“楼市已过青春期 拆析称房价到明年初或可止跌”

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2003年，福建安溪的陈先生在厦门湖用不到30万的时间买下了80平方米的2户1户的房子，到去年年底用160多万卖掉了。 他说:“住了10多年，赚了100多万美元。 ”。

这是过去十年中国楼市快速发展的缩影。 2003年以后，中国房地产市场快速增长，房价暴涨，早一点购买多套房产的人平均实现了资产的大幅增值。 而且房地产开发商也赚得很多，现在中超联赛成为房地产联赛就是最好的佐证。

但是，目前这种态势正在悄然发生变化。

房价明年年初或可以停止下跌

今年以来，楼市下行速度出乎各界意料。

根据国家统计局10月24日公布的数据，在70个大中城市中，9月份价格较去年同期下降的有58个，持平的有2个，上涨的有10个。 涨幅最高的是厦门，上升了4.9%，降幅最大的是杭州，比去年同期下降了7.9%。 70个大中城市比去年同期下跌1.2%。

这也是这个数据时隔三年再次下跌。 也就是说，近一年买房子的人大部分都吃了亏。

楼市下行也影响房地产投资开发，数据显示，1~9月，全国房地产开发投资68751亿元，比去年同月名义增长12.5% (扣除价格因素实际增长11.7% )，增速比1~8月回落0.7个百分点。 其中，住房投资46725亿元，增长11.3%，增速下降1.1个百分点。

房地产开发投资的下跌也带动了固定资产投资和经济增长。 数据显示，全国固定资产投资(不包括农户) 357787亿元，比去年同期名义增长16.1% ) )扣除价格因素实际增长15.3% ) )增速比1~8月下降0.4个百分点。 第三季度我国gdp增长7.3%，比第二季度下降0.2个百分点。

中原地产首席市场分析师张大伟向《第一财经日报》表示，从历史上看，房地产开发投资增长率很少低于15%。 例如，今年下半年，市场有所调整，但当时全国整体房地产投资增长率仍在20%以上。

张大伟表示，尽管房地产投资增速下滑有去年同期基数高的因素，但最重要的是房地产市场低迷超过了本来的预期。 房地产投资占全社会固定投资的2、3成，房地产下跌还涉及到水泥、钢材等行业的投资，因此这种房地产投资对固定投资的影响十分明显。

在经济涨幅减缓、各地方政府对房地产依赖度明显上升的情况下，各地救助意愿持续上升。 张大伟解体，目前楼市进入今年以来第三波救市刺激热潮。 其中，第一波从上半年开始，41个城市相继放松限购。 第二波在放松管制后，各地要求银行放松管制。 随后，救市进入第三波，各地要求增加购房补贴、调整税费政策、降低公积金首付等。

在中央层面，9月30日央行出台信贷新政，对拥有1套住房并结算相应住房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行领域金融机构执行了首套房贷款政策。 这将大大释放改善型的诉求。

一个月后召开的国务院常务会议，提出要重点推进稳定住房费用、加强保障性住房建设、放宽提取公积金支付房租的条件等6个行业的费用。

上海某房地产研究院研究员严跃进据《第一财经日报》报道，央行释放流动性需要考虑宏观经济全局，新时期政府倡导经济新常态意味着无法再大规模释放流动性，这也直接影响楼市走向。 9月末央行新政出台后，改善型诉求积极进入市场，但由于急需买家，受到流动性不足的影响。 因为这个未来不排除楼市方面有方向性的流动性释放，支持刚性购买的诉求。

张大伟表示，在整体评价中，四季度将好于三季度，下半年将好于上半年。 本轮市场的调整周期至少持续到明年年初，成交量可能在4个季度触底。 但是，在价格方面，到明年第一季度有可能出现明显的企业稳定。

在白银时代谋求变革[/s2/]

经过改革开放三十多年来的高速增长，中国逐渐转变为高效、低价、可持续快速增长的新常态。 近两年来，新政府对快速发展思路进行了比较大的调整。 特别是今年以来，中央对经济波动的容忍度不断提高，没有全面放松，而是坚持了微调、定向调控的政策。

中国房地产市场经过十年的高速增长，逐渐进入新常态。 张大伟表示，在经历10年的快速发展后，中国房地产领域已经处于从高速增长向稳定快速发展的过渡阶段。 全国各地楼市火爆，所有产品热销，所有房企赚钱的时代一去不复返了。

今年8月，万科董事长王石表示，房地产的“黄金时代”已经结束，“白银时代”已经到来，黄金时代处于高度经济增长期，房地产领域“一蹶不振”，但白银时代“不再是弯腰的金灿之一”。

在这种情况下，未来整个房地产市场将明显分化。 在地域范围内，在三四线楼市供给普遍过剩、人口引进非常缓慢的情况下，三四线城市和一线城市的分化将进一步加剧。 事实上，近两三年来，大部分三四线城市的房价不再上涨。

因为对住宅企业和购买者来说，将来进入什么样的城市很重要。 对全国性的住宅大企业来说，一线城市和厦门、南京等二线热门城市的风险肯定比三四线城市的风险小得多。 在这种情况下，开发商将资金更多地集中在热点城市进行争夺。 所以，虽然在“930新政”之后，这些热门城市“地王”频繁出现，但许多三四线城市的土地市场依然冷清。

泰禾集团相关人士对《第一财经日报》表示，未来泰禾拿地仍将集中在北京、上海几个一线城市，保卫福建省大本营。

在这种新常态下，对地方政府，特别是三四线城市来说，经济如何房地产化是非常重要的。 广东省江门市的一位官员表示，江门这样的三线城市，与一线城市相距甚远。 因为，这个未来经济快速发展的根本原因还是要快速发展实体制造业，不能过分依赖房地产。

市场在分化，不同的住宅企业之间也在分化、变革。 数以万计的中小住宅企业正在经历一个大浪淘沙的过程。

万科总裁郁亮认为，房地产领域已经过了青春期，不是长“头”，而是长“力”的时候，应该改变衡量已经过青春期的房地产的标准。 但是，与黄金时代相比，白银时代的竞争更加激烈，毛利率肯定会更低。 楼市下半场对公司能力的考验更加全面，优秀的公司不缺成长空之间。

近年来，万科积极谋求变革。 例如，在以前流传下来的业务中，企业正在向更安全高效的轻资产模式转变，积极尝试开拓房地产(社区配套件等服务迅速发展)、产业房地产)、物流房地产、养老房地产)等新业务。

严跃进表示，进入白银时代后，住宅整体市场诉求规模缩小，但诉求也发生了变化。 例如，老年人居多，“现在的老年人购买力、支出观念也与以往不同，这也促使了新的市场诉求——养老地产的出现。 ”。

其他房地产巨头也在谋求积极的转变。 例如，全国闻名的足球恒大在去年的亚洲冠军决赛中宣布恒大冰泉后，今年将进军粮油、奶粉、光伏产业，未来将更加多元化。 世茂房地产开始从房地产开发商转型为生活习惯商家，推出了覆盖教育、健康、商务旅游、休闲费等多个行业的云服务模式。 泰禾集团也确定了商业地产和住宅地产并存和快速发展。

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