“卓越地产执行总裁张远：服务成商业地产逆势突围关键”

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经过记者顾家彦从广州出发

一方面，领域处于供给过剩的局面，另一方面，受到电子商务快速发展的冲击，商业地产陷入“内忧外患”的局面。

近日，该策咨问研究部发布的《年35大中城市商业房地产投资价值研究报告》显示，全国35个大中城市中，19个城市生活人均商业面积面临饱和或过剩的状态。 而且，随着马云(杰克马)“想高价打掉商业地产”的豪言壮语，互联网也渴望着以前流传的商业地产的迅速发展。

但是，危机常常孕育着转机。 张远房地产执行总裁在接受《每日经济信息》记者采访时表示，随着经济的快速发展，以一线城市为中心的发达城市对写字楼的诉求持续高涨，这些城市依然存在着巨大的市场空之间，体验服务的繁荣和快速 更重要的是，互联网技术给商业地产带来了新的机遇，有望围绕从商业地产衍生的新服务创造新的蓝海。

体验服务有所突破

对购物中心来说，电子商务的迅速崛起仿佛面临着看不到尽头的“冬天”。 曾经很受欢迎的上海恒隆广场，现在也被称为“试衣间”。 这意味着，在电子商务的冲击下，购物中心可能成为客户在线体验的场所，最终购买将返回线上。

“电子商务的迅速发展势头迅猛，但这并不意味着零售商业房地产没有迅速发展的机会。 ”张远表示，电子商务经营者对标准化的产品和服务造成了很大的冲击，但对于体验要求较高的产品和服务，电子商务经营者无法满足顾客的诉求，这是购物中心最好的突破口。

以优质房地产今年推出的购物中心新企业品牌“卓悦汇”为例，张远表示，项目在业态组合上大幅倾斜，除了保存一个超市外，不引进零售和商场，而是教育

但是，戴德梁行等多家专业机构向记者表示，由于体验业态每平方米租金收益率较低，大量引进体验业态是开发商牺牲利润的选择。

“我认为这种看法是错误的，但商业地产租金收益率的高低最终由市场诉求决定。 ”张远表示，以位于深圳梅林的优质汇款为例，由于该区域对培训教育有很大的市场诉求，一家培训机构上午下午持续运营，每天重复招聘，长时间经营。 这种类型的业态利润相当可观，每平方米的租金收益率不低于以前流传的零售。 因为，租金回报归根到底与商家的经营状况有关，与具体的业态形式无关。

探索商业地产服务蓝海

不仅是购物中心，办公楼也面临着供应过剩的问题。

据策咨问研究部发布的《全年35个大中城市办公楼投资价值研究报告》显示，在北京、杭州、银川等城市生活的人均办公楼面积已达到1.5平方米以上，是35个大中城市中人均平均办公楼面积最高的3个城市 另外，在广州、天津、厦门等8个城市生活的人均办公楼面积超过1平方米，面临饱和或过剩的状态。

“目前，整个城市都是综合体，从整个地区的情况来看，写字楼总量肯定过剩，但局部市场仍有机会。 》张远对《每日经济信息》记者表示，从“北广深”等一线城市来看，由于常住人口庞大、第三产业发展迅速等原因，中长期来看，写字楼市场诉求相当强烈。

张说，要想在“过剩论”中突围，一方面对项目选址要求极高，项目所在地区能否成为经济中心吸引高端企业至关重要。 另一方面，开发者如何为业主和商户提供优质服务，“软实力”也发挥着越来越重要的作用。

据悉，优质物业日前推出“e+商务”，为该公司商业物业提供金融服务、理财服务、商业物业服务和商务服务。 张远表示，优质房地产将整合包括银行、担保企业在内的内外各类金融资源，为用户定制专业化金融服务，协助完成个性化融资方案，提供购房首付融资、小额无担保贷款担保和费用贷款等方式，结合贷款等方式为用户

“彩色生活上市广受欢迎，标志着房地产价值链向后方延伸，服务将成为房地产“下半场”的主角。 ’张认为，开发商与业主、商店有天然的联系，互联网技术的普及为开发商搭建平台提供服务创造了越来越多的便利条件。 无论是住宅区还是商业区，房地产服务都是一个巨大的市场，可以预见，未来将会有越来越多的大型房企瞄准这个市场。

无论如何，随着互联网从以前传到房地产领域，商业房地产也将面临巨大的变革。 如何把握变革的机会？ 7月26日，每日经济信息报社在苏州举行第四届中国价值房地产年会。 张远作为这次论坛的演讲嘉宾之一，将和你一起探讨商业地产的突围之路。