“赛普咨询李春亮：去化需考虑资金安全和利润平衡点”

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经过记者王杰从北京出发

由于房地产领域具有很强的周期性，库存直接影响上市住房企业的业绩，库存的高低也是投资者非常关注的问题。

现在整个领域的库存水平怎么样？ 公司从战术的角度如何把握库存这个指标？ 《每日经济信息》记者(以下简称nbd )采访了咨询研究院高级顾问李春亮，深入分析了房企库存。

nbd )从房企的角度来看，库存有未开工、建设开发工程、库存现房、销售项目、未开盘销售项目、未结算项目等不同的分类。 从开发商的角度来看，什么样的库存拆迁最能影响公司的经营？

李春亮:无论哪个阶段的库存，本质上来说，拿地后的退保时间越长，价格就越高，对房企的压力自然就越大。 所以，库存现房无疑是重担最重的。

其实，住房企业的库存压力越来越大是在开盘前后的阶段。 从最近的统计数据来看，单次开业除化率达到6成的项目已经很好，近一半的库存对后期继续销售带来的压力也可想而知。 反过来说，是因为担心开盘效果不够好，一点点的项目推迟了开盘时间，库存的压力大部分由于开盘而显现出来。 开盘可能是收获期，也可能是危险期。

nbd :住建部提出今年下半年积极去库存，你认为提出库存目标的出发点是什么？

李春亮:房地产市场周期性波动是有规律的，但波动幅度和持续时间受外力影响。 诉求方的去投资化和供给方的过度投资化，两者的共同作用导致了目前楼市供需结构逆转的现状。 住所部提出的积极清仓是沟通的思路，诱惑市场尽快恢复供需平衡的健康快速发展轨道。

nbd :从领域的现实情况来看，今年的库存压力如何？ 还能控制的水平吗？ 住宅企业应该扩建土地还是加快去库存？

李春亮:目前一些城市的库存压力非常大，拿库存仍然是开发商的主要任务。 关于土地储备，在控制现金流安全性和资金价格的前提下，窗口期适度补仓是房企的必然选择。

nbd :房企在去库存方面可以采取那些新措施吗？

李春亮:回顾这场长期的库存争夺战，虽然出现了多种多样的营销创新，但集中在发挥两大力量:第一是降价，第二是以客户群为中心。 主流的新举措大致有五种。 一是降低首付门槛。 例如恒大、合生为代表的零首付等概念。 二是外延营销团队，如万科全民经纪人、碧桂园编外经纪人等三是深挖老客户，如绿城发行的300亿元优惠券等。 四是万科淘宝抵达房款，创新方兴双十一艺术节“光盘节”等网络频道； 五、众包模式。 住宅企业已经在做了，但是规模不大。 但是，未来的前景值得期待。

nbd :今年的政策利益方面一直重合。 例如限购、放宽借贷限制、降低利率等。 你能从基本面中处理库存问题吗？

李春亮:最近的一系列政策调整确实是利好因素，对加速去化起到了一定的正面作用，但市场反响并不像房企预期的那样理想。 库存压力短期内难以逆转，要完全消除过度透支的市场供求差距需要时间，而且这个时间每个城市都有很大不同。

nbd :公司是如何从战术角度把握库存这个指标的？

李春亮:公司在选择扩张战术还是收缩战术时，不仅要统一考虑大周期，还需要研究单城市的小周期。 大周期决定整体战术布局，小周期影响具体的土地获取路径。 另外，还需要通过强有力的资源调整和正确的分配来实现战术和路径的匹配。 因此，在整体现金流量比较安全的前提下，各城市的库存量控制是多个选择问题，可能存在多个组合解。 绝对不能用统一的方法解决，掌握资金的安全性和利益的平衡很重要，不容易。