“社区价值再发现 房地产颠覆网络？”

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经羚牛、卢塞、杜冉乐、王杰出生于上海、成都、北京

正如所有硬币都有两面，大家都知道，互联网“推翻”了房地产的商业模式。 另一个未被广泛关注的方面是房地产也在推翻互联网的商业模式。 社区的物理位置比网络更近，更容易成为人们购买商品和服务的新平台。

在社区资源从鸡肋变为金矿的过程中，开发者的商业价值被重新发现。 拥有上千家万户业主的超大规模楼盘、超过数十万户的现有业主大地产商，如今已成为电商最重视的新资源。

今年年初，万科总裁郁亮提出“互联网不是要推翻房地产吗”的命题，引起各方关注。 他说房子是房子，人不能住互联网，但是以前流传下来的房地产生产、销售模式，随着这个命题的推出，逐渐成为了变革的主流思路。

世茂集团副总裁蔡雪梅去年年底借用服务社区网络服务平台，收集客户诉求后，投资土地开发房地产，降低开发投资风险，参与投资的各方资本稳定盈利，更是低廉的钱。

这个大胆的构想，立刻引起了业界的热烈反应。 兰德咨询总裁宋延庆表示，许多公司从现在开始热衷于大数据的研究，希望在了解基本诉求新闻的基础上，进行土地开发。 目前没有公司在迅速发展成熟的模式，但更准确地研究顾客的诉求已经成为开发者面对市场销路的共同选择。

“大数据”的理念还融入了万科的住宅项目层面，位于杭州的住宅项目“未来城”不仅通过数据观察为年轻人“定制”了一些特定的功能，万科还是业主、客户“云”。

虽然目前“大数据”的应用还在起步阶段，但对于万科拥有60万户大业主的万科来说，一旦掌握了足够的客户数据，通过细分化解体挖掘未得到充分满足的客户诉求，对于万科向城市的辅助转型将具有深远的战术意义

像融绿、华夏幸福基业一样，在买地投资之前，能够充分梳理和挖掘房地产市场诸多潜在诉求的开发商都为此受益。

万科与百度合作的新闻发布会召开仅一个月后，基于社区平台的第一家电商——彩色生活成功上市，市值已经超过母公司的花年。 其提倡的B2F(Family )模式被认为比现在以淘宝为代表的电子商务业者更接近顾客。

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◎蓝光“生活家”

企业品牌进入园区的必要途径

目前，在耕耘社区电商的房地产企业中，除了明星年的彩色生活外，还有蓝光房地产的“生活家”。

今年4月，蓝光房产首个“生活家系统”商业模式在北京和成都亮相，对外公布了企业品牌战术，剑指千亿元的销售目标。

两个月后，“生活家系统”首批试点项目coco开放实体模板体验区覆盖健康中心、文化活动中心、亲子活动中心、业主服务中心等，功能齐全。

业内人士表示，未来蓝光车主从上传开始，无论装修整洁、儿童托管，都能在园区内一站式享受所有物业增值服务，提升蓝光物业的客户粘性和企业形象

从今年上半年的成绩来看，根据克尔利研究中心发布的报告，蓝光房地产获得90亿5000万元，排在top50的第36位。 实现销售面积110.9万平方米，排在top50强第24位。

更重要的是，蓝光不动产还在积极准备发售借壳。 今年6月初，迪康药业重组计划获得股东大会高票通过。 业界认为，这将有助于蓝光房地产拓宽融资渠道，提高整体竞争力。

◎建造绿色的街道

用大数据研究土地

很多人惊叹融创绿城在成立仅仅两年多的时间里就能活跃在上海市场，但很少有人知道其背后的原因是融绿拥有支持精准土地获取的大数据研究和拆除团队。

融资创绿城对市场的评价和投资决策都基于大量的比较数据观察。 绿色APP数据库比较多，其中包括企业自身开发项目积累、销售数据、客户诉求特征等其次是外部采购，数据来源于要点城市、特定地区、全国范围；采购对象为研究类企业、金融和宏观经济数据、外资商用房地产可可 其中最主流的数据提供者包括代理企业、顾问机构、二手经纪企业，融绿与他们长时间合作。

