“旧改成房地产私募隐性“地雷””

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经记者杨宠从上海强发

据财新网等媒体报道，万家共赢8亿元资金被挪用的根源是“金元惠理吾思基金城中村及棚户区改造1号特别理财计划”(以下简称金元惠理1号)到期不能换钱。 华侨派投资相关负责人介绍，目前，房地产私募股权项目、资金管理计划、信托产品中，旧城改造类产品相关项目的比例达到10%~20%。

《每日经济信息》记者观察到，在房地产领域，旧改革项目并不被开发商看好，但在众多私募基金眼中“香喷喷”。 理由很简单，因为与周边需要通过公开拍卖取得的地块相比，任何参加旧改革取得的土地，不仅是更中心的位置，地价也低，能够带来更丰厚的利益。

但是，由于旧地块的转移速度和最终的转移价格不明确，因此哪怕只是一点点，参与的民间资金也经常面临项目风险。 在这样的背景下，像金元惠理1号那样发生兑换危机的不是案例。

在旧项目中保存多个变量

在上海，旧的改革是开发者最不愿意参与的开发模式。 因为旧的改革聚集了房地产开发的各种变量。 时间、价格、政府计划等。 对开发者来说，这些变量意味着风险。

此前，瑞安、上置等房地产企业曾经历过旧改革的痛苦。 瑞安董事局主席罗康瑞曾经表示，再也不碰旧地块了。 中房信集团研究总监薛建雄也表示，一个项目因房屋拆迁延误，不得不将开发周期延长五年。

但是，在这些开发商那里看不到的老改革项目，却成了房地产私募的“香”。 《每日经济信息》记者观察到，在众多第三方资产管理机构代理销售的有限合伙类产品中，出现了古老的改革面貌。

以“旧改”和“有限合作”为关键词，可以搜索到“亿融(丰舜)虹口区旧城改造专项基金计划(二期)”(以下简称亿融旧改二期)这一产品。 资料显示，上述规划融资用途为上海市虹口区天宝路21号地块拆迁改造，项目用地面积15900平方米，其中一期项目“润欣公寓”占地约11970平方米。 目前土地楼价约为4万元/平方米，土地总值约6亿元。

“润欣公寓”是项目企业的自主开发项目，获得“上海市房地产权证”，土地出让金支付完毕。 如果顺利的话，这个项目一年后将完成所有本金的兑付。 其还款来源之一是平安银行上海分行提供的开发银行贷款和部分财政专项资金。

根据上述计划的解释，还款来源在一定程度上取决于项目的转移进度，如果项目能在一年内完成转移，上述地块将迅速用于房地产开发，通过向银行抵押获得开发贷款的一部分可以偿还私募基金的债务 也就是说，这些项目要在完成转移的土地上向银行申请开发贷款，实现明年以还清价格兑付的目标，必须在此之前完成部分项目的转移。

但是，《每日经济信息》记者在虹口区天宝路项目现场，不仅没有看到拆迁的场面，当地居委会的人都说，没有听说过搬迁的事情。 根据这个说法，这个项目地块显然还没有开始拆除。

出售亿融旧改二期的上海丰舜投资管理中心的一位人士向记者证实，项目地块尚未正式拆除。 但是，关于项目能否按时完成拆迁，通过银行贷款获得开发资金，此人不作回应，强调这些项目抵押物充足，完全可以确保产品投资者的资金和利息安全。

以融资方的偿还能力为先

事实上，目前房地产私募基金行业非公开发行的各种产品大多兑换期较短。 以金元惠理1号为例，其兑换周期仅为1年半。 但是，大部分房地产旧改革项目的拆迁速度并不是很快。

中房信研究总教练薛建雄指出，在拆迁工作的整个过程中，与原住户的谈判往往是拔河之战，在短时间内迅速完成搬迁并不容易。 不仅如此，由于原住户可能会提高补偿要求，在移动完成时地块的旧价可能会进一步上涨。

以瑞安房地产参与的旧改建项目瑞虹新城2号和9号地块为例，从年到年完成了85%的搬迁，但完全拆除并交付是在今年6月。

一些相关人士认为，由于旧改革周期长，途中出现了住户提高谈判条件等现象。 因为这个旧改革项目一般实际收益不高。 仅仅以项目搬迁完成后的开发贷款、土地出让金作为还款来源，肯定是不够的。

但记者了解到，目前房地产私募在投资旧改革项目时，大多不关注旧改革本身的周期，而是看融资方的还款能力。 如果融资方实力雄厚，旧改革项目本身能否及时完成拆迁并不重要。 他向投资者表示，涉及旧改革的项目首要关注的不是地块能否按时完成旧改革，而是融资方是否有足够的还款能力。

通常，由于大型房企融资渠道多，在偿债能力方面占特点的中小房企资金来源比较单一，一旦发生资金链断裂，就会产生“多米诺骨牌”效应。 因此，在房地产面临下行压力的背景下，未来中小开发商主导的旧修订项目有可能不再像以前那样受到房地产私募的青睐。