“京派地产成都表现温吞水 水土不服还是思路需转变？”

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经记者杜兹乐出生于成都

此前，京派地产素以“强悍”著称，华远任志强、第一批刘晓光、soho潘石屹、万通冯仑等都来自该派系。 随着楼市进入深度调整期，北京派房企在成都的战术已经大相径庭，初创、万通等老牌房企持股较少，目前正在没落。 金隅大成、北大资源等新锐住宅企业进入成都市场低迷，影响巨大并逐渐扩大； 中海、中粮等央企在楼市调整的背景下强势扩张。

有人悄然磨合，有人高调扩张，北京派房企在成都的表现大不相同。

最近，《每日经济信息》记者的调查显示，从最初的运营商进入蓉后的8年间，到现在只有4个项目，但开发已接近尾声，至今未出现拿地的迹象。 万通地产成都立体城市至今未开工，合作项目万通中心也已停止。 阳光100运营商在成都的米亚中心项目也不暖和。

成都业内人士认为，老字号京派房企一直“水土不服”。 目前，银泰集团、金隅股、信远地产等北京派新军集中在蓉，但比较低调。 中粮、中铁、中铁建等首都央企依托财富大气粗糙度，仍在激进扩张。

业内人士表示，无论是从首都出发的央企，还是地方国资房企，还是民营资本房企，在楼市调整加快的今天，都应该摒弃以前流传的为土地谋利的开发思路，向产品、资本、管理、企业品牌谋利，提高市场竞争力

老牌京派住宅企业成都“没落”

2006年，首家运营商首次进军成都，在目前的成华区建设路商圈附近开发了首个项目“爱这座城”。 那时，成都地产界大吃一惊，北京派地产的鳄鱼来了。 其实，这个项目是北京“爱这座城”的复制品。

次年5月，首批运营商在全国滥捕190万平方米，其中包括位于成都市东三环成渝立交旁的“首个国际城”项目，总占地7.8万平方米，建筑面积44万平方米，费用4.26亿元。

2007年8月底，首批运营商持续新增成都，一举在成都市龙泉站区获得两块地块，总费用超过7亿元，增加土地储备93万平方米。 这是后来进入市场的第一个东西历和万卷山项目。

但是，《每日经济信息》记者从最初的运营商年报中发现，截至去年年底，除万卷山部分正在建设的项目外，其他3个项目全部竣工。 目前，最初的运营商在成都没有新的项目。

媒体质疑其在成都的首次运营商水土不服，开发思路和产品设计照搬北方模式，与成都的费用理念有偏差。

亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存向《每日经济信息》记者表示，“最初应该使用的关系也用得差不多了。 纯京派的房企很差劲，本来靠关系拿地，现在对二三线城市很悲观，但一线城市拿地太多，他们抢不到土地。 ”。

除了最初的房地产外，万通地产、阳光100置业等北京派房地产在成都楼市似乎沉寂了很久。 据悉，早就要打造中国“铁狮门”的万通房地产将通过总募资18亿元的房地产基金撬动成都立体城市项目进行开发，但至今未能启动。 几年前，万通地产与成都本土的中国成达集团合作开发了“万通中心”项目，但由于各种原因被迫中止。

阳光100运营商于2007年进入成都，当时主要参与成华区土地一级整理，相关地块转让时，半路杀光了香港和集团，结果很遗憾不得不去。

从那以后，蛰伏三年后，阳光100运营商最终每年花5亿元没收成都的土地，大楼地价只有周边房价的1/3，但至今仍在开发成都唯一的“米娅中心”项目。

迄今为止，老字号京派地产在成都几乎没有新的土地储备，首家运营商、万通地产等在全国范围内尝试轻资产转型，但其运营效果至今仍未得到投票一致认可。

新军入蓉“低调”的磨合

与老字号北京派房企继续潜伏不同，北京派新军自去年以来在成都土地市场上演了“新气象”。

据悉，今年2月底，来自北京的金隅大成地产楼盘地价4550元/平方米，获得成都市武侯区新双楠核心区地块，总占地105亩。 这个名不见经传的首都房企引起了成都地产界的强烈关注。

《每日经济信息》记者观察到，去年3月15日，武侯区相关领导会见过金隅大成地产副总经理、成都企业总经理李海波，会谈文案是协商投资。

事实上，早在11月，金隅大成就与成都通洋投资合作，以350万元/亩的价格获得了成都市双流县西航港的116亩土地。 其中，有一个叫金隅大成控股的“大成郡”的房地产项目。

截至目前，除金隅大成外，北京城建、信远地产、北大资源、通用地产、中筑置业等北京派新军均进入蓉。

记者注意到，当初哪家老字号京派房企入驻蓉时，楼市还处于上升期，但现在进入深度调整期，市场竞争格外激烈。 这些京派新军队开始吸取前车之鉴，通过与本土房企合作、寻找本土代理商等多样化的玩法介入开发项目，适应成都楼市多样化的支出习性。

金隅大成方面表示，今年，企业计划获得双流西航港二期用地，但最终未能如愿，全面方案被弃用，修订后的方案基于北京大成郡在成都的文案，明确了成都市场的优势地位。

另一个典型的例子是北大资源成都溪山栎项目。 年7月，北大资源集团以160万/亩的底价首次布局成都，并上传到牧马山高级别墅区。 这个叫做“学院派系别墅”的高端项目几个月前关闭并进行了维修升级。

策划中央市的“高调”扩张

与纯粹血统的北京派住宅企业略有不同，从首都出发的央企房地产巨头们是成都楼市的主角。

年8月，中海地产合并制造房地产的消息在业内胫而走。 中海地产作为深耕成都10多年的央企地产巨头之一，2009年以来被高端产品开发，成为成都楼市“需要成为国王”中的奇葩一环，其盈利能力也远远超过了领域的标杆万科地产。

迄今为止，中海国际社区、中海城南一号、中海城南华府等高级豪宅现已成为成都豪宅的标杆作品，拥有80万平方米的中海国际中心商务办公楼项目均创办了成都高级写字楼纯租赁模式。

但是，在成都透明房地产网的统计排名中，原本排名靠前的中海地产在年中被挤出前十，在单盘项目中也没有进入前十。 值得观察的是，中海地产在成都已经一年多没有新增土地储备了。

除中海地产走稳健路线外，中铁建设地产、中食地产等央企巨头仍在逆市高调扩张。

去年7月10日，中铁建成万科、保利、华润等实力房企，以21亿元以上拿下成华区北湖地块，总用地150亩。

成都房地产界不少老手表示，这预示着央企利用复兴成都战术、拿地补仓的机会，争夺楼市话语权的亮剑行为。

去年年底，中铁建设地产在成都举行企业品牌战术发布会，全面启动“城市综合价值运营商”快速发展战术，以北京为中心，西南和华南为要点，明确辐射长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区的房地产开发布局，打造高端精装产品线、精装产品线、