“房地产“跨界”调查：非房业务暂难担重任”

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经过记者顾家彦从广州出发

现在的住宅企业越来越“专业化”了。 恒大在踢足球，卖矿泉水。 万科推出“五菜一汤”，说要成为城市运营商。 阳光城和宜华地产都计划进军医疗领域的复刻国际走得更远，房地产开发、钢铁、矿业、零售、服务业都要承担……

在经历了“黄金十年”的快速发展之后，房地产领域的利润一直越来越薄，价格高企，竞争激烈，领域正处于大洗牌的前夕。 并且，房地产新时期蕴含着巨大的商机，跨境整合是房企拓展蓝海增加利润的重要途径，其本质是“房地产+x”，通过资源整合实现非房地产业务运营，最终实现战术转型实现高 住宅企业的跨境变革，是否会为房地产业务锦上添花，最终得到投资者和顾客的同意？

近日，阳光城和宜华地产分别发布公告，表示企业计划进军医疗领域。 迄今为止，万科、绿地、恒大、世茂等多家房企抛出或实施了多元化快速发展计划，以复星国际、绿地集团为代表的一些公司更初步完成了战术变革。

不少业内人士对《每日经济信息》记者表示，随着房地产开发规模的达到顶点，通过多元化布局实现可持续快速发展是房地产公司必由之路。

跨境经营成功带来的财务特征确实存在。 中南建设、栖霞建设等公司的跨境经营，帮助企业保持了较高的毛利润水平。 恒大、苏宁环球等公司的跨境经营，为企业下一步的快速发展，做好了战术经营上的铺垫。

但是，第四届价值地产年会组委会收集样本后发现，目前恒大矿泉水、万科第五食堂、世茂云服务商业板块等跨境经营除了可以租赁业主资源外，其他类型的跨行业经营还属于园区业主

背景:领域看天花板住宅企业/

“房地产在未来几年将进入领域高峰期，之后将逐渐下跌。 这是在大多数地产商身上看到的趋势。 因为，即使从持续的快速发展和利润压力来考虑，房企也必须扩大新的利润空之间。 ”涡轮充电宝社长薛炯文告诉《每日经济信息》记者。

据兰德咨询统计，~年后，房地产市场将从增量市场进入库存市场，销售额将迅速下降。 另外，预计从2009年开始，a股上市房企净利润率将以每年1个百分点左右的速度下降，到2009年领域毛利率将低于30%，平均净利润率可能会踩上10%的红线。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷对记者表示，随着房地产增量时代的结束，房企依靠传统的快速发展模式面临巨大瓶颈，要取得持续增长，多元化几乎是唯一的选择。

“经历了‘黄金十年’的快速发展后，从以前开始，房地产领域的利润越来越淡，价格高企，竞争激烈，领域正处于大洗牌的前夕。 ”莱蒙国际首席执行官陈风杨告诉记者，房地产新时期蕴含着巨大的商机，跨境整合是房企拓展蓝海、增加利润的重要途径，其本质是“房地产+x”，通过资源整合，实现非房地产业务的运营

现状:很多住宅企业没有迎来收获期/

在这股声势浩大的“跨境热潮”中，记者发现，少数住宅企业的非房地产业务收入已经成为企业的主要收入来源。

以利伯维尔国际为例，以房地产为主要业务的民营公司，目前正在迅速发展成为包括医药、房地产开发、钢铁、矿业、零售、服务业、战术投资行业在内的综合型公司。 年星国际实现营业总收入约510.16亿元，其中房地产业务平台贡献约113.61亿元收入，仅占企业整体收入的22%； 同期净利润55亿1000万元中，房地产业务贡献了20亿3000万元的净利润，比例占38%。

绿地集团最新公布的数据显示，今年上半年企业实现事业经营收入1727亿元，其中房地产主业实现预售金额835亿元，企业也逐渐转型为涵盖房地产、能源、金融等行业的综合型公司。

不可否认，许多刚开始多元化业务转型的房企，非房地产业务经营收入贡献甚微，大多还处于赤字边缘。 以恒大地产为例，年报显示，企业去年10月31日以1.09亿元收购矿泉水厂，在亚冠决赛中首次发售恒大冰泉，去年11月、12月，矿泉水业务给恒大造成了2205万元的收入和1039万元的损失。

“至今为止，我认为没有一家住宅企业真正完成了多样性的变革。 》欧阳捷告诉记者，万科提出转型为城市服务业，推出“五菜一汤”，进而入股徽商银行挖掘社区金融潜力，但这些业务在财务报表中并未提供明显的收入贡献，更不用说提供利润。 同样的情况见于恒大等公司，很多向多元化转型的房企没有找到理想的盈利模式。

“即使是像复兴这样的成功进行了初步变革的公司，旗下的产业也很多，但很少有公司站在领域的最前列。 真正成功的综合型公司，如果记住黄埔的话，其多元化业务在各自的行业中位居前列。 ”欧阳捷想。

特点:资金实力和客户资源/

虽然成功转型的房地产公司屈指可数，但在许多行业的人看来，中国房地产商拥有雄厚的资本实力和庞大的业主数量，是实现多元化快速发展的最有利条件。

薛迣文认为:“在中国的实体经济行业中，房地产公司无疑是资金实力最强的选手之一。”

“与其他领域不同，房地产公司在快速发展的过程中积累了庞大数量的客户，这些人将来很可能成为公司新业务的潜在客户。 ”欧阳捷告诉记者，包括新城控股在内的大型地产商已经看到了这一机遇，纷纷收集业主数据，用大数据的思路拆解，挖掘业主，呼吁制定多元化计划。

另外，多元化经营也有助于房企在房地产供应过剩的时代提高公司的竞争力。 以恒大为例，企业不仅可以通过为该公司大楼提供恒大冰泉直水功能、音乐电影服务、哈佛医院医疗服务来提高产品附加值，“跨境”经营也可以为恒大未来的房屋销售带来越来越多的渠道

《每日经济信息》记者表示，复刻集团打算将房地产业务与旗下各业务板块合并。 据悉，复兴国际在~年间收购了多项保险资产，使企业可用于投资的保险资金达到1144亿元。 资金价格极低的保险资金有利于为房地产业务提供廉价的融资渠道。 此外，复刻版还将推出“蜂巢城市”，打造产城一体的新社区，为社区内业主提供复刻核心产业、衍生产业及相关生活服务。

粤海证券投资银行董事黄立冲向记者表示，布局与房地产稍有关联的领域，有助于在房地产市场处于下行周期时为公司提供强有力的现金流支撑，在领域较低的时期抵御寒冬，实现逆势布局。

关切事项:运用能力不足/

前景美好，但在中国企业快速发展史上，苦于多元化扩张的公司屈指可数，房地产公司能否突破魔法还是个未知数。

事实上，房企多元化失败的例子屡见不鲜。 年末，被称为豪宅专家的星河湾以高姿态进入高级白酒市场，但受国家限制三公的费用影响，至今仍不温暖。 不久前，新湖中宝、粤宏远等中小型住宅企业纷纷涌入矿产领域，最终各地扭亏为盈。

戴梁行华中区董事长彭荫荫对《每日经济信息》记者表示，许多房地产公司以李嘉诚的长和系为榜样，但事实上，放眼世界，能实现从房地产向多元化完美转型的公司很少，长和系的成功有其特殊性，是内地房企不熟悉的领域。

欧阳捷建议，内地房地产企业要寻求多元化快速发展，最稳妥的方法还是依靠房地产业务实现相关多元化，如养老房地产、工业房地产、房地产服务、房地产金融等，先提高公司的管理和运营能力，再寻求非相关行业的快速发展。