融绿取得的数据有宏观金融数据、房地产成交价格、成交面积等市场数据，但重要数据首先由融绿销售团队取得。 800名销售人员常年为融入绿色的数据团队提供一线客户数据。 根据这些数据，客户和各企业将进一步深入采访最熟悉当地的高级专家，获取更详细的数据，最终做出决定。 融绿将在从取得土地到开发、销售的全过程中采用这些数据。

为了更好地利用这些数据，融绿在企业内成立了10人以上的大数据专业团队，成员各有分工和侧重点。 这些人员的专业背景各不相同，包括市场研究、市场营销、产品设计、统计、经济学和投资学专业。 该团队在融绿平台专业从事投资快速发展、市场研究、快速发展研究、项目定位研究等。

◎宝龙地产

拦截EC客流

这几年，实体生意受到了电商的冲击。 但是，实体商务有可能反过来成功阻止电商吗？

宝龙发明了新的商业模式，在实体商务接近产品价格的情况下，被电商屏蔽的可能性变高了。

宝龙商业集团电子商务中心总经理吴弼川表示，他们进入福州宝龙商业广场辐射范围内的所有生活小区，不仅可以通过小区向业主宣传宝龙房地产的电子商务APP，还可以利用小区物业配套商品的中转物流，迅速向客户输送商品。

由于这种模式极大地提高了业主的费用便利性，从淘宝、京东等电子商务运营商手中屏蔽了部分客户资源，认为最终实体商务很可能在园区内打败电子商务运营商。

据吴弼川介绍，宝龙地产电子商务探索始于去年11月，在福州试点运营。 当时，他们在宝龙广场辐射5公里以内的所有小区进行了宣传，头三个月取得了很好的效果。

通过宝龙地产的APP，园区业主可以与数百家商店进行对话，了解不同商店的优势，完成预约等服务。 宝龙地产在了解这些业主喜好和生活习惯的基础上，可以向业主推荐更符合需求的商品。 基于业主对生活的诉求，宝龙地产曾经推出了肯德基和加啤酒的餐饮店组合，发现这种组合的售价比肯德基单独或啤酒单独要高。

◎嘉凯城

现实版的大众评价网

说起饮食的电子商务，很多人都会想到大众的评价网。 长江三角洲一带的新城、嘉凯城开发的城市客厅平台，可以看作是现实版的大众评价网。 容纳了一个城镇所需的所有商业资源，最大限度地满足了全城居民的购买需求。

城市商业战术是嘉凯城按照国家新型城市化战术提出的，其定位首先以长三角经济强劲的城市居民为对象，以一站式城市客厅的综合业态传承至今的零售、餐饮、社会交流娱乐、o2o零售业态、综合市政服务、公共特色/ / 提供包括人间在内的费用和生活服务平台，全面满足城市居民经济、文化、社会交流娱乐各方面的诉求，其核心产品是城市客厅

嘉城认为，城市客厅是城市居民就地享受城市生活的服务平台。 嘉城在这个过程中是提供平台，整合资源，运营和管理。 城市客厅不是简单地进行城市商业，一是为了让城市居民更方便地享受二线城市生活提供平台，二是为了让当地政府提高公共服务水平，让当地居民享受更好的综合市政服务提供平台

◎协信集团

通过o2o掌握潜在客户的数据

今年3月底，协信集团首席执行官刘爱明表示，专做住宅物业或商业物业、产业物业，实际上是专业化战术中的单一化战略，做好住宅、商业、产业物业，是真正意义上的非单一化房地产专业化战术。

这两年协信集团层出不穷，是因为根据刘爱明的说法，企业通过住宅、商业中心、写字楼、创业产业等各种房地产环节的七经八脉，形成了真正意义上的非多元化的房地产专业化战术。

在商业地产方面，赞助集团一直很笃定，特别是企业不惜高薪挖来了恒隆集团的商业运营高手王裕强。 今年6月，现任赞助集团高级副总裁王裕强在谈到购物中心o2o时表示，购物中心重视新技术的运用，特别是o2o大数据的收集、分解和应用，丰富和提高营销手段，吸引越来越多的顾客

