“过半上市房企净利率低于10%楼盘降价空间有多大？”

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上个中秋节长假，房地产“旺科”万科率先打出了降价的旗号。 重庆万科西城项目降至两三千元，以每平方米7500元促销。 北京房山区万科长阳天地以20000元/平方米左右的均价进入市场，低于预售价格。 据业内人士评价，市场将由此引发企业品牌降价风潮。 但是，对开发商来说，在目前一半以上上市房企净利率低于10%的背景下，他们如何才能降低房价呢？

《每日经济信息》旗下房地产微信公众平台“邦地产”稿件显示，万科与温州在中梁置业合作的万科中梁金域中央的用车配比达不到销售人员的承诺，以及景观成本比周边安屋高出40元/平方米，4年前承诺的1300 由于原本约定采用的1~3层干挂石材更换为涂料等一系列建材的采用和最初的承诺不一致，业主被法庭起诉的这些项目是万科在温州的降价项目。 万科方面否认有这样的承诺，但温州市瓯海区工商局工作人员引用开发商的话说，楼盘模型没有按照实物比例扩大楼间距。 (详情请关注“邦地产”，回复“万科”这个关键词)

开发者还有降价吗空？ 降价必然会导致猫腻质量方面吗？ 《每日经济信息》记者最近对此进行了调查。

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价格

降价的做法有有限的开发者三条路“抠”利润

经过记者顾家彦从广州出发

兰德咨询整理了202家上市房企的半年报，发现过半公司净利率不足10%受市场低迷的影响，今年，主流房企相继爆发价格战。 这意味着这些项目在1~2年后结算时，将对房企的利润率带来进一步的拉动。

国际评级机构标准普尔日前发表报告称，未来几年内，开发商的销售和行政支出占合同销售的比例可能上升，利润率下降将考验开发商的耐力。 在“降价不降低质量”的情况下稳定利润率，已经成为开发者必须共同面对的课题。

兰德咨询总裁宋延庆表示，随着房地产领域走向成熟，土地、建安、税务等价格难以挖掘空之间，降低融资价格、提高周转率对房企来说是降低价值成本、提高利润率的少数。

掌握顾客价值的敏感点/

房地产项目开发总价格包括开发价格和“三项费用”。 其中，开发价格为土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费用和资本化财务费用(资金价格) 7项。 “三项费用”是营销费用、管理费用和财务费用。

“土地的费用应该占最大的价格，但是政府是土地市场的唯一供应者，所以土地价格公司无法管理。 张建勋家和集团副总裁对《每日经济信息》记者说:“唯一能做的就是在拿地之前尽量进行利润估算。” 现在大部分公司都有拿地利润估算模型，其中重要的是预测公司地块所在地区未来三年的房价涨幅，很多公司敢于拿地是为了地区的房价

宋延庆认为，上述价格和费用中，大部分项目已经固化。 例如，营销费用、市场低迷意味着公司之间的竞争越来越激烈。 因为这个领域整体的营销费用将来会占据上升压力。 另外，建设工程费用也非常透明，很少在空之间挖掘。 如果公司一味压低价格，项目难以保证工程和零部件的质量，就容易发生质量问题。

新城控股的欧阳捷高级副总裁说:“当然，如果公司能够做好前期的顾客诉求调查，建安价格将在一定的优化空之间。” 例如，以比较改善性诉求的中高端产品为例，公司如果事先掌握顾客的价值敏感点，在产品设计、选材等方面尽量降低顾客不必要的附加值，将对价格优化有积极的帮助。

降低融资价格/

房企最重要的价格是土地价格和融资价格，但宋延庆表示，前者没有可复制的空之间，因此优化债务结构、降低融资价格成为更多房企的共识。

张建勋告诉《每日经济信息》记者，目前内房股在香港通过银团贷款和债券等方式获得快速发展资金的价格一般在10%以内，但在内地市场通过信托等方式获得流动资金的价格将达到20%。 这是为了通过海外融资渠道为公司降低融资价格

