“上市房企竞相融资蓄势一线城市拿地”

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经过实习记者林东岳从上海出发

今年下半年以来，香港股市多家房地产商利用优先股融资，a股市场多家房地产企业通过定向增发或发行中期票据等方式获得资金。 暂时改善财务结构，确立资金特点成为许多地产商追求的目标。

随着“930”房地产市场新政等一系列利好因素政策的出台，市场乐观情绪进一步刺激了上市房企再融资的冲动。 住房企业通过各种融资渠道获得资金后，其资金流向将成为各方关注的焦点。 《每日经济信息》记者通过采访和整理相关情况，向网民展示了目前房企的最新动向。

香港住宅企业热衷于优先票据

11月17日，瑞安房地产企业宣布，全资子公司shuiondevelopment计划向亚洲和欧洲机构投资者国际发售5亿美元的优先股。

事实上，不仅仅是瑞安房地产，进入今年下半年以来，受融资渠道逐渐封闭的影响，在行情好转的情况下使用优先股进行融资，引起众多港股上市房企的关注。

7月30日，合景泰富发行企业2019年到期的本金总额4亿美元的优先股，年利率8.25%； 9月11日，宝龙地产宣布，子公司担保人和合资子公司担保人与美银美林、瑞信、国泰君安、海通、汇丰、UBSvtbcapital签署了9月10日到期的15亿元人民币优先票据认购协议。

11月11日，中粮地宣布就票据发行签订认购合同，该票据总额8亿美元。 此外，时代地产、强势房地产等上市房企也纷纷选择海外优先票据融资方式。

约翰智库上市房企研究部副主任张化东在接受《每日经济信息》记者采访时表示，由于利用境外优先股利率低、发债价格低、企业经营权不变，许多港股上市房企热衷于发行优先股

a股企业的融资更加多元化

与香港股票地产商比较单一的融资方式相比，a股上市房企融资渠道更加多元化，定向增发、可转债、中期票据甚至融资租赁都成为可供选择的方式。 其中，定向增发和中期票据发行成为最普遍的融资方式。

11月4日晚，阳光城公告称，非公开发行股份为2亿2800万股，6名认购对象接受销售，扣除发行费用后净募集金额为25亿3100万元人民币。

迄今为止，深天健、中菌株、三湘股等上市公司也相继通过增资筹集资金、偿还到期债务开始再融资、积累资金用于项目开发。

不过，张化东表示，利用定向增发增加股东资本，可以增加公司净资产，降低公司资产负债率，但由于利润变淡，这不是一种可以长时间持续使用的融资方法。

因此，今年下半年以来，招商房地产、荣盛快速发展、金隅股份、中南建设、金融街等多家房企选择发行中期票据。

五牛基金投资副总裁吕伟宾向《每日经济信息》记者表示，a股房企业发行中期票据只是一种比较普通的融资工具，这样公司可以实现融资价格的灵活配置，减轻股权融资的压力，从来不会打通这个漏洞，无法注入资金 随着融资渠道市场化，房地产公司融资活跃度明显提高。

此外，a股房企采取了更加多样化的融资方法，增资、公司债务、房地产基金、信托等渠道层出不穷。 克瑞( cric )研究中心的朱一鸣拆房师预计，房地产企业此次引发的再融资浪潮反映出目前市场见底回暖的趋势，到年底融资力度将更大。

中小企业的融资价格难以下降

11月4日获悉，恒基旭辉中心项目与国内外银行组成的银团签订了银团贷款协议。 旭辉表示，中国香港银行同业拆借利率加4%，达到项目贷款最低水平。 可见，降低融资价格已成为各房企追求利润最大化的重要手段。

据《中国证券报》报道，目前中期票据3年期aaa级公司发行利率为6.35%，略高于基准利率6.15%，但低于同期常规贷款加权平均利率7.26%，公司开发贷款价格为8%~12%左右。

朱一鸣表示，融资渠道的开通，导致目前上市住房企业的融资价格下降。 目前，银行贷款利率为基准利率加10%左右，但上市房企通过增发中期票据，今年上半年融资总额比去年同期增长40%以上，因此可以获得利率更低、风险更小的资金。 据不完全统计，万科、保利、招商、金融街等13家房企相继出台票据融资计划，总额已接近1000亿元。

但是，不同规模的房企融资价格存在差异，融资渠道的开设对房地产领域也是洗牌。 吕伟宾认为，从10月开始市场行情好转，房地产公司融资能力也决定了今后持续快速发展的能力，大型上市房企融资渠道多元化，可以以更低的价格融资，中小房企在较高的融资价格竞争中失去了先机。

根据克瑞研究机构的研究报告，今年第三季度，国内楼市行情开始见底。 通过a股139家房企的财务解体，不同规模房企的盈利能力继续呈惰性下降，但大型房企的负债率和资产周转率明显好转，中小企业不容乐观。

对此，张化东对《每日经济信息》记者表示，高负债率将进一步挤压中小房企生存空之间，财务指标恶化将使融资更加困难。

吸纳资金或流入土地市场

上市公司获得资金后，资金流向成为各方关注的焦点。

《每日经济信息》记者了解到，11月4日，港股朗诗绿色地产有限公司发布公告称，迄今为止，供股所得7.4亿港币的资金用于上海、南京、苏州等多个地块的部分融资。

据招商金地集团介绍，招商希望发行可转换债务，拉动房地产领域融资契机，积累资金用于后续快速发展，而发行债务融资工具的募集资金用于返还到期贷款、项目投资、补充流动资金等的中粮地产，募集的资金为

记者表示，许多房企融资的目的是补充流动资金用于此后的快速发展。 对此，朱一鸣表示，今年以来，土地市场总体波澜壮阔，年末地方政府从财政收入等方面，提高地力的可能性较大，一线城市获得土地的机会不小，相信不少房企将在年末资金充裕的情况下出手。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷表示，一线城市今年1~9月土地购买总量较去年有负增长，但10月恢复正增长，很可能是市场回暖的征兆。 大中型房企由于追求经营业绩，在目前一线城市土地资源紧缺的情况下，仍有较高的土地获取意愿，但部分二三线城市土地供应量比较充足，资金流入这些城市土地市场的可能性不大。

然而，吕伟宾表示，房企资金是否选择流入土地市场，不仅关系到市场反馈情况和是否有持续利好消息，也关系到公司的整体快速发展战术。 从10月以来的情况来看，一线城市去化速度较快，房企获得土地的意愿将有一定程度的上升。