◎世茂云平台

购买一流服务的主渠道

最好的教育、最好的医疗服务、最好的艺术教育……这些都是淘宝、京东等普通电商买不到的服务，但是可以在世茂的云平台上获得。 由此，世茂的云平台有两大特色。 另一方面，它将成为奢侈品和顶级服务的销售平台之一。 另一方面，根据独特的资源特点，可以提高房屋的销售能力。

年6月，世茂创造性地提出了以大数据应用为基础的“云服务”概念，构建了教育、健康、旅游、定制、资费高昂的5个云服务平台。 目前，这个概念以上海世茂佚山的“健康云”体验中心为首，相继落地上海、南京、成都、南昌、武汉等多个城市。

经过近半年的实践，世茂以“生活的可能性——世茂生活艺术展”的举办为象征，将云服务理念率先在所有领域“进化”为生活习惯服务商模式。

为了继续在云平台上嫁接新的服务资源，世茂成立了新的部门——战术资源部，整合了各类资源。

世茂集团副总裁蔡雪梅表示，未来的商业模式一定会取消并打破原有的跨领域资源壁垒。 在破坏的过程中，谁最早完成这些资源的整合和控制，谁就具有先发的特征？

◎华夏幸福基干业

基于大数据的商业模式的构建

今年上半年，华夏幸福基业销售额242亿元，比去年同期增长52%。

“按照这样的与去年同期相比的增加，华夏幸福基业实现全年500亿元的目标不成问题。 ”易居研究院的研究员严跃进表示了这一点。 他认为，受市场降温的影响，今年上半年许多房企在业务增长、年销售目标实现等方面不完全满意。

很少有人知道华夏幸福基业业绩迅速增长的背景下，有大数据带来的贡献。

业内人士表示，目前大数据的概念才刚刚开始，许多公司只从获取数据入手进行文案。 其实这是误会。 真正的大数据概念不仅仅是以数据为中心进行挖掘，而是通过重构整个数据背后的商业模式，可以形成“数据支持业务，业务反馈数据”的良性循环态势。

华夏基础业有10多年的综合园区投资运营经验，庞大的专业招商团队和跨领域的公司客户数据库，可为区域快速发展提供综合处理方案，从园区总管制到产业详细规定，从投资方向到投资规模，从基础设施到环境保护等方面进行专项规划

全球化布局给国内房企带来了许多新的机遇。 莱蒙国际首席执行官陈风扬对记者说，国内房企适当增加海外布局，不仅可以减少单一市场带来的风险，将来还可以分享海外发达国家经济复苏带来的货币升值红利。

英国最大地产商BangRui集团驻中华人员白兮兮认为，凭借丰富的资源力量和客户资源，国内开发商的“进军海外热潮”才刚刚开始，他们面临的机遇前所未有。 改革开放几十年后，房地产可能成为最接近全球化的第一个领域。

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记者的注意

互联网时代的哪些房企被低估了？

经记者杨宠从上海强发

近两年来，房价没有大幅下跌，但在a股和H股市场，房地产股因业绩预期下降而低迷，市值普遍下跌，部分拟在香港上市的内房股只能折价股票。

令人意外的是，他在刚刚登陆H股的互联网概念社区经营着股票彩生活( 01778，hk )，但由于高评价而眼前一亮。 风投以其估值46倍的静态市盈率，在香港股市最终发行价3.78港币，静态市盈率达到68倍，领涨在资本市场的受欢迎程度，开发商突然意识到网络时代房地产公司还没有被发现的价值。

一直以来，由于物业管理行业的一般损失，行业忽视了开发商拥有的数十万户级业主资源，也忽视了他们的费用能力。 同样，行业也有可能无视开发商多年积累的融资经验和风险管理能力，在互联网金融业取得好成绩。 业界进一步无视，世界上不仅是中国，其他国家也有城市化的必要，这是事实。

