账款和营业价格为除数，库存消化周期将更长，分别约为42.65个月和40.49个月。

相关调查机构表示，今年第三季度，部分房企库存严重积压，库存消化周期大幅上升。 按上述方法计算，(年第三季度末库存余额/销售合同额( 12 ) )万科、保利地产、招商地产、金地集团库存消化所需时间分别约为24.66个月、26.34个月、26.21个月、22.97个月。

华远地产在第三季度报告中未对库存进行说明，但半年报显示，华远地产库存余额约144.56亿元，其中开发价格和开发产品分别约134.98亿元和9.58亿元。

“库存增加对房地产企业来说是个好事件，证明企业规模在扩大，最重要的是库存质量。 企业库存中开发产品目前房款少，开发价格包括建设工程和土地储备等。 ”。 上述华远地产相关负责人。

据半年新闻报道，华远地产开发定价项目下共有14个项目，分布在北京、长沙、西安，其中北京新通源远项目、长沙地韵项目和长沙人韵项目期末余额共计5.6亿元，没有开工时间和竣工时间表。 上述行业的资深人士表示这些项目应该是土地储备。

在长沙，华远地产有3个项目，其中长沙华远华中心项目期末余额预计将达到21.18亿元，总投资额预计将达到94.38亿元，早在年5月开工，但预计将于年竣工。

上述相关负责人表示:“长沙的项目本来就是古老的城市，企业将其分为南北两部分，北区由橘韵企业开发，2000多户居民拆迁基本完成。 南区是人韵和地韵企业开发的，因为计划还没有完成，所以没有拆迁，但是住宅、商场、办公楼等情况还没有最终明确。 ”。

华远地产开发产品现房共有10个项目，期末金额均不超过10亿元。

上海易居房地产研究院研究员严跃进对《每日经济信息》记者表示，“从去库存的角度来看，现房多是理所当然的特点，是能够快速转移到现金流的资产。 土地储存在现在的房间里，中间有太多不确定性，也容易耗费资金的市场冷却后，高库存耗尽了大量资金。 ”

这些相关负责人没有透露华远地产第三季度末库存的开发价格是保障房还是土地储备。

银行借款比去年同期增加了近150%

在库存大幅上升、项目竣工时间延长的情况下，预收款往往是房企保证资金链稳定的重要手段之一。

但据wind统计，135家申万a股上市房企三季度末存款账户的整体增长率也有所下降，暗示未来收入增长率仍将处于较低水平。

据《每日经济信息》记者统计，从2009年到2009年，华远地产第三季度末的预收款分别约为9.64亿元、19.72亿元、27.38亿元、34.24亿元、44.4亿元、32.02亿元。

“应收账款下降是因为今年第三季度，销售合同额结转跟不上营业收入。 但是，第四季度销售完成后，应该有一些改进。 与前三个季度相比，第四季度的合同额和退款额将大幅增加。 ”。 上述相关负责人的人称。

在存款账户大幅下跌的情况下，截至今年第三季度末，华远地产短期贷款和长期贷款共计49.7亿元，比去年同期增长近150%。 去年同期为19亿8900万元，均为长时间借款。

上述相关负责人表示，“短期贷款和长期贷款是比去年同期增长150%的阶段性产物，第四季度短期贷款将下降，债务结构将有所改善。”

据cric广州房价评估中心统计，a股139家上市房企筹资活动产生的净现金流达到1812亿元，环比增长23%。 业界普遍认为融资连续三个季度成为房地产领域现金流入的主要来源，这表明公司的正常资金运营仍然离不开杠杆作用。

年1~9月，在华远地产销售商品、提供劳务提供的现金约29.11亿元，取债收到的现金近56.99亿元，两者之比为0.51。

根据cric广州房价评估中心提供的数据，截至今年第三季度末，a股139家上市房企销售商品、提供劳务收到的现金与融资流入的现金之比为0.87，这是全年来首次出现该指标低于1，融资继续是领域的主要资金来源。

年9月底，华远地产币现金、短期贷款、1年内到期的非流动负债和长期贷款分别约为20.81亿元、16.11亿元、12.83亿元和33.58亿元，现金短债比为0.72，短债比为1.16。

今年第三季度末，a股139家上市房企短债比年初上涨23%，领域现金短债比为0.89； 长短债务比为1.68，环比提高5%。 其中，大型房企改善最明显，长短债务环比提高16%至2.67，中型房企和小型房企也有较小改善。

但公开数据显示，部分公司短债比例较低，泰禾集团和嘉凯城现金短债比例均为0.17，其次为滨江集团0.26、阳光城0.29，均在0.3以下，业内人士直言相关公司资金运营压力极大。

