“房地产业再融资松绑 招商地产拟发80亿元可转债”

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随着房地产债券融资市场的开放，房地产公司迎来了资本市场融资的新契机。 招商房地产( 000024 )今天宣布，公开发行a股可转换企业债券，募集资金总额不超过80亿元。 具体发行额要求股东大会授权企业董事会在上述额度范围内明确。

此次招商房地产发行的可转换债务存续期为6年，每张面值100元，按面值发行，发行年利率不超过3%，每年付息一次。

此次募集的80亿元资金扣除发行费用后，用于深圳双玺花园一期、深圳双玺花园二期、珠海依云水岸、深圳坪山花园城二期、武汉江湾国际共5个房地产项目，总投资214.26亿元。 从公告中公布的以上5个招聘项目的经济评价来看，5个项目的净利润总额预计将达到45.61亿元。

招商房地产表示，在不变更本次募股项目的情况下，企业根据项目的实际诉求，适当调整上述项目的募股顺序和金额，募资不足的部分由企业自行筹措处理。

针对此次招商房地产可转换债务发行方案，相关分析人士认为，在当前房地产再融资环境宽松的背景下，该方案可行性较高。 可转换公司债券发行最直接的特征是价格低廉。 由于可转换债券有可转换为股票的期权，因此此次全年3%的票面利率不仅低于普通公司债券的利率，也低于同期的银行贷款利率。 另外，转换期权的存在，可以使投资者接受较低的债务利息，大幅节约企业的现金流，减轻企业的财务负担。 操作方法也很灵活。

招商房地产表示，此次融资方案重新出台的直接原因之一是目前正值房地产领域调控政策的窗口期。 最近出现了分类管制、中央银行释放流动性、放宽限购等措施，企业管理层认为这是房地产领域“放松”的信号。

事实上，今年以来，招商引资房地产在资本市场上也已经开始了内外调整布局。 5月20日，招商房地产发布股权激励方案，向内部149名员工授予1633.53万股期权，将核心员工的利益与股东的利益、企业的利益联系在一起。

随着9月房地产债券融资市场开放，招商房地产9月28日宣布发行累计总额不超过50亿元的中期票据，该方案于10月24日在企业股东大会上获得通过。

今年9月初，监管层开始向一些债券承销机构通报房地产领域的最新政策动向，允许上市住房企业在银行间市场发行中期票据。 在9月30日公布的房贷新政中，央行不仅强调了商业银行在信贷方面支持房企合理融资的诉求，还首次提出支持房企发行债务融资工具。 这意味着上市房企在银行间市场发行票据暂停近5年后重新启动，国内房地产融资也由此逐渐实现由“闭塞”向“稀疏”的转换。

市场分析人士认为，房企在资本市场进行正常融资，是正常的需求，也是行政化行为。 这无异于新时期政府逐步市场化、法制化房地产市场的方法，如逐步取消限购、采用登记制度等。 此外，此次房地产领域再融资放开后，上市房企可以通过越来越多的股权融资重构财务杠杆，优化债务结构，同时股权层面融资杠杆的再释放也将为房地产领域带来更长期的快速发展空之间。