“悬赏”

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杨妞强

平安好房网的首付贷款张贴在上海所有地铁站上，据说通过好房网的好住房贷款项目，10月份撬动了至少10亿元的销售额。

好的住房网首付贷款项目，我早在北京的时候就听说过。 当时的新闻表明，可以利用购房者持有的其他抵押物从平安好房网贷款首付，年化利率将降至12%，由开发商负责打折。

客观来说，首付贷款对开发商很有吸引力。

一方面，这种方式可以迅速将潜在的目标群体转变为实际的购买者群体，另一方面，采用的资金价格并不高。 1000万豪宅，首付需要处理的贷款资金最多为150万。 按年化12%的利息计算，一年为18万元。 18万人对豪宅开发者来说不是很高的数字。

但是，这个产品并不是没有问题。 问题在哪里？ 开发者作为买家的保证人，需要让买家在一年内还清债务。 这还是让很多开发者有点担心。

另外，12%的利率也并不特别便宜，对于开发商来说，他们希望有更低的贷款价格。

为了应对这个问题，我寻找了基金企业的子公司、小额贷款企业，寻求快速发展低息首付贷款的可能性。

平安好房网以机密为理由，拒绝透露他们的好住房贷款是如何形成的。 但是，通过与业界的交流，我还多少知道了首付贷款的操作模式。

首先，他们找到了小额贷款企业。 请小额贷款企业以购买者的资产为抵押借款。 按照目前的平均价格，月利率大致为1%。 之后，小额贷款企业将该资产的一部分通过平安陆金所，完成资产证券化，从平安或其他银行销售给投资者。

与其他金融机构相比，显然拥有信托、陆金所、中银领域的业务平安，有能力压缩整个链条中最初的融资价格。

因此，业内朋友在讨论平安首付贷款模式时表示，不可能有这么低的利率。 最便宜的利率也需要14%或15%。

既然不可能复制平安住房网的路径，那就用另一种模式试试更低利率的首付贷款的可能性。

我向上述基金子公司提出能否设计比较首付贷款的资金管理计划。 整个基金管理计划的投资者人数为50万人，每人只需要消费20万元。

如果有投资者先支付参加首付贷款的个人可以处理的首付的一部分，并支付剩下的购房款，则该资金管理计划成立。

在这个模式下，开发者需要折扣的金额不太多。 由于豪宅全额支付通常有3%的价格折扣，因此这部分的价格折扣将有利于投资者。

如果该资金管理计划成立，住宅将直接交给资金管理计划指定的公司(全体投资者为股东)。 买家筹措完所有首付后，再贷款，由上述公司交给买家。 这样，投资者可以享受比普通理财产品更高的收益率，存在相对较低的风险。

但是，开发者提醒我，这个模式有两个风险。 第一，由于有两次房屋更名交易，所需税收会非常高，购买一套1000万元房屋时缴纳的契税、印花税达到30几万，远远高于开发商支付的价格折扣。 另一方面，如果购买者因房价下跌而违约，投资者将承担较大的风险和损失。 这也导致整个计划在发行时，由于没有充分的预约而呼吁破产。

虽然我的考试是“胎死腹中”，但是我相信会有比顺利贷款更便宜的首付贷款产品出现。 提出这个方案的，可能是正在读这个复印件的当地房地产迷们。 希望我们的粉丝有机会坐下来和行业一起讨论，提供新的金融产品，帮助地产业的兄弟们卖越来越多的房子。

原文链接:邦地产微信