“5000亿住宅维修基金现状：采用难、监管难、增值难”

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总公司最近关于住宅专项维修资金的报道掀起了轩然大波。 据悉，目前全国征收的维修资金5000亿元左右，其中大部分处于“沉睡”状态，部分被个别监管部门私自用于“钱生钱”。

消息一出，引起了业界对住房维修资金安全的担忧。 《每日经济信息》记者多次调查后发现，维修资金不经常被挪用，但公共停车位、电梯广告等法定应纳入公共部位营业收入，但存在监管空小白。 另外，能否进一步扩大维修资金的投资渠道，更好地实现有价值的附加值，也是目前迫切需要应对的问题。

业界呼吁，原建设部和财政部发布的《住房专项维修资金管理办法》正式实施6年后，有必要尽快完成相关管理办法。

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样品

托管机构“借鸡下蛋”290万维修基金的存款收益存疑

根据记者的调查，道坤、杨羚强烈发出信号，来自南京、上海

据悉，近日，南京江宁恒安嘉园区(以下简称恒安区) )业主欲聘用小区专项维修资金，但部分维修资金被主管部门江宁区住建局从活期存款中定期转账，获利293.5万元。 业主向本部门收取利息时，被告知业主只能采用35.7万元的活期利息，没有资格采用固定利润。

对比业主的疑问，江宁区住建局相关负责人定期与活期利差客观存在，以前确实没有向业主公布过，但去年向业主代表提供了相关资料，部分利息支付给财政，其他部分用于办公经费支出。

根据建设部和财政部联合发布的《住房专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)，住房专项维修资金的储蓄利息、利用住房专项维修资金购买国债的增值收益等转为专项维修资金的积累采用。

“在不向所有者公开的情况下，江宁区住建局擅自利用这笔资金进行营利。 这种借鸡下蛋的方法涉嫌违规。 ”房地产领域的专家张建初对《每日经济信息》记者说。

记者就此采访了江宁区住建局办公室，一位负责人表示:“此案已经报道，我们也应对过，但目前不对此事表示。”

居民局用维修资金“钱生钱”

最近，南京许多小区开始从普通时期定期转换维修资金，恒安小区的业主也“活跃度”了这笔资金，计划获得越来越多的利益。

公开资料显示，恒安区建于2005年，2006年入住1088户，缴纳维修资金1097万元，这笔资金一直由江宁区住建局代为保管。

当业主问到这笔资金产生了多少利息时，江宁区住建局一直回避这个问题，但最终经过几次谈判后，住建局答复说，小区居民持有的普通利息只有35.7万元。

但是，小区业委会副主任李军红在为维修资金“活定”时发现，从2006年开始，江宁区住建局已经将这笔资金转为一年定期存款。 “存入所有者的是活期存款，实际上住建局有定期存款，产生的利息由住建局垫付，所有者只能得到零头。 ”李军红说。

李军红进一步调查发现，园区维修资金已产生329万多元利息，其中包括293.5万元一年的定期利息。 但向建设局要求这笔资金时，他被告知，除35.7万元普通利息外，剩下的293.5万元业主没有资格聘用。

这个小区的老板唐先生对《每日经济信息》记者说:“本来就有我们维修资金产生的利息，为什么不给我们呢？ 作为主机部门，没有权利利用这笔资金私自获利。”

对比业主的疑问，江宁区住建局相关负责人定期与活期利差客观存在，以前确实没有向业主公布过，但去年向业主代表提供了相关资料，部分利息支付给财政，其他部分用于办公经费支出。 根据2008年以前的地方相关规定，主机机构每年可以从增值收益中提取2%左右的管理费用，现在已经停止提取。

“按‘2 %’计算管理费，也要花293.5万元吗？ ’部分小区业主怀疑，托管部门以收取管理费为由定期转账，侵犯了业主的知情权。

9月9日，《每日经济信息》记者致电江宁区住建局房地产科，该部门工作人员让记者先联系办公室。 办公室的一位负责人对记者说:“这个事件已经被报道了，我们也应对过，但现在不对此事表示。”

根据建设部和财政部2007年联合发布的《办法》，住房专项维修资金的储蓄利息、利用住房专项维修资金购买国债的增值收益等将转为专项维修资金的滚动采用。

房地产专家张建初表示，“在不对所有者公开的情况下，江宁区住建局擅自利用这笔资金进行营利这种借鸡蛋的方法涉嫌违规。”

