“成都天汇丰资产管理有限企业总经理祁宏志：部分持有商业应是内地房企主流玩法”

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经记者杜兹乐出生于成都

今年以来，万科、绿地、龙湖、华润等大企业品牌房企频繁大力发展商业房地产，尤其在成都成绩十分显著。 但是，这似乎与上次楼市调控时房企热衷于商业房地产不同。

在业内人士看来，这一现象反映了各大企业品牌房企在战术上转型商业房地产。 目前，部分地区房地产市场有放松管制的迹象，甚至有放松管制的迹象，但实际效果尚未显现，房地产市场似乎再次陷入迷茫。

在此背景下，企业品牌房企加码的商业地产基于什么样的考虑？ 商业地产应该如何开发，与住宅地产开发有什么不同？ 近日，《每日经济信息》记者(以下简称nbd )带着这些疑问，对成都天汇丰资产管理有限企业总经理祁宏志进行了特别采访。

房地产局将尝试住宅企业的平衡术

nbd :目前，绿地、万科等企业品牌的房企都在加码商业房地产。 你认为这反映了什么样的趋势？

祁志:目前住宅用地实行募集，住宅企业用这种方法拿地项目效益不大。 就像10年前一样，房企拿到土地的价格很低，随便建个楼盘就能赚差价，几乎不用做广告宣传，就能携手赚钱。

三年前，楼市有了变化，但现在更明显了。 例如，蓝光以薄利多销的方式赢得市场是首要的。 现在住宅企业的住宅项目基本上处于薄利，而且今年考虑薄利多销也很困难。 因此，目前多家房企想要通过多卖商业项目来平衡风险，但由于一个项目与商业匹配的比例有限，所以即使生意多了，总的来说赚的钱也很少，持平

nbd :你对现在很多住宅企业在商业地产的运营模式有什么看法？

祁志:总体来说，现在的开发者比较浮躁。 住房和商业之间的平衡在业界尤为不明显。 目前，比较好的房地产(平衡)开发模式被认为是香港模式。

现在华润地做得比较好，既有商业又有住宅。 通过“万象城”这个企业品牌，华润既卖掉周边的商业，也卖掉高质量的房地产，在住宅行情不好的时候拥有商业回流资金，在住宅行情好转的时候大量卖掉住宅。

住宅企业适合拥有部分商业

nbd :商业地产的持有和销售，什么样的经营方法比较好？

祁志:通常，如果商业可以出售，房企通常全部出售。 特别像步行街。 住宅企业一般不想有商业，想早点赚钱，但有可能早来，去得也早。 例如，这项工程全部卖完赚了5亿元，但下一项工程全部投入亏损，就全泡汤了，现金也没了。 这样，一般来说都很短视，没有企业品牌的积累，也没有长期的房地产附加值。

目前，大趋势是房企扩大拥有商业，更极端的例子是香港太古地产拥有所有开发的房地产，其特别侧重于商业运营和企业品牌的打造。 但是，在目前的情况下，内陆房企很重视现金流，因此适合“部分出售、部分持有”的游玩。

内地房企所有或全部出售的模式不是主流方向，如果出售部分商业房地产，进而拥有部分优质商业房地产，既有利于风险的降低，又有利于可持续快速的发展。

nbd :对房企来说，持有商业不动产能获得那些利润？

祁志:公司通过自有商业的运营、出租以及这些商业增值和贷款融资，这是持有房地产带来的最大利益。 例如，房企持有商业不动产，一年可获得两三千万元现金收入，每年这些不动产增值。 五六年后，附加值可能会上升到三四千万元。 很有价值。 这是一个良好的循环。

另外，如果持有不动产也可以向银行抵押融资。 特别是对于高质量的资产，银行很容易放贷。 如果卖光了，没有高质量的资产，银行可能不会放贷。 住宅企业在持续开发，所以不能只靠自有资金。 如果需要融资，银行会看有无资产，特别是高质量的资产。

从现金流和融资的角度来说，房企持有高质量的商业资产非常重要。 从难度、效率上来说，这种融资模式更好。

后期的运营重点是不动产的维护

nbd :既然商业持有是一个方向，你对后期的运营问题有什么看法？

祁宏志:在内地，开发商经常在出售商业房地产后，帮助业主轻松运营，但收效甚微。 因为不动产出售给客户后，产权不属于房企全部，后期经营的维持不会花很大的精力。

后期运营最重要的因素有两个，分别是房地产的维护和集中持续的广告投放。 前两年的广告投入很多，后期逐渐减少，但还是会继续投入。

例如，香港恒隆在上海制造的商业地产已经十年了，但现在看起来还是和新建时一样。 第一，因为两年后将翻修一次。

nbd :根据国外的经验，你怎么看商业地产的生命周期问题？

祁志:商业地产都经过孕育期、成长时间、成熟期和衰退期，与常规产品的生命周期相同。

培养期通常需要三年，前两年最难，从第三年到成长的时间会更好，有时也会突飞猛进。 但是，有些项目往往死于“黎明前”，没有足够的投资和维护，因此会引起商家的不满。 商业经营的内地公司只有等待商家的维权才能维持，但既没有大的持续维持，也没有大的推广支持，只是管理而已。

承担前三年的培育期很重要，需要仔细的经营和维护，但是如果在成熟期不进行维护，衰退也会很快。 所以，一点商业地产做了几十年，一点项目做不到十年就没了，也是有道理的。 例如蓝光九茹村的世纪电脑城，第三年全部进行了改造，经过14年的经营、调整、维护，目前的经营状况和业态组合比较好。

另外，在后期的运营中，调整业态和商户的组合也非常重要，如果商户的经营不能适应市场的快速发展，就需要调整，加入新的商户。

王府井最大的成功之处是不断调整商店组合、业态配比。 以前，有一段时期和周边的百货商店差不多。 此后，王府井最终选择了国际二线企业品牌，走轻奢路线，经过不断的业态调整，如今反而成为行业内的标杆。

从整体来看，培育期要观察四个方面，分别是商家的调整、广告力度、房地产补货和基础房地产服务，四者缺一不可。

优秀的社区商业再生商业房地产

nbd :作为拥有成都本土商业地产的企业品牌开发商，天合地产是如何开发运营商业地产的？

祁志:天合房地产可以拥有4万平方米的“汇锦街”商业步行街项目全部，是比较先进和有勇气的开发商。 通常，中小型住宅企业的商业步行街会被出售。 天合打算将该项目建成可复制、高质量的商业步行街，建筑物质量也很高，绿化景观率也很高。

nbd :你认为中小住宅企业应该如何解决招商能力不足与构建高质量商业房地产之间的困境？

祁志:中小房企招商能力不及万达等企业品牌房企，但高质量的房地产一定会引起品牌商的观察。 虽然并用租金等优惠方法吸引了它们，但品牌商要求非常高，租金也很低，天合要平衡关系，留下好一点的港口给它们。

天合也有点受企业品牌影响不大，但是选择有特色、生存能力强的商家在步行街露营，几年后步行街的情况好了之后，当更好的企业品牌被吸引过来的时候，置换经营不好的商家出门。