“蓝光商铺“零月供”背后：营销革新还是噱头？”

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经记者杜兹乐出生于成都

房地产背后往往有金融的力量。 楼市供需逆转，特别是商业地产的“井喷式”激增，所能发挥的金融特征越来越明显。

今年10月以来，蓝光房地产推出了商铺“10年零月供应”的营销模式，震惊了行业。 这个模式应该更完美地表现为在“10年零月供给”之前追加“零首付”。

现在，市场上出现商店“零首付”的情况并不少见。 蓝光店的创新模式除了集中发挥“零首付”的金融杠杆作用外，作为更重要的一环还在后端，投资者需要无偿出让店铺10年的经营权来置换月度负担。 实际上，现在很多房企都在使用售后服务模式，但是收益率的不确定性很大。

蓝光商店的营销变局

进入今年以来，蓝光房地产频繁地致力于街区的商业，试图恢复当时为创业奠定基础的这套独栋式技术，以区别于现在城市中的“林林总总”的大型商业综合体。

随着街区商业迅速开始销售，失去了现有的房地产投资环境，蓝光房地产像其他企业品牌的房企一样，陷入了诉求方的疲软。

近日，蓝光房产内部人士向《每日经济信息》记者透露，今年四季度蓝光房产要完成商业销售50多亿元，其中成都蓝光要完成30多亿元，销售压力不小。

国庆节以来，在成都各街道公交车站、地铁通道等人流密集的十字路口，出现了蓝色房地产的商店广告。 从文案来看，投资商店的“10年零月供给”可以说是赚足了钱。

实际上，在“10年零月供应”之前，蓝光房地产还被附加了“零首付”的营销战略。 蓝光房地产成都企业营销策划经理张际海告诉记者，该营销战略的首要目的是降低商家投资者的门槛，通过蓝光房地产委托专业的商业企业整体运营，实现比投资者主动找中介出租更高的收益率。

目前比较常见的商业房地产投资模式是售后服务模式，也称为“售后租赁”或“有租赁销售”模式。 售后服务模式的核心重点是开发商为了快速回笼资金，在项目销售时与投资者在未来一段时间内由他们通过代销的方式包租或直接租赁经营，约定较高的投资转化率。

成都一家商业房地产运营企业的负责人表示，在售后模式下，投资者将通过租赁偿还，但前三年通常收益率很低，需要回流资金。 虽然随着商业氛围的成熟，剩下的租赁期内的租金收益率会上升，但是抵消月度供给，现金是否会有盈余还不清楚。

把持金融杠杆降低门槛

最近，许多房企、房地产经纪人在接受《每日经济信息》记者采访时，私下表达了蓝光店战略多为“噱头”的意见，并坦言这是一种新的营销创新。

那么，投资者不禁问道:“蓝光商店的营销创新到底在哪里？ 借用金融杠杆是怎么回事？ 这种投资模式是如何具体运作的？ 有潜在的投资风险吗？

值得注意的是，当前蓝光房地产加速商铺上市的时候，实际上是利用了金融杠杆。 尽管如此，蓝雷房地产在房地产项目开发中借入市场披露的财报显示，企业通过房地产基金的股权合作和信托募股等渠道，进一步扩大了财务杠杆。

关于“零首付”战略，张国际海解释说:“投资者购买商店通常需要支付50%的首付。” 蓝光提出零首付，例如投资者根据第三方的判断拥有价值100万元的住宅，可以抵押给金融机构。 他购买的商店必须支付140万元，抵押的70万元可以支付首付。 ”

在房地产抵押过程中，蓝光房地产利用第三方投资理财渠道，为投资者找到合适的银行支付费用。 其中，投资者抵押贷款2年，期间只支付利息，2年到期后利用循环贷款进行再贷款。

另一个金融杠杆是蓝光房产为投资者节约了10年的月度负担，但投资者必须无偿转让所购商铺10年的经营权和租金收益。 对此，投资者的疑问是:“10年的月度供应”、“售后服务”及其租赁还款这两种方法，哪一种收益率更高？

关于临街商业的投资转化率，蓝光房地产为投资者提供生动的参照样本是蓝加勒比、弄都等成都知名街区商业。 据报道，蓝加勒比12年后售价增长7.3倍，租金增长4倍。 距今不到9年，售价翻了3.2倍，租金翻了2.1倍。

成都汇丰资产总经理祁宏志对记者表示:“这种模式适合位置偏差的项目，通过统一招商运营，公司不和业主扯皮，有利于项目的商业培育。 以前，公司每年约定8%以上的收益率，但几年前不太可能实现。 公司只好取钱补交房费，或者直接扣款。 现在，蓝光的意思是我不会补充你。 他平衡银行、房租和月度供应，相当于打包金融产品做的。 ”

但是，其他领域的人指出，蓝光模式并不一定对业主有利。 业主希望商店每年增加8%的租金收益率，对于位置好的商店来说，这种收益率很容易达到。 蓝光模式相当于业主放弃租金增值部分，10年租金整体平摊。 重要的是看业主是否耐心等待10年。