以国内盈利能力最高的房企中海地产为例，年企业毛利率超过35%，比万科23.69%的毛利率高11个百分点，但中海地产长期资金贷款利率仅为4%左右，处于内地房企最低水平，低廉融资价格保持高毛利润。

欧阳捷表示，以万科为例，在国内申请5年期以上银行贷款，价格至少应在6.55%的基准利率左右，而企业去年3月首次发行的8亿美元5年期固定利率为年利率2.75%，价格为内地1年期定期存款利息，2.55%。

即使在评级较低的内房股，宋延庆也认为发行中期票据的价格约为13%，比国内信托、房地产基金的18%~20%的融资价格要低很多。

对一些已经在香港证券交易所上市的内房股来说，债务结构优化也能降低公司融资价格。 以新城控股为例，欧阳捷表示，如果企业两年前通过发行美元债券取代前期高利率信托融资，上市房企掌握海外融资的窗口期，资金价格每下降2%，毛利率就会上升1%。

以高周转率提高回报/

除了降低融资价格，应对利润下降的法宝是提高周转速度。

宋延庆虽然解体了，但是房地产开发的资本投资转化率是收益率、周转率和杠杆率(权益乘数)“三率”联合的结果。 但是，在目前的市场形势下，区域平均利润率的下跌趋势难以逆转，由于土地价格和资金价格的“水涨船高”，杠杆率也越来越低。 因此，房企提高收益率最直接有效的关键是提高周转率。

欧阳捷说:“要提高周转率，一方面公司必须推进产品标准化、管理标准化、供应商资源战术化，另一方面产品定位必须符合主流市场。” 欧阳捷认为，按照以往的观念，大型产品往往能提供更高的毛利率，但限购政策对这类产品的去除较慢，反而会拉动收益率。 低总价小户型门槛低，所以脱化率高，毛利率不高，但是公司可以通过资金回收滚动开发来提高收益率。

但欧阳捷提醒，提高周转率，不仅仅是“以价换量”牺牲利润。 例如，在一个区域内，公司必须通过前期的客户调查明确那些盘追求周转，掌握那些盘追求利润、推盘的节奏。 并且通过这两种产品的动态组合，将整体利润率保持在稳定的水平上。

另外，宋延庆表示，项目股权合作、“小股操盘手”等方法也有助于房企通过降低资本金投入、提高金融杠杆，实现更高的净资产收益率。

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利润

以价格换取“金九”上市住房企业净利率

经记者尚希杨篷车从北京、上海强烈发出

上海易居房地产研究院发布的《金九》前半年成交报告显示，9月1日~15日，20个典型城市新建商品住宅成交面积环比下跌约6%。

“金九”上半场成色不佳，加速跑量的房企纷纷选择“以价换量”。 最近，“万科重庆项目单价2千跳水”的消息被认为是“全年黄金期”降价大潮开始的信号。

“目前，大型房企毛利率在30%左右，净利润率维持在17%左右的水平。 近年来，随着房地产领域的快速发展，土地、人工、建筑建材等价格上涨，领域规模扩大，公司毛利率有下降的趋势。 ”中投顾问郑宇洁高级研究员在接受《每日经济信息》记者采访时表示。

在大幅降价的背景下，开发商的净利润率有进一步下降的风险。 约翰智库上市企业研究中心副主任张化东表示，几年前开发商降价10%，净利润只损失3%。 但是现在10%的价格下降了，对净利润的影响至少在4%~5%之间。

达成销售目标的降价/

降价被认为是不可避免的，但不一定会成为像2008年和去年那样的全国性降价风暴。

旭辉控股公司董事长林中表示:“从开发者的角度来看，每年都有销售目标。 我们的销售压力会比较小，就像今年的销售目标已经达到60%，之后只剩下40%一样。 另外，我们有40多个项目。 各个项目不会降价。 我们一定会随行与市政府灵活应对，采取一城一策的销售战略。 ”

