“70城6月房价指数再降 创3年半最大范围下跌”

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经过记者王杰从北京出发

最近，国家统计局公布了全国70个大中城市房价指数的波动情况。 数据显示，6月份新建商品房价下跌的城市达到55个，二手房价格下跌的城市也增加到52个。 从年1月开始统计，这次是70大中城市房价数据下跌范围最大的一次。

从房地产开发投资数据走势来看，领域仍在下行，累计同比增长率逐月下降。 从市场销售情况来看，上半年，全国商品房销售额为31133亿元，比去年同期减少6.7%。 虽然跌幅比1~5月窄1.8个百分点，但上半年整体处于下跌区间。

上海易居研究院研究员在接受《每日经济信息》采访时表示，今年楼市降温幅度远超预期。 70个城市中，约8成的城市出现价格下跌，含蓄地表明今年楼市已经迎来了小拐点。

楼市成交全面下降

中原地产首席拆房师张大伟表示，一线城市中，除北京新建住宅外，其他新建住宅、二手房住房指数全面下降，楼市降温从点到块覆盖。 全面的温度开始下降。

随着市场整体疲软，各地对房地产市场的调控开始逐渐放松。 更多二三线城市开始传出放松管制的消息。

同样的压力也来自一线城市。 上海易居房地产研究院提供的一线城市报告显示，6月，一线城市新建商品住宅成交均价22969元/平方米，环比下降0.4%，比去年同期增长6.1%。 很明显，6月市场成交持续疲软，房企需要一定的降价才能实现半年的销售目标。

该政策咨询研究部总监张雄大表示，尽管有上述放松管制措施，但其对市场交易量反弹的作用有限，在一些库存较大的城市基本没有效果。

另外，上半年许多房企销售金额同比下跌，能达到全年销售业绩指标的公司寥寥无几。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟告诉《每日经济信息》记者，目前的降温态势是阶段性的变化，不是大周期的极值点，但将持续到明年下半年。

以库存为下半年的主基调

目前的市场状况与库存压力有很大的关系。 截至6月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26218万平方米，比上个月增长2.8%，增长22.9%。 库存创下了历史最高纪录。 另外，这35个城市新建商品住宅的库存比例为18.1，这意味着市场消化这些库存需要18.1个月。 5月，该存款比的数值为16.4。

国家统计局的数据也显示了库存压力。 6月末，全国商品住宅待售面积比去年同期增长25%，比5月末持续增加。

面对这样的压力，严跃进表示，难以有效地将滞涨的楼盘转换为房企销售金额，影响了地方政府的财政收支。 最令人担心的是，买家因库存积压，进一步延缓了入市的步伐。

东亚地产市场部部长贾玉鹏在接受《每日经济信息》采访时表示，房企库存量都比较大，二三线城市库存量更大。 未来的房企拿地也将更加谨慎。

中原地产市场研究部估算，今年一季度a股上市样本房企23家，只有3家房企资金链处于宽松状态，8家房企资金链较为安全，12家房企资金链紧张，短期资金覆盖率低于0.8，近8年来， 其中两家房企短期资金覆盖率低于0.3。 从货币资金与总资产的比例来看，目前房企现金流状况降至近年来低点0.11，形势也不乐观。

张雄大预测，在第三季度，开发公司仍将反复“跑量”的基本上，“千方百计”消化库存，以现金为王。 特别是上市房企，由于6月份半年的“抢”不力，在第三季度银行放贷紧缩的市场背景下，大型房企的“以价换量”行为更加明确了目前的市场形势，预计第三季度楼市的“降价热潮”将正式拉开帷幕。