“内地房企永续债达865亿 后续高融资价钱存隐忧”

本篇文章1300字，读完约3分钟

经过记者顾家彦从广州出发

随着内地信贷日益收紧，持续性债券成为港口上市房企融资的新兴渠道。

据《华尔街日报》报道，花旗银行统计数据显示，截至今年上半年，8家在香港上市的内地房企发行了持续性债券，累计规模达到865亿元。

据悉，持续化债券是指没有到期日，投资者可以按面值利息永久取得利息的债券。 粤海证券投资银行董事黄立冲对《每日经济信息》记者说，持续债务最大的好处是不计入债务，美化了财务报表，资金用途比银行开发贷款更灵活。 这是因为在内陆银根紧缩的大环境下受到房地产公司的欢迎。

但是，在硬币的另一端，这些上市房企的真实杠杆率仍在上升，也是一些房企真实净负债率接近200%的警戒线，在房地产市场低迷期超过预期的情况下，巨大的不履行债务可能成为公司倒闭的最后一根稻草。

住宅企业追逐持续的债务/

据花旗银行统计，内地房地产公司全年发行持续化债券441亿元，今年上半年，持续化债券发行规模达到424亿元，接近去年全年水平，内地多家知名民营房地产公司成功发行持续化债券。

黄立冲对记者表示，“房地产是资金密集型领域，融资价格是决定利润水平的重要因素，对香港上市的内房股来说，国际评级机构的评级高低是决定融资价格的决定性因素。” 由于评级高低与企业自身负债水平直接相关，负债率越低评级往往越高。 因为这家上市房企都希望在合理的范围内尽量美化财务报告，降低净负债率。

黄立冲表示，根据香港会计准则，持续债务在香港股票年报中体现为“永久资本工具”，计入“权益”项目。 不需要计入债务项目，不仅比较有效地降低上市公司的资产负债率，也增厚了企业的股东权益，与普通银行贷款相比，持续债务的采用没有太大限制。 这是因为受到许多上市住宅企业的欢迎。

后续风险不容忽视/

黄立冲说:“持续化债券在财务报表上属于股本工具，但其本质其实是明股暗债，合同中大多设定了多收益的保底条款，因此进一步提高了上市住房企业的真实债务水平，加大了财务负担。”

花旗银行的研究报告指出，在上半年业绩看似良好的杠杆率背后，可以观察到越来越多的开发商报告了可持续债券的发行情况，这一工具将对投资者产生不利影响。 因为发行人可以通过会计手段隐藏实际的杠杆作用和盈利能力。 如果将可持续债务重新归于债务而不是资本，一些企业的真实净负债率将超过100%，达到200%，杠杆率将急剧上升。

另外，持续化债券没有设定偿还期限，但是在目前内地房企发行的持续化债务条款中，前两年~三年利息价格相对较低，之后的利息价格往往会大幅上涨，如果房企在“低息期”无法偿还债务，那么之后的高额

“大部分房企发行持续化债券的目的是在前两年~三年利息价格较低的期限内完成投资，偿还债务”，克比瑞研究中心的朱一鸣拆师告诉记者，持续化债券主要投资于第一、二线经济发达城市项目，因此，

但是，黄立冲警告称，如果房地产市场低迷期超出预期，甚至一二线经济发达的城市也无法幸免，房企在前两到三年内将无力偿还债务，随后的高利率将挤压公司。 “目前房地产利润率逐渐下降，大部分公司净利润率已经跌破15%，如果未来需要承担15%~20%的融资价格，这些可持续债务很可能成为房企的烫手山芋。”