他希望实现销售目标，将企业利润损失降到最低。 他告诉《每日经济信息》记者，目前许多大中型地产商降价不是因为资金压力，核心还是要实现年度目标，完成对资本市场的承诺，还要平衡自己各项指标的表现。 但是，一家中小企业遇到资金压力，可能难以度过领域的低潮。

迄今为止，根据国家统计局的数据，目前开发商的资金还不紧张。 虽然前7月房屋销售预收款、订金等资金较去年有一定幅度的减少，但这笔资金的空很快由开发商通过银行贷款填补，因此从整体来看，开发商的资金充裕度并不弱于去年同期。

在这种情况下，开发商的降价幅度和促销力度显然没有大多数人期望的那样多。 记者注意到，目前开发商降价多为微薄之利，2008年，像年那样7折的降价，只出现在极少数楼盘。

一些开发者希望通过发送服务来促销而不是直接降价 例如，世茂最近推出了“住房服务”，让部分购房者在未交房前提前居住世茂提供的住房，提前体验产品和服务。 世茂集团副总裁蔡雪梅表示，上述服务在常州上市后，显著增加了当地楼盘当月的销售。

但是，要期待服务来代替降价，迅速吸引买家到市场上购买是不现实的。 蔡雪梅也承认，提高服务附加值并不像降价一样立即见效。 一位业内人士表示，世茂在常州的销售有所增长，不可能不降价。

利润率进一步缩小/

如果说几年前的大幅降价对公司的影响只是净利率下降了2%~3%，那么现在的影响显然要大得多。

宋延庆和张化东都告诉记者，如果目前房地产项目降价，对利润率的影响可能会减少4%，越来越多。 目前房地产领域平均毛利率为30%，净利率仅为10%左右。 净利润下降4%或增加4%，利润率显然会跌到10%红线以内。

事实上，许多开发商的利润率落在红线之中。 兰德咨询提供的数据显示，利润率下降是房地产领域的大趋势，从2009年开始，a股上市房企净利润率每年下降1个百分点左右，到了2009年，领域毛利率可能会低于30%，平均净利润率可能会跌破10%的红线。 兰德咨询表示，在涵盖202家上市住房企业的统计中，53%的公司净利率达到10%的红线。

对此，一位房企人士表示，通常毛利率20%较低，30%较高，25%在领域处于正常水平，按照这一标准，已经有不少大型房企触及“红线”。

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影响

前8月新建住宅成交平均价格比去年同期下跌1.1%，开发商频繁应对“住宅骚动”

经过记者卢曦从上海出发

对开发商来说，降价的影响不仅是利润的下降，还需要预防“住宅骚动”的问题。 事实上，预防“房间骚动”已经成为许多公司降价前必须做的作业，有些机构已经举办了专业课，并进行了开发人员的相关培训。

下雨一定会闹。 近年来房价的波动伴随着开发商和老业主之间的各种纠纷。 为了缓和这个矛盾，现在开发者也“学乖”了。 例如，用更模糊的方法降价，降价后向老业主赠送优惠券，用改善装修和减免不动产费等方法向老业主“示好”。 一位开发者对《每日经济信息》记者说，无论采取什么样的方法，“不退房”、“不补差价”都是领域共同坚守的基本线。

三轮房价的调整有“房骚”

新盘降价已经不是信息了。 上海易居房地产研究院近日发布的报告显示，今年1~8月，全国商品房成交均价比去年同期下降0.7%，降幅比1~7月扩大0.1个百分点，其中住宅成交均价下降1.1%。 9月上半月，20个典型城市新建商品住宅成交面积环比下跌约6%。 据报告，房企希望在9月份积极去库存。 因为这个9月上半期的行情将决定住宅企业是否强化价格上的交换战略。

据采访，上海稍远的郊县，如嘉定、松江等地区库存量较大，新楼盘降价最为常见。 而且，从今年7月开始，上海已经出现了老业主理发的“维权”，要求补差价和退房等“闹房间”。

一家大型房地产公司的高管告诉《每日经济信息》记者，在2008、年、年的上海三轮市场波动中，出现了开发商自主降价的现象。 通常大型开发商采取比较灵活的价格战略，给出一定的跌幅空之间。 但是，由于之前“房子骚动”的干扰太大，现在开发商在执行降价战略时会非常小心，努力不“刺激”老业主。