接受《每日经济信息》记者采访的业内人士表示，尽管央行降息和各地限购解除，但随着联邦储备系统理事会qe结束，国内外融资环境严峻，流动性萎缩，有可能保持节制。 由于包括华远地产在内的中小房企融资相对不顺利，面临较大的短债偿还，今后一段时间内资金链将继续受到压力。

(实习生张昊对本文也有贡献) ) ) ) )。

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区域样品

出现“蓝印户口”后遗症，天津的去化周期长达33个月

经过记者王杰从北京出发

目前，三四线城市被认为是房企的“红海”，一二线城市被认为是新的利润增长点，房企争相在一二线城市攫取土地，这样的城市也被誉为“芬芳”。 但奇怪的是，在天津，这个“1.5线”的城市库存也太高了。 根据中指院天津分院提供的数据，截至11月30日，天津住宅市场可销售量为2358.87万平方米，清出周期上升至33.6个月(清出周期=目前可销售面积/6个月前平均可销售面积()，11月天津商品住宅可销量和清出萨

首都经济贸易大学房地产研究中心主任赵秀池在接受《每日经济信息》记者采访时表示，天津楼市高库存的原因之一是蓝印户口关闭导致外来人口住房诉求减少，以及楼市低迷的情况下推出了投资投机诉求。 京津冀合作快速发展有着良好的期望，但把北京的人口和产业引进天津还需要一段时间。 “尽管天津房价便宜，住在天津，但在北京双城的生活不太现实。 ”赵秀池说。

出清周期上升到33.6个月

根据中指院天津分院的统计数据，截至11月30日，天津住宅市场可销售量为2358.87万平方米，比上个月增加16万平方米，创历史新高。 11月住宅市场新增准入面积125.63万平方米，比上个月增长51.69%。

这些机构的研究报告显示，11月天津住宅市场供需明显增加，但销售供给比仍在1以下，供给过剩，库存持续上升。 继取消限购限贷政策后，11月央行出台降息政策进一步增强市场信心，在政策协同效应下，成交量大幅回升至100万平方米以上。 但是，受6月以来市场恢复滞后的影响，去化速度依然处于低位，当月结算周期持续上升至33.6个月。

虽然库存在高位，但由于特殊的地理位置，天津仍然受到许多房企的关注。 《每日经济信息》记者调查天津市统计局数据发现，1~10月该市房地产开发投资1452.93亿元，比去年同期增长18.9%，占全市城市固定资产投资的比重为15.1%。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷告诉记者，天津楼市库存量大的主要原因是几年前土地出让过剩。 新城控股拆除数据显示，2006年，天津市成交土地建筑面积625万平方米，商品房销售面积1458万平方米，两者之比为0.43。 这个比值在2007年以后持续上升，年达到高峰，为3.02。 经过一年的发展，这个比率逐年下降，年降至1.22。

城市板块持续分化

欧阳捷指出，城市分化、板块分化、楼宇分化、公司分化已成为楼市四大新趋势。

据中指院天津分院统计，11月天津各区成交结构持续调整，市内6区成交量持续增加，达到今年以来的高峰，成交占比上升近2个百分点，达到20%。 环城四区成交量在四大领域中居首位，11月成交也明显增加，成交占有率上升至39%。 滨海新区、远郊地区县成交率相对宽松，市场份额分别下降到17%和24%。

在业内人士看来，天津楼市起伏不定，受到政策方面的影响。 由于“蓝印户口”的末班车效应，天津楼市在5月进入空前爆炸，到6月市场迅速转入下行通道。

根据克瑞的数据，今年5月，天津二手房价格指数为1150.1点，比去年同期上涨11.40%。 4月中旬天津市宣布5月底取消“蓝印户口”以来，作为“蓝印”重镇的远郊区县，武清楼市进入一个半月的疯狂状态，成交量占同期全市的三分之一以上。 受武楼市爆炸性的影响，5月天津楼市成交增长率位居全国第一。 但是进入6月，武清乃至整个天津市的楼市急速变冷。

由于地处天津河北省的中心，武清成为北京天津地区近两年来房地产开发投资最集中的地区之一。 据不完全统计，保利、住总、中国水利水电、初创、世贸、恒大、远洋、本联、泰禾等大公司都在武清“重兵布阵”，而且项目大多是超级大盘。 恒大在武清区介入一级开发，土地储备超过百万平方米； 保利获得了武清区光明道项目，建筑面积约27万平方米的北京居民总在武清开发总建筑面积27.6万平方米的居民总尚清湾项目最初在武清获得了290万平方米的用地。

迎接天津楼市或暖冬

天津“蓝印户口”取消后，一家大型开发公司武清区项目负责人在接受《每日经济信息》记者采访时表示，查看市场必须在看周期的同时，将周期纳入全部领域。 武清楼市的走向要看京津冀一体化对天津的盈利程度。

