“上海自贸区一年房价变几何？写字楼租金坐了过山车 住宅涨幅超10%”

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世理市研究部

到9月底，自由贸易区成立已经一周年了。 经过一年的快速发展，上海自由贸易区的制度框架逐渐清晰，自由贸易区在一些领域的率先开放变得有吸引力。

在房地产市场上，自由贸易区的办公楼租金在过去的一年多中经历了过山车的行情。 在初期抢夺热潮的推动下，平均租金从自贸区成立前的每平方米每天2.1元上升到去年底的每平方米每天6.3元，之后逐渐恢复合理。

本季度自贸区办公楼平均租金价格比上个月持续下跌2.3%，至每平方米月4.2元，但与自贸区成立前的租金水平相比，仍有100%的增长。 区内办公楼的房产价值也有了实质性的提高，8月远洋房产以每平方米11000元的价格从华丰建设购买了位于外高桥保税区内的正在建设的写字楼工程，这个价格比年华丰建设的土地购买价格增加了4倍以上。

在工业房地产方面，自贸区成立后，外高桥保税区等相关园区的工业地价上涨，其中外高桥工业用地价格从以前的每平方米3500元上涨到每平方米8500元，区内厂房、仓库等房地产租金也稳步上涨。

住宅市场方面，森兰、临港、祝桥等自由贸易区辐射板块的代表性项目在去年四季度呈现价格和成交量双重阶段性高点，随后随着整体市场逐渐下跌，逐渐趋于平稳。 但自贸区成立以来，辐射板块内代表性项目销售价格累计涨幅均超过10%，胜过上海市平均水平。

9月，自贸区管委会发布了《中国(上海)自贸试验区产业规划》和《中国(上海)自贸试验区可控性详细规划草案》，对未来自贸区产业布局及其相应的土地功能配置进行了总体规划。 自由贸易区整体建筑规模2830万平方米，其中洋山和浦东机场大部分规划为物流用地，而定位于国际贸易服务和金融服务功能区的外高桥保税区则规划为基隆路两侧和南部8号门附近为商务办公集聚区。 产业和土地规划不同的功能设定会给区内各房地产类型带来不同程度的利益。

洋山港区的高质量仓储市场将得到持续诉求增长的长期支持，外高桥保税区的功能转换升级将带来土地转换性的提高和写字楼开发投资的机遇。 考虑到自贸区内商务办公规划面积有限，相关管理部门也引诱公司实行区内注册、区外办公模式，世邦魏理市进一步开放自贸区内服务业对森兰等周边等商务区和上海其他商务区

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