“邯郸噩梦：滞销、限贷“合成”的“毒药””

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文/杨妞强

中国房地产市场最大的风险是什么？ 邯郸房地产市场发生的例子，我们可以从中看出一点。

据《每日经济信息》记者今天报道，与邯郸市金世纪、万集、卓峰等开发商非法集资、还款困难、集资户困难、恐慌相比，当地政府部门率先拿到93亿元的相关金额，打击与援助并行应对，事态扩大。

记者调查显示，开发商之所以大规模采用民间融资，是因为银行限制融资，难以从银行获得开发融资。

关于中小房地产商融资难的现状，邦戈也是从以前就知道的。 只有百强领域的开发商才能和信托机构、资源管理机构谈融资贷款的问题。 要和银行谈贷款融资，基本上是不可能的。 由于融资困境，许多中小地产商从年开始要去香港以净资产3~4成的水平“自付”上市，借钱获得融资。

可见中小地产商的融资有多难。 他们处理资金问题只有两种方法。 一种是以高利率借款从民间讨债，另一种是通过销售卖房子。

据我了解，许多三四线城市中小地产商的融资价格曾高达20%以上。 当然，开发商也不傻，想以那么高的利息从民间借贷，这和当地宽松的限制销售条件有关。 许多三四线城市规定，房子只要离开地面，就可以拿到预售证。 很多时候，销售员指着空的地方，开始卖楼花。

如果房子好卖，开发商一般三四个月就能全部还清民间贷款。 这就是很多三四线城市开发商想在融资价格高的企业背景下继续这一行的原因。

即使在住宅预售条件比较苛刻的城市，开发商也可以通过挖建设部有关规定的“空子”，在开场前领取订金来达到目的。

以《每日经济信息》今天报道的邯郸兰步家为例，购房者在开盘前签订了认购合同，部分资金具有上涨30%的功能，从而吸引了购房者。

这种变相融资的方法，三四线城市的开发商在银行限制融资的背景下，仍然获得着快速的发展机会。

但是，随着房地产市场整体销售状况的恶化，三四线楼市库存不断积压。 滞销与放贷的双重风险加剧了房地产商的双重压力，终于发生了地方性的房地产融资问题。

为什么一定要设定门槛，非百强地产商不贷款吗？

一家金融机构的分析师认为房地产领域风险很大，但如果是百强公司，这些公司往往先行从其他银行获得数百亿的贷款，即使发生风险，银行也可以延长贷款，以免自己的债务坏账。 与这样的公司合作，虽然有风险，但问题并不大。 相反，即使财务状况稳定，抵押率不高，如果没有其他金融机构的融资，开发商的资金链断裂，融资金融机构会独自承担风险的中小企业是哪家？

毕竟，金融机构希望自己变成一只拴在绳子上的蝗虫，大家一起玩完。

但相反，对金融机构来说，这也是不得已的办法。 中国的商业社会现在诚信不高，很多公司为了骗贷款而虚构了财务报表。 如果你天真地相信这些财务报表，金融机构肯定吃不消。

这样的方法使局部市场的金融风险和楼市风险双重叠加，最终导致了邯郸式噩梦的发生。

如何规避风险？

在目前这样的背景下，监管机构切实履行对房地产市场的一系列监管政策，禁止开发商收取诚意的款项，提高房地产的预售条件，要求开发商缴纳保证房屋竣工的相关保证金，而不是为地方政府的卖地申诉。

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