维修资金收支不透明是诱因/

恒安小区的维修资金问题被媒体报道后，备受关注，北京、上海、广东、河南等多个小区的业主很难知道维修资金实际产生了多少收益。

根据建设部和财政部公布的《办法》，管理公有住房专项维修资金的部门和业主委员会应当每年至少与专家管理银行核对一次资金账户，向业主、公有住房销售公司公布住房专项维修资金的缴纳、采用、增值收益和余额总额。

明明有明确的规定，为什么相关职能部门没有履行？ 业界推测，这笔巨额维修资金可能并不是真的“沉睡”，而是一点点主管部门花钱，成为一些利润部门赚钱的工具。

房地产领域专家李智向《每日经济信息》记者介绍说，房屋维修资金由开发商代收，但业主才是真正的业主。 但是，维修资金的业主很难招聘，给开发商、银行和相关部门带来了巨大的利益。 “之所以出现这种情况，是因为这笔巨额维修资金的管理、采用不透明，财政和审计部门的监督不足。 ”

南京某商业银行信贷部经理陈飞对记者表示:“很多银行都在关注这笔巨额维修资金。 因为对银行来说，欢迎活期存款，可以在减少利息的同时随时提取大量资金。 其实主机公司并不混乱。 维修资金是各大银行争夺的对象，他们可以利用手中的选择权来获利。 托管公司把钱存在小银行是因为与其他商业银行相比，小银行的利息和储蓄返还的比例很高。 ”

根据建设部和财政联合发布的《办法》，住房专项维修资金的管理和采用，必须依法接受审计部门的审计监督。 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部的有关规定。 财政部门应当加强对住房专项维修资金收支的财务管理和会计制度执行情况的监督

但从张建初来看，维修资金处于监管死角，“往往只看到招聘者，看不到监管者。 有时监管者也是招聘者，无法监管。 ”。

记者了解到，目前南京有不少小区未公开维修资金账户利息收入情况，业主无法监管，在一定程度上便于部分部门挪用维修资金。

张建初对记者说，恒安小区的例子只是维修资金私自获利的冰山一角。 “其实很多小区的业主只知道支付了维修资金，但很少申请这笔资金，也不知道可以利用这笔资金获得投资收益。”

根据规定，公共维修资金由房屋管理部门监督管理，所有权归购房人，不得挪用。 维修资金专项用于保修期满后住宅共用部分、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、改造。

维修资金的采用应由业主决定/

针对恒安小区维修资金违规被录用的问题，江宁区住建局相关负责人回答说，定期存款的利息还在业主账户中，没有挪用。 但是，关于如何处理下一个事件，该局拒绝应对。

今年7月22日，南京市住建委发布的《关于加强专项维修资金录用监督管理工作的实施意见(征求意见稿)》规定，挪用住房专项维修资金的，应当通过行政监督管理手段收回，依法实施行政处罚。 房地产公司挪用住宅专项维修资金，情节严重的，应当吊销公司资格证书。

南京市主管部门对维修资金的采用做出了确定的规定，但张建初的见解是，上述《意见》与2007年的政策相比没有实质性进步。 “想要真正处理维修资金的猫巴，除监管部门加强监管外，还必须将管理权委托给业主，业主自行决定如何利用这笔资金。 这样，就可以消除监管不透明带来的一系列问题。 ”

《每日经济信息》记者了解到，目前我国对维修资金的监管依据是原建设部和财政部共同分布的《办法》。 但是，《办法》属于部门规章，法律效力远远低于全国人大颁布的法律。

上海跃平律师事务所主任律师杜跃平指出，《办法》只是部门规章，但拘留效力不受影响。 根据上述《办法》的规定，江宁区住建局可能在小区业主不知情的情况下将活期存款转为定期存款，但定期存款产生的利息，一般维修资金的专用账户由行业委员会和房管局共同管理，未经同意不得挪用。

根据《办法》的规定，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门挪用住房专项维修资金的，由上级人民政府建设)房地产主管部门收回挪用的住房专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接负责人依法给予处分。 构成犯罪的，依法追究刑事责任。 县级以上人民政府建设(房地产)主管部门、财政部门及其工作人员利用职务便利，收受他人财物或者其他利益，发现不依法履行监管职责或者违法行为不受取缔的，依法处置。 构成犯罪的，依法追究刑事责任。