由于忽视，开发者未能将这些潜在资源转化为现金； 由于被忽视，很多上市房企没有向股价展现出互联网时代的价值。

但是，彩色生活上市后，开发者的潜在亮点开始被发掘出来。 研究表明，被认为遇到瓶颈的房地产开发领域可以依赖互联网东山再起。 网络时代，还有那些公司的价值还没有被发现吗？

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不动产也可以出国复制黄金10年

经记者顾家彦、卢曦从广州、上海

据《每日经济信息》记者不完全统计，年1月1日~6月22日，绿地、万达、碧桂园、雅居乐、本联、复旧集团和开源控股等7家房企将获得或超过600亿元(人民币，以下 今年一季度，中国房企海外市场总投资额近千亿元，已超过去年全年总投资额，高力国际预计今年中国房企海外投资总额有可能超过300亿美元。

咨询总裁宋延庆告诉《每日经济信息》记者，目前国外许多快速发展中国家城市化的空区间仍然很大，开发商希望复制“黄金十年”。

此外，许多成功进军海外的房企高层也向《每日经济信息》记者证明，海外项目利润率远远高于国内。 粤海证券投资银行董事黄立冲向记者表示，海外开发房地产的税收支出远远低于国内，这也保障了公司能获得良好的投资回报。 住宅企业在内陆开发需要支付高额的土地增值税，但由于海外没有其税种，开发商可以享受海外土地开发带来的收益，许多国家规定可以从银行贷款购买土地的土地价款，因此开发商可以举债

此外，拓展海外市场对提高国内房企运营能力有积极意义。 房企头万科在接受《每日经济信息》记者采访时表示，企业进行国际化工作尝试的目的是通过合作学习海外优秀同行的专业能力和管理水平。

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◎碧桂园

十年内海外市场占据了一半的江山

在这场中国房企潮中，碧桂园无疑是领头羊。 作为碧桂园在海外市场的试水作品，位于马来西亚柔佛州新山市的金湾项目于去年8月正式开业，仅2个月金湾就销售了6000多所房子，实现了约100亿元的销售额，不到一年就成为马来西亚最大的地产商。

马来西亚项目的背后，是碧桂园将国内模式复制到海外的结果。 金湾项目从拿地到出售只花了约8个月的时间，碧桂园迅速完成了中建五局5000多人的劳务签，“空”下降到马来西亚。 为了深入挖掘老业主的资源，督促马来西亚购买住房，碧桂园向每一位老业主发放2000元补贴，乘坐飞机到马来西亚体验金湾项目，将原本分4个阶段发售的近1万套单位，一次性

桂园总裁莫斌此前在接受《每日经济信息》记者采访时表示，企业希望在未来十年内实现海外市场和国内市场“两点天下”的目标。 为了实现这个目标，碧桂园不仅将海外版图扩大到澳大利亚，位于悉尼的碧桂园雷德花园也将于近期正式上市，此前担任国内营销团队总负责人的执行董事杨永潮将进军海外市场。

◎万科

意思是“偷”国际级的公司

虽然海外扩张势头不及碧桂园和绿地，但作为住宅企业龙头的万科也悄然布局了海外市场。 今年2月，万科与美国知名房地产企业“铁狮门”合作，共同开发位于旧金山的两座连续高层公寓，共包括655家单位，万科拥有合资企业70%的股权。 4月16日，万科通过全资子公司出资1.355亿元(约6.78亿元人民币)现金，收购了吉宝置业在新加坡公寓项目中30%的权益。

万科董事局主席王石表示，在经历金融海啸萎靡后，美国楼市逐渐回暖，海外华人和内地富人对美元资产的诉求加大。 这正是万科被安排在海外，特别是经济发达国家的机会，企业将来也会为美国纽约、波士顿、加拿大等物色合适的项目吧。

与此同时，万科在海外市场并不急于跑马场。 万科总裁郁亮坦言，万科绝对不可能在20世纪80年代的日本模仿，海外市场比重最多不过万科总量的20%。 万科希望利用海外拓展机会学习世界级优秀公司的成功经验，进一步提高企业的管理和运营能力，成为真正的国际级优秀公司。

◎富力:

借助海外市场冲刺千亿美元

过去三年，销售额徘徊在300亿~400亿元水平的富力地产，今年破例提出了700亿元的激进销售目标，其中，海外市场有望成为企业销售额大幅提高的首要动力。

去年12月，富力地产全资子公司以85亿元收购位于马来西亚柔佛州新山地区的4个空置永久业权地块和2个永久业权填埋地块，总面积约116英亩，项目名称为“富力公主湾”，高层住宅单位、低密度住宅 关于其首批海外项目，富力地产董事长李思廉表示:“上述地块地价仅为2000元/平方米，但区域售价高达16000元/平方米，利润远远高于国内开发项目，项目地理位置优越。

辉立证券拆船师陈耕对《每日经济信息》记者表示，对于瞄准年千亿美元销售规模的富裕房地产来说，总商品价格达到600亿元的马来西亚项目将成为能否进入一线房企的重要因素之一。

◎金地:

商业地产“开放”海外市场

与许多房企用住宅开拓海外市场不同，金地集团选择开放商业房地产作为海外市场。 4月24日，金地集团发布公告，企业与美国知名开发商林肯房地产成立合资企业，收购位于美国加州旧金山市cbd核心区的两块商业地块。 两块地块的建筑面积共49348平方米，分别计划建造19层和5层办公楼。

金地集团表示，有地块的城市属于美国西部主要经济圈——海湾地区的中心城市。 旧金山在海湾地区的专业服务领域以前就传到了凝聚区，金融等服务领域随着经济复苏而迅速增长。 据市场中介机构统计，年第四季度以来，旧金山写字楼市场诉求旺盛，空搁置率持续下降，未来4年内竣工的大部分在写字楼建设中处于租赁状态，写字楼市场租赁水平稳步上升

在商业地产平台金地商置的带动下，金地集团在商业地产上频繁运作。 另外，随着寿险和安邦保险成为企业大股东，保险资金的进入有望大幅提高企业的资金实力。

◎中海:

海外扩张稳步稳定

和万科一样，中海地产在海外扩张中也多次制定稳定战略。 年，中海地产投资2亿英镑购买英国伦敦办公楼，项目已为企业带来租金收入。 但截至目前，中海地产的海外业务仅限于伦敦中心的两个商业项目。

中国海外集团副理事长孔庆平表示，由于潜在风险比较大，除中国港澳地区外，中海地产将密切关注其他海外市场的投资。 “2008年的全球金融危机确实给了欧美资产价格相对较低的机会，但收购也有所节制。 中海目前只收购现成的项目，希望以此为一个重点，慢慢组建团队，通过这个团队了解市场，熟悉市场，寻找开发机会。 ”。

事实上，中海地产在20世纪90年代已经在中国香港和澳门两个特别行政区迅速发展房地产业务，是国际化发展最快的房企之一，加之企业拥有强大的融资渠道，一旦找到合适的快速发展机会，轻视中海在海外市场的后劲将是

◎绿地:

专业机构全球化的扩大

绿地独立出海是从去年开始的，到现在为止合作项目很多。 一年内绿地形成了“4洲6国9城”的全球房地产开发布局，今年提出了海外房地产销售200亿元的目标。 年4月30日，绿地位于韩国济州岛的健康观光城市住宅项目开始交付第一批产品，是绿地独资的第一个海外项目，这也是近年来第一个接房的“中国制造”海外住宅。 绿地按照在海外运营的惯例，从总公司派遣5到8名社长、副社长以及各部门的主要负责人，在地方设立事业部或企业，剩下的员工在当地招聘。 从战略上看，绿地最佳选择海外地价合理、价格可控的项目，并与中国海外投资者进行比较开发，获得较高收益。

济州岛项目后，绿地投资了澳大利亚、美国、英国、马来西亚等多个项目。

截至年底，绿地累计海外项目投资总额达到近200亿元。 此前，绿地借壳升值，实现港股上市，进军国际资本市场。 张玉良说，国际化是绿地的最终目的。 绿地已经具备了企业品牌的基础、自身条件和合适的团队，需要不断提高以适应国际化的需要。

·主办:每日经济信息新闻社

时间:年7月25日~27日

地点:中国苏州