“债权式地产基金：压垮房价的最后一根“稻草”？”

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经记者杨宠从上海强发

德信地产今年在杭州率先降价。 今年2月，企业位于杭州城北的德信北海公园剩下的所有房源一口价格15800元/平方米，比该地区楼盘跌幅3000元/平方米以上。 之后，德信又继续了很多宣传活动。 一是6月10日温州产和凯银联合投资在温州推出“三年无故回购”购房保障计划，在颓势中力挽狂澜。

在这一系列降价促销活动的背后，没有人观察到德信地产控股股东德信控股旗下的房地产基金起到了“压垮”房价的作用。 上述基金发行的项目融资基金中，大部分是固定收益率的债权基金。

楼盘销售速度决定上述固定收益率债权基金的实际融资价格，销售速度越慢，融资价格越高； 相反，价格越低。 结果，开发商的销售在市场下跌时受到压力。 无论是回购计划还是降价销售，显然都与企业的固定收益债权融资有关。 不动产财团并没有因此成为摧毁房价的最后“稻草”，而是成为了许多人关注的话题。

房地产项目融资价格高

在中国房地产领域，德信房地产论的销售规模确实没有排在前30位，但从私募基金的利用比重来看，居领域前列。 据德信控股旗下的凯银投资网站和德信房地产网站透露的消息，德信房地产目前至少有一半的销售项目正在通过私募基金募集资金。 在这些项目中，前期募集的第一个是股权基金，后期募集的第一个是债权类基金，有固定的利益。 收益率的大部分在12%~15%之间。

事实上，德信地产今年推出的许多销售计划可能与企业采用的高融资价格有关。 例如，德信地产对比温州的三个项目，公布了“三年无故回购120%”的购房保障计划。 购房人购买德信上述3盘新购房来源，全额缴存3年后，无故退房，凯银投资根据《商品房买卖合同》住房总额的120%回购，凯银投资可以选择承担全部过户税。

德信地产集团营销副总裁方静表示，温州项目回购选择与开发商融资价格无关。 温州市场经历了多年的市场低迷，客户信心不强，回购计划上市，有助于增强客户信心。 但是，德信地产温州项目确实采用了收益率超过12%的债权基金。

债务到期后开发商将被迫降价

卫明智库负责人蔡为民告诉《每日经济信息》记者，迫使开发商大幅降价的理由是债务即将到期。

上海中原房地产顾问有限企业研究总监督宋会雍表示，对许多房地产企业来说，提前赎回私募股权基金需要支付违约金，另外，再融资时支付的利息可能高于现有私募股权基金的融资价格。

亿翰智库上市企业研究中心副主任张化东告诉记者，规模在百亿以内、融资渠道比较单一的企业，在偿还到期债务的压力下，可能会选择折价获利，最快收回资金。

在这样的背景下，一点点的开发商开始选择降低纯债权基金的规模，代替股票+债权的组合，降低企业的财务风险，减少企业为了回收资金必须亏损的风险。