中指院发布的《天津房地产公司动态监测》报告显示，11月，天津商品房销售总额连续4个月达到147亿元，其中积分监测的30家企业品牌房企占61.3%，销售额共计90.05亿元，比上个月增长34.6%，达到7.2%。 从整体上看，随着限购、放松限贷政策、11月央行降低存款利率，市场成交和投资型诉求将切实发挥释放作用，年底天津楼市将迎来暖冬。

上海易居研究院提供的市场成交报告显示，11月监测的30个典型城市中，13个城市新建商品住宅成交面积呈环比上升态势，其中天津环比上涨31.5%，居第二位。

《年11月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，天津房地产价格环比涨幅0.53%，比去年同期涨幅为-3.03%。

上海易居研究院研究员严跃进表示，天津“救市”力度较大，能带动成交量上涨，带动房价环比上涨转正。 但最大的问题是，天津库存规模绝对值较大，去库存需要耐心，天津房价仍面临较去年同期下跌的压力。

赵秀池认为，对于库存较高的企业，在津配置的房企可以采取“以价换价”的战略。 尽管如此，去库存还是需要一定的时间。

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机构上的注意事项

赛普咨询李春亮:去化需要考虑资金的安全性和利益的平衡

经过记者王杰从北京出发

由于房地产领域具有很强的周期性，库存直接影响上市住房企业的业绩，库存的高低也是投资者非常关注的问题。

现在整个领域的库存水平怎么样？ 公司从战术的角度如何把握库存这个指标？ 《每日经济信息》记者(以下简称nbd )采访了咨询研究院高级顾问李春亮，深入分析了房企库存。

nbd )从房企的角度来看，库存有未开工、建设开发工程、库存现房、销售项目、未开盘销售项目、未结算项目等不同的分类。 从开发商的角度来看，什么样的库存拆迁最能影响公司的经营？

李春亮:无论哪个阶段的库存，本质上来说，拿地后的退保时间越长，价格就越高，对房企的压力自然就越大。 所以，库存现房无疑是重担最重的。

其实，住房企业的库存压力越来越大是在开盘前后的阶段。 从最近的统计数据来看，单次开业除化率达到6成的项目已经很好，近一半的库存对后期继续销售带来的压力也可想而知。 反过来说，是因为担心开盘效果不够好，一点点的项目推迟了开盘时间，库存的压力大部分由于开盘而显现出来。 开盘可能是收获期，也可能是危险期。

nbd :住建部提出今年下半年积极去库存，你认为提出库存目标的出发点是什么？

李春亮:房地产市场周期性波动是有规律的，但波动幅度和持续时间受外力影响。 诉求方的去投资化和供给方的过度投资化，两者的共同作用导致了目前楼市供需结构逆转的现状。 住所部提出的积极清仓是沟通的思路，诱惑市场尽快恢复供需平衡的健康快速发展轨道。

nbd :从领域的现实情况来看，今年的库存压力如何？ 还能控制的水平吗？ 住宅企业应该扩建土地还是加快去库存？

李春亮:目前一些城市的库存压力非常大，拿库存仍然是开发商的主要任务。 关于土地储备，在控制现金流安全性和资金价格的前提下，窗口期适度补仓是房企的必然选择。

nbd :房企在去库存方面可以采取那些新措施吗？

李春亮:回顾这场长期的库存争夺战，虽然出现了多种多样的营销创新，但集中在发挥两大力量:第一是降价，第二是以客户群为中心。 主流的新举措大致有五种。 一是降低首付门槛。 例如恒大、合生为代表的零首付等概念。 二是外延营销团队，如万科全民经纪人、碧桂园编外经纪人等三是深挖老客户，如绿城发行的300亿元优惠券等。 四是万科淘宝抵达房款，创新方兴双十一艺术节“光盘节”等网络频道； 五、众包模式。 住宅企业已经在做了，但是规模不大。 但是，未来的前景值得期待。

nbd :今年的政策利益方面一直重合。 例如限购、放宽借贷限制、降低利率等。 你能从基本面中处理库存问题吗？

李春亮:最近的一系列政策调整确实是利好因素，对加速去化起到了一定的正面作用，但市场反响并不像房企预期的那样理想。 库存压力短期内难以逆转，要完全消除过度透支的市场供求差距需要时间，而且这个时间每个城市都有很大不同。

nbd :公司是如何从战术角度把握库存这个指标的？

李春亮:公司在选择扩张战术还是收缩战术时，不仅要统一考虑大周期，还需要研究单城市的小周期。 大周期决定整体战术布局，小周期影响具体的土地获取路径。 另外，还需要通过强有力的资源调整和正确的分配来实现战术和路径的匹配。 因此，在整体现金流量比较安全的前提下，各城市的库存量控制是多个选择问题，可能存在多个组合解。 绝对不能用统一的方法解决，掌握资金的安全性和利益的平衡很重要，不容易。