“王琼：天津甲级写字楼空置水平不存在风险”

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经记者尚希从北京出发

今年9月，天津市商务委员会与北京、河北商务主管部门共同制定了《关于京津冀共同推进市场一体化进程的合作框架协议商务行动方案的执行》，明确了三省市商务部门的具体业务职责和任务分工。

《商业行动方案》的明确无疑为京津冀三地建设统一开发的商贸流通市场相互融合快速发展，为天津提供了更加完整的政策环境和快速的发展动力。

这样，天津商业地产市场，特别是高级写字楼的诉求会发生什么变化？ 天津cbd的构建前景怎么样？ 《每日经济信息》(以下简称nbd )记者特别采访了第一太平戴维斯北京研究顾问咨询部理事王琼。

全市办公楼空的安装率约为20%

关于天津甲级写字楼市场，空的安装率怎么样？

王琼: 2000~2002年，天津甲级写字楼市场处于起步阶段，尽管供应量有限，但由于诉求不足，到2002年底写字楼的空安装率上升到约40%左右，近14年来， 2003-2006年，天津办公楼吸收量迅速增加，空安装率大幅下降。 从2009年到2009年，由于世界经济不振，办公楼的诉求锐减，2009年净吸收量达到负值，空安装率呈上升趋势。

年来，天津写字楼市场呈现良好态势，供应量增大，诉求也逐渐增加，空安装率维持在20%左右。 目前天津甲级写字楼的租赁水平为每平方米每月139元，明显高于其他主要二线城市。

nbd :你认为这样的空放置率属于健康值吗？

王琼:综合天津市近年的数据观察，天津市甲级办公楼空的安装率已经呈现出比较健康的水平。 截至2004年，全市办公楼空安装水平维持在约20%左右，低于其他主要二线城市水平。 这是因为目前天津甲级办公楼的空安装水平没有风险。 未来，如果粗略的项目集中进入市场，写字楼空的安装率可能会在短时间内持续上升，但从长远来看，随着天津经济的稳健快速发展，写字楼的诉求将保持上升趋势。 而且，随着许多新项目进入市场，将为租户提供越来越多的选择，进一步刺激市场的活跃度。

从目前的市场环境来看，开发中的项目大多由有资金实力的开发商投资建设，防范市场风险的能力很高。 另外，很多项目希望与第一太平戴维斯等专业机构合作，获得更专业的市场新闻和开发建议，天津写字楼市场正走上质量化快速发展的道路。 因此，将来供应的办公楼有能力搭载新的租户。

控诉北京充满了优先之地

nbd :作为京津冀一体化的重要枢纽，滨海新区目前的商业写字楼市场发展状况如何？

王琼)滨海新区位于天津东部沿海地区、环渤海经济圈的中心地带，从位置上看是中国北方对外开放的入口。 滨海新区在京津冀一体化中起着重要的纽带作用，没有滨海新区，京津冀一体化就不可能实现。

目前，天津滨海新区的交通配套还在建设中，只有轻轨9号线和几条公交线路连接着中心城区和滨海新区，另外商业和住宅配套相对不足。

滨海新区现有商务区包括泰达msd、响螺湾中央商务区、于家堡金融商务区，现有3个商务区办公楼总库存约60万平方米。 泰达msd起步早，商业补助和交通补助比较完善，因此形成了滨海新区早先流传下来的区域，并加入了政府对金融等公司的扶持政策。 因为这家金融、贸易、物流、房地产等公司是这个地区写字楼市场的第一推动力。 该地区甲级写字楼平均租金与全市租金水平基本持平，每平方米每月可达130~140元。

nbd :你怎么看京津冀一体化后对天津和地区内写字楼市场的影响？

王琼:未来3-5年，滨海新区将供应大量新办公楼。 大约500万平方米。 充足的新供应确实需要时间来消化。 但是，基于该地区定位的确定，与北京招商引资不同，天津于家堡金融区将重点引入创新金融机构和创业风险投资等金融公司，加上政府扶持政策的实施，将加快该地区办公楼的去化速度。 另外，作为有长期计划的地区，确实很难在两三年内取得良好的成绩。

如果北京-天津之间的两城市驱动模式顺利进行，天津有望得到与北京同等的政策支持，回归北方经济中心的角色定位，滨海新区的开发上升为国家战术。 目前，天津的办公楼租金不到北京的一半，但滨海新区的租金低于中心城区，办公楼的质量和配套设施也比河北省具有明显的特点。 这种相对低廉的办公价格和天然的地缘特征，使得滨海新区乃至天津写字楼市场成为未来北京流失诉求的首选地。