据介绍，通常开发商常见的方法是对新上市的房源实行差异化战略、降低装修标准、改变住宅结构，从而提供确定的降价理由。 有些开发者会给老业主发优惠券，让老业主优先享受优惠。

必须证明的是，只是房价下跌要求维权的业主，即使依法也站不住脚。 上海易居房地产研究院研究员严跃进向《每日经济信息》记者表示，签订商品房买卖合同，开发商唯一的约定是房屋质量问题，但价格这一变量是买卖双方交易前事先约定的，付款接受商品房的，存在代表交易的事实，事后反悔是合同法

严跃进认为，“住房风波”之所以频繁发生，是因为很多购房者都在贷款买房，房价下跌时，觉得之后的还款不划算。 但是，买卖本身是一个公开透明的过程，购买者应该为自己的职业生涯决策承担风险。

另一方面，严跃进建议住房企业在降价方面也要谨慎，尽量避免公开的降价行为。 例如，可以提供使购买者受益的理财计划。 其实这部分收益是房子的降价额，只是改变了方法，不怎么引起争论。

卫民房地产总经理蔡为民告诉《每日经济信息》记者，万科最近与腾讯合作，设计了令人眼花缭乱的优惠政策，但实际上是无形的降价，不会直接导致降价引发激烈反响。

如果不能防患于未然，遇到老业主的“维权”，开发商必须积极应对，大事化小。 蔡为民告诉记者，楼市在寒冷的大气候下，开发商制造“退路”、信托僵持不下、“闹房子”、关店的现象时有出现。 在签署购房合同的基础上，开发商一定有相关的约束条款，“一房一价”是常识，后期上市的房屋价格高低都是正常现象，但由于很多人合同意识淡薄，有时会出现老业主“维权”的现象。

值得注意的是，在过去两次降价的过程中，发生了许多“住房风波”后，随着时间的推移，房价再次上涨，当市场价格超过业主当时的房价时，“维权”自然就没有了。 蔡为民认为，当前，在这一房企降价热潮引发“住宅骚动”的情况下，要消除房价上涨带来的矛盾并不容易，开发商不能抱有这种侥幸心理。

默认的“文芳阁”

“住宅骚动”带来的最大问题是严重影响了楼盘的后续销售。 前面提到的房企高管告诉《每日经济信息》记者，以前“住房骚动”频发的深层原因之一是“粗放销售”。 楼盘大多在销售中，销售者向买家承诺收益过高。 例如“现在是最低点”、“将来只会上升”等说辞。 市场发生变动时，当初销售员的承诺变成了“把柄”。 因为，房企必须从销售环节预防“住宅骚动”，不承诺不能。 另外，住宅质量也很重要，如果楼盘发生“住宅纠纷”，出现严重的质量问题，业主以此为由要求赔偿或退保，开发商就会变得被动。

当然，从另一个角度来看，如果开发商前期的行为没有缺陷，一旦发生“房间骚动”，开发商做出让步的可能性微乎其微。 “大开发商坚守一定不补偿现金的第一线。 ”这些开发者说得很清楚，因为一旦开了先例，就会引起其他项目的连锁反应，发生越来越多的“房间骚动”，还会影响同一地区其他开发者的项目，破坏所有领域的游戏规则。

据介绍，目前因降价而发生“房子骚动”的主要原因是供给量比较集中的郊外尾盘。 小开发商资金紧张，有时急于降价出售回笼资金，面对“住宅骚动”会做出很大的让步，但面对“住宅骚动”，大开发商在园林景观、装修房地产等方面只会做出很小的让步

“‘房间故障’的问题一般通过漫长的信息表达、说服、谈判来逐渐处理，开发者需要敞开心扉，展现诚意和底线。 ’据这些房企高管介绍，有时会出现极端业主，开发商建议他们诉诸法律，在法律方面，只是房价下跌，“维权”一般不被支持。