从《办法》的条文来看，维修基金的监管得到保障。

杜跃平和华东物业管理企业负责人告诉《每日经济信息》记者，事实也是如此。 维修基金的运用不仅需要得到本小区三分之二以上的业主的同意，还需要得到监管部门的批准。 维修资金被挪用的现象在领域内并不多见。

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链接

5000亿服务基金投资渠道单一

所有记者杨宠强、检查道坤均来自上海、南京

南京江宁恒安嘉园区维修资金被违规录用的导火索是南京多个区目前正在进行的维修资金“活跃度”。

《每日经济信息》记者表示，许多小区已将维修资金从活期存款转为定期存款。 早在去年，南京市钟山花园城博雅住宅区的业主决定存700万元维修资金3年。

由于维修资金的使用受到相关政策的限制，目前大部分园区只能储蓄中长期的定期存款，以实现维修资金的保值增值。

截至5000年，南京市筹集的住房维修资金达到50多亿元，但据总公司报道，自1998年实施住房专项维修资金管理办法以来，我国筹集的维修资金为5000亿元左右。

5000亿元的维修资金“沉睡”

根据规定，采用公共维修资金必须经业主大会三分之二的业主同意。 但是，要找到三分之二的业主签名并不容易，只有在成立业主委员会的园区进行咨询之后才有可能。 特别是在没有设立业主委员会的小区，几乎不可能动用住宅的公共维修资金，很难征求业主的意见。

南京市房地产协会副会长王中宁表示，以南京为例，园区成立业主委员会的比例太低，“维修资金录用办法规定，园区需要业主委员会，需要三分之二的业主同意，但南京市至少有一半的园区没有业委会。”

除此之外，从申报到批准使用住房公共服务资金的手续也很繁琐。

从事物业管理工作多年的周磊表示:“类似申请审查的过程至少需要一周的时间。 小区内公示的影像资料都必须提供，很麻烦！ ”

因此，南京的大部分维修资金没有被采用。 据南京市住建部门统计数据，南京从1997年开始筹集公共维修资金，随着城市的高速发展，新交付的园区更多，截至去年已筹集50多亿元，平均各园区维修资金在300万元以上。

但是，由于新建商品房在5年保修期内由开发商负责维修，许多小区的共用部分普遍损坏较大，因此这些资金大部分处于“沉睡”的状态。

维护资金的投资渠道狭窄

虽然资金不能随意录用，提高了安全度。 但是，由于投资渠道有限，维修资金也面临着有价值的增值挑战。

除了普通的定期理财方法外，业主大会没有更好的方法来增加这笔资金的价值。

根据《住房专项维修资金管理办法》，经业主大会同意，维修资金可以在银行间债市或商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期日。

不过，据第一太平戴维斯上海房地产和资产管理部董事及主管邹应龙介绍，许多行业委员会目前通过将维修资金通知存款等方式存在于专家银行，很少有人选择购买国债。

资料显示，通知存款利率高于活期存款，但年化收益率也不到2%。 目前维修资金大多存放在主管部门指定的银行，将来也有可能因存款利率市场化而失去收益率选择权。 在上海，维修资金主要存在于上海银行或建设银行在全国许多城市，建设银行是监管部门指定的维修资金储备银行。

邹应龙表示，在上海银行和建设银行设立维修资金专家将有助于监管部门通过互联网监管维修基金的提取。

但是，这项规定限制了未来行业委员会选择更高利率银行的自主权。

根据《住房专项维修资金管理办法》，目前维修资金的投资渠道远远窄于养老金、社保基金，目前的资金如何保证几年住房维修时能够充分使用，对许多行业委员会来说是一个考验。

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延长

小区公共收益监管空小白:广告、停车费是骗人的

经过记者顾家彦从广州出发

“我们小区的业主和物业公司最近多次发生冲突，主要是物业公司要求提高管理费没有得到业主的同意，行业高层要求查询停车费和广告费等详细账目，物业公司再三推辞，有些业主多次到管理处与员工发生争执。” 吕明(化名)是广州白云区某知名大楼的老板，他对最近在社区发生的纠纷感到厌倦。

根据国务院发布的《物业管理条例》第五十五条，利用物业共享部位、共享设施设备进行经营的，应当经相关业主、业主会议、物业服务公司同意后，按照规定办理相关手续。 业主获得的收益主要用于补充专业维修资金，也可以按照业主大会的决定采用。

但是，《每日经济信息》记者经过多方采访发现，电梯广告、停车费等园区公共收益普遍缺乏有效监管，除了收支缺乏透明度外，被房地产企业占有的情况并不少见。

不少业内人士对记者表示，随着老住宅商品房进入维修高峰，园区公共收益为维修资金更好地“输血”，建立完善的监管体系刻不容缓。

小区公共收益的“欺骗”

