“卓创投资管理（成都）有限企业董事、总经理向宁远：地产物业品质升级将迎投资潮”

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经记者杜兹乐出生于成都

作为房地产市场嗅觉最敏锐的投资者群体，房地产私募如何看待今年楼市“下半场”的情况？ 私募股权基金如何选择投资房地产？ 住宅企业如何租用民间资本？ 未来的房地产开发模式会裂变吗？ 日前，《每日经济信息》记者(以下简称nbd )就此事采访了卓创投资管理)成都)有限企业的董事、总经理宁远。

房地产仍然是最核心的投资品

nbd :从投资的立场来看，你觉得现在楼市的新变局怎么样？ 楼市被认为处于调整期，你承认这一点吗？

宁远:我认为现在的楼市不是调整，而是变革。 自1998年出台“住房改革”政策以来，十几年来，我国楼市面临转型。 现在，包括市场模式、公司经营等都发生了很大的变化。 前几天卓创与中粮业公司合作时，中粮业公司刚发表了半年的报纸，利润下滑非常剧烈，下跌了约70%。 当时卓创以中粮为榜样进行内部讨论，觉得中粮地背后有央企的背景和资金支持，业绩大跌，有点不可思议。

但是，房地产还是一个很大的市场。 从世界范围来看，无论是美国还是欧洲，个人和家庭的主要资产都是不动产。 经济越迅速发展，人们越有钱，就一定会投资，并将其转化为有价值的资产或增值的资产。 其中，房地产还是最核心的投资产品。

提高房地产质量扩大投资机会

nbd :业界认为房地产进入了“白银”时代。 你觉得房地产的下一次开发投资怎么样？

宁远:在这期间，有几个基金和我们交流了目前的市场情况，特别是成都市区的项目情况。 在交流中，我们发现房地产市场还会发生很大的变化。

例如，成都美领馆、保利中心对面的棕熊北、褐色南区，据成都当地人所知，20世纪90年代中期，这两个区域是成都最高级的住宅区，目前这两个区域的居民大部分是外来租房者。

相反，房地产市场在这十多年的快速发展中，房地产带来了一定的泡沫和财富，但很多房地产公司并不用心做产品。 因为他们不用做产品就能赚大钱。 未来，房地产需要专业开发，房地产质量需要专业升级。

nbd :提到房地产的质量，不能总是提到运营。 你觉得这个问题怎么样？

宁远:现在花样年彩生活，万科第五食堂属于社区房地产运营范畴，但有一个问题不能轻易处理。 从世界范围来看，单纯面向住宅的房地产运营非常困难，特别是在中国。

基金募集注重“退出”途径

nbd :日前有传言称，美国房地产基金将介入成都江宇天府城项目。 你觉得这件事怎么样？

宁远:说实话，我遇到过很多基金。 总体来说，对于大规模住宅开发，海外基金不太被接受。 他们也分为几个类别。 例如，私募基金从募集到退出有年限，海外时间长的需要7年，国内需要2、3年。 那个退出很困难。 这不是项目的问题，而是资金运营的问题。

海外基金很简单。 基金组织后，先募捐，然后投入项目，进行运营管理，到期退出，收益返还基金持有人。 因为住宅产品不好用，所以一旦销售受阻，就不能轻易改变。

周秋门这样的资本偏向于整体房地产的出售，成都东大街结晶融和项目的第一栋办公楼卖给了平安集团。 他们投资项目首先要看的不是利润率，而是如何选择退出。

例如江宇天府城，如果真的引进海外基金，也只有一个退出方法。 那就是逐户出售房子退出。 这样的退出渠道困扰了所有基金。 这十年来，无论是中国香港的基金，还是东南亚的基金，还是欧美的基金，在内地投资纯住宅的项目都很少。

房地产收购背后的基金阴影

nbd :当地产业进入洗牌期。 你认为在这个背景下房地产基金的机会在哪里？

宁远:对投资机构来说，无论是大型基金还是小型基金，房地产市场都很有信心，但目前的房地产开发模式存在不确定性，让人感觉市场会发生变化。

这几年，我注意过很多停工项目。 公司没有上市，上司也没有财务压力，一卖不出去就马上停工。 无论是成都还是世界，基本上项目收购的风险最小。

nbd :以前，很多海外基金参与过成都的部分项目的运营。 能具体介绍一下他们的业绩吗？

宁远:比如收到汇款资本，他们用合作的方法开发，相当于在航天科技方面出土地，他们提供资金和管理。 项目建成后，整体判断价值不错。 在股票整体没有变化之前，最终将海外的资金全部归还了。

例如，锦江酒店对面的楼盘被瑞安集团收购后，瑞安将其改造，共5个项目打包组成中华汇地产企业，由香港企业控制内地企业，在伦敦上市，相当于融资发生了变化。 这就是海外资本的运营。