“城镇住房增量市场已供过于求？价值地产指房企仍有高增长路径”

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经记者杨宠从上海强发

“从增量的角度来说，现在城市住宅市场处于供给过剩的状态。 》这是西南财经大学经济管理研究院副院长、中国家庭金融调查研究中心副主任谭继军在第二季度金融形势会议上得出的结论。

但是，上述结论并不意味着房地产领域的高增长将在房地产市场的“下半场”宣告结束。 海通证券房地产领域首席拆船师涂力磊表示，房地产领域的价值链正在重构。 在价值链重构的过程中，房地产服务业和金融业将迎来高速增长。

上述观点已经得到了价值房地产年会组委会的印证。 过去一年，组委会收集的大量样本显示，通过房地产服务业和金融业，开发商获得了新的高速增长空之间。

新房市场的高增长快结束了吗？

根据中房信提供的会议速记资料，谭继军在第二季度金融会议上进行了确定评估。 将来，城市化的速度会变慢，从过去十年的1.35下降到今后两年的0.84。 据人口自然增长速度、新建住宅竣工速度、城市化速度和新开工数据测算，新建住宅市场将出现需求过剩。

根据西南财经大学中国家庭金融调查和研究中心编制的《中国家庭金融调查》，中国城市居民住房拥有率达到87%，远远超过日、韩、德、美等国，超过印度、墨西哥、克罗地亚等快速发展中国家。 特别是近三年来，城市居民住房拥有率进一步大幅增加，从年8月的84.8%上升到年3月的89%。

城市家庭套房的比例到今年3月达到21%。 在住宅拥有率高、拥有套房的家庭比例大的情况下，新建市场未来的增长空之间显然非常有限。

据测算，目前24.6%的家庭有刚性诉求，13.1%的家庭有改善诉求。 但是，真正有能力买房的家庭只占其中的18%~39%，年住房空安装率为22.4%。

事实上，房地产市场的“天花板”从去年就被提及了。 在今年市场低迷的大环境下，这种趋势更加明显。

涂磊研究了美国过去40年的房地产市场，发现市场进入成熟期后，特别不容易赚钱。

房地产领域还有很高的增长机会

领域的“天花板”不可避免，但房地产领域仍有高速增长的机会。

发言人力磊指出，今后可以长期挖掘这几种“金矿”。 一是后端的服务产业链，如配套设施、公共服务、物业管理、物业衍生金融等。 二是领域并购，在领域快速发展面临挑战后，公司并购有繁荣、快速发展的过程；三是工业用地的有效利用。 今年，中央政府和地方政府相继出台了用地集约节约等一系列政策，证明了该地区的价值被低估。

世茂集团副总裁蔡雪梅进一步指出，未来房地产市场诉求将与以往完全不同，开发商会创造、改变、挖掘、引领新客户诉求。 世茂此前通过将众多后端服务整合到房地产项目中，提供教育、医疗等多种后端服务，吸引了客户的购买。

事实上，涂力磊所说的未来“金矿”是一年前被这次价值房地产组委会跟踪发现的。 在后者收集的几十个高增长案例中，有相当一部分企业通过后端服务产业链为股东创造了价值。 近年来，规模迅速扩大，企业净资产收益率不断刷新纪录。 房地产的“白银时代”，创造了“黄金时代”特有的业绩。 一些业内人士将后端服务比喻为房地产领域的“微软”，认为未来后端服务的价值最终将超过房地产开发，成为房企利润中最重要的部分。

但是，以服务为主业的时代真的会到来吗？ 房地产后端服务业的利润和销售规模会超过房地产开发吗？ 开发者应该如何尽快调整战术迎接新时代？ 这些问题都需要在7月25日至27日每天经济信息报社主办的年度价值房地产年会上解答。