每次进入社区大门，来往于外墙和电梯之间的色彩斑斓的广告总是很吸引鲁明的目光，但和小区的大部分业主一样，鲁明不知道这些广告收入是谁的。

根据物权法第六章第七十条和第七十三条的规定，“业主对建筑物内的住宅、经营用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房由业主共有。”

长期关注物业管理领域的广州市社科院高级研究员彭澎告诉《每日经济信息》记者，根据《物权法》的规定，业主对小区内专有部分以外的共有部分，如电梯、通道、楼梯、水箱、外墙、水电主管线等享有共有的权利 从领域现状来看，园区公共收益主要来自园区内广告、停车场收款、租赁展位收益三大部分。

广州市律师协会民事法律专业委员会秘书长程磊表示，根据现行政策，园区内已设立业委会的，公共收入由业委会托管，无业委会的园区由房地产企业代为管理。 具体由谁支配需要召开全体业主大会，由全体业主投票决定，主持方需要向业主公示账目。

但是，对许多业主来说，这些收入变成了“欺骗”，有些业主不知道有关情况。

程磊表示，目前国内已经成立业委会的楼盘占比不高，以广州为例，只有约25%的楼盘有业委会，这意味着房地产企业托管了75%的楼盘公共收益。 虽然《物权法》有大方向的规定，但公共收益的收支没有确定的监管制度，收支是否公开透明因房地产企业而异。

广州某房企副社长向记者透露:“新闻不对称容易引起猫复盖。” 例如，园区广告一年内投放广告次数非常多，如果业主自身没有完整的统计系统，就不能比较有效地监控广告收入。 停车位收益也是一样，根据《人防法》的规定，园区开发地下空之间必须配备一定比例的人防工程。 这部分空之间大多由物管企业用作停车位，但原本属于业主的公共收益多落在物管企业手里，同样的情况下也有小区地上的公共停车位。

另外，会所也是隐藏的猫腻的地方。 据这些相关人士介绍，开发商在销售时经常将会所设施作为摊位出售，但在会所产生的租赁收入容易进入开发商和房地产企业的口袋，除非业主特意查找设计图，否则这部分收益很可观

因此，卢明居住的小区也向业主公示了财务收支情况，但支出比较透明，收入部分往往模糊，经常引起业主的质疑。

许多行业委员会的数量不到一成

程磊表示，在与房地产企业谈判的过程中，业主之间本身就像一盘散沙，在重大决策上不太一致。 因为这个行业委员会的作用很重要。 但是，现实情况是，行业委员会的设立和运营面临着很多困难。

根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》，出售房屋物业交付采用的建筑面积达到50%以上或首次房屋交付采用2年以上的，通过该物业所在地的区物业主管部门设立街道办事处、乡镇人民政府组织业主和业主大会筹备组，进行遴选

“成立产业委员会的政策门槛不高，但是很多业主的权利意识不高，所以在成立过程中经常缺乏组织者和发起人。 另外，开发商和房地产企业往往害怕在产业委员会成立后行使业主维权损害既得权益，因此即使在经济发达的城市，拥有产业委员会的楼盘占有率也不高，”程磊说。

《每日经济信息》记者整理有限的媒体报道显示，东莞市向房管部门备案的楼盘每年有1100多个，但只有130多个园区成立了业委会。 西安业委会数量约200多个，不到全市园区总数的10%。 即使是国内与行业委员会最先制定物质管理条例的深圳，《深圳商报》的报道也显示，年在该市实际运行的行业委员会数量比例不到全市园区数量的7%。

设立产业委员会的园区也不一定能够保证运营工程的公开透明性。 这些房地产公司的副总经理向记者表示，近年来，行业委员会和房地产企业经常出现盈利的情况，曾出现过商业发达地区和地铁站附近的几个园区，但行业委员会成员和房地产企业受益匪浅，后者只公开部分广告账簿，一些行业委员会成员担任职务

“行业委员会的权力很大，在目前的监管制度下，只有地方政府住房管理部门下属的房地产管理处可以限制行业委员会的行为，但只能提供指导意见。 业委会和房地产企业站在同一战线，业主的利益难以得到保障，因此，建立对业委会的监管制度已刻不容缓。”

程磊还认为，房地产服务端作为商业企业，必然受利润驱动。 因为这个监管的核心应该放在业委会上，另一方面要靠政策的便利来鼓励越来越多的小区成立业委会。 另一方面，政府应建立严格的监管体系，使行业委员会为业主谋取利益。

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难点

基金运用困难的小区业委员会的不足成为了第一个瓶颈

经记者尚希从北京出发

公开数据显示，自1998年住房维修基金制度实施以来，截至年底，北京市这笔钱累计约350亿元，聘用额约8亿元。 录取比例只有2.3%。 在非常低的录用率背后，维修资金的挪用猖獗。 这些本应被民间攫取的资金，已成为横亘在银行的生活工具。

“调动维修资金的最大难题是小区里没有业委会。 ”秦兵房地产律师团律师徐斌在接受《每日经济信息》记者采访时表示，法律必须处理重要问题。 也就是说，是共享物权的管理问题。

业委会的亏损阻碍了维修资金的采用

房屋维修基金是指房屋不动产所有者为本不动产区域内的公共部位和共用设施、设备的维修养护向专业账户缴纳一定标准的款项，经业主委员会统一管理批准采用的基金。

专业物业维修资金由业委会管理，主要前提是园区有方便规范的业委会。 以广州为例，近期恢复完整修订流程的《广州市房地产专项维修资金管理办法(草案)》中表示，将允许专项维修资金转移到小区业主大会执行“直管”。

据了解，目前广州全市130亿元物业维修基金的聘用率只有1%，目前业主委员会组织的楼盘只有25%，行业委员会的不足阻碍了这部分专项基金的灵活采用。

目前的维修资金由政府主管部门管理，但法律上不明确政府部门是委托人。 “维修资金必须缴纳，不能自主缴纳。 另外，如果小区的公共部分受损，或者需要修缮，这个意见在传达给资金持有部门时就不会立即生效，对于监管部门来说也无法充分利用金钱。 ”北京某项目房地产负责人对《每日经济信息》记者表示，这将导致一点问题长期得不到处理，存在侵占、挪用的风险。

“根据现行法律要求，园区成立业委会后，维修资金将移交业委会，但目前北京85%的园区没有业委会，15%的业委会不知道移交步骤。 ”徐斌律师向《每日经济信息》记者表示，关于维修资金的移交手续，业委会可以咨询园区运营、建设委员会、业委会的专家以及其他有园区经验的业委会，但业委会的建立还需要进一步推进立法。

根据《住宅共用部共用设施设备维修基金管理办法》的规定，“购买者必须按照购买价款的2 %~3 %的比例向销售公司支付维修基金。 “对已经成立业主委员会的小区，行业委员会通常可以组织实施专项整治资金的招聘，委托物业管理部分开展具体业务，但很多小区没有设立自己的行业委员会，也不能灵活自由地监管其中的部分专项基金 一位负责物业管理工作的人对《每日经济信息》记者说。

维修资金的提取必须简化流程

一系列数据揭示了维修资金面临的严峻现实。

截至年底，北京市维修资金累计约350亿元，聘用额约8亿元。 目前，北京这笔资金的账面管理在“北京住房资金管理中心”，业务管理隶属于居住建设委员会的相关部门，参与该项资金管理的有房管局、审计机关等多个部门。

据《青岛财经日报》年2月报道，建设部房地产市场监督管理司房地产管理处处长陈伟表示，虽然对维修资金的录用规定了严格的考核手续，但由于缺乏细化的操作规程，维修资金的录用手续多而繁杂，同时在设计和执行上存在缺陷。 更重要的是，建设主管部门和财政部门作为维修资金的托管机构，而且是维修资金的监督机构。 凭借这种双重性质的机构定位，建设主管部门和财政部门将资金的主持、监管职能集中到一起，运动员、裁判员集中到一起。

“维修资金立法应强调专项资金专用，一旦挪用，应承担刑事责任。 》一位负责研究维修基金的分析师对《每日经济信息》记者表示，只有加大执法力度，采取强制措施，才能真正维护业主权益，在后期的招聘抽查过程中也应简化流程。

徐斌对记者表示，在维修资金的招聘过程中，法律需要处理的关键问题是共享物权的管理。 但是，涉及挪用、滥用监管部门的情况，刑法中就资金挪用等渎职犯罪作了规定，无需另行立法。

上述拆迁户表示，维修资金制度立法因金额大、人群广，短期内应缩短、简化决策过程，长时间内应以更高水平的业主自治为目标。