“地产基金或现局部兑付危机 系统性风险发生概率小”

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经过记者顾家彦从广州出发

从2009年开始爆炸性增长的房地产基金，今年将迎来第一个坎。

进入今年以来房地产市场持续下跌，给房地产基金带来了很大的兑付压力。 但根据《每日经济信息》记者的调查，经过几年的野蛮生长，更多的大型房地产私募基金企业建立了多个风险控制体系，包括持股、全程财务监控、母公司担保等。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济信息》记者，今年房地产市场的降温将对许多房地产基金造成压力，也有可能发生部分挤兑危机，但全领域发生系统性危机的可能性很低，高质量的房地产基金反而有望因此次调控而出类拔萃

有些风控要求高于信托

日前，位于广州南沙区的住宅项目南沙一品完成项目交接，项目实际管理人由广东创鸿集团变为中山市通大房地产有限企业，主导此次交易的是项目合作基金——德信资本。

南沙一品是广东创鸿集团在南沙做的综合体项目，年创鸿集团与德信资本合作推出德信创鸿房地产投资基金，基金总募集规模3亿元，基准投资日为年8月28日，投资期24个月。

但去年11月，创鸿集团有限企业董事长黄鸿明因涉嫌行贿被广东省人民检察院依法刑事拘留，受此影响，当时出售的南沙一品随后停止全面推进项目。

突然的危机，是考验基金风控能力的机会。 根据双方合作协议，基金直接拥有项目企业100%的股权，项目企业的印鉴、财务章、银行账户等由基金经理德信资本监管。 即基金方拥有对目标项目的独立开发权、处置权。 为此，德信资本多次与项目方交战，最终说服其引进战术投资方收购整个项目。

德信资本董事长陈义枫告诉记者，经过反复考核，德信资本选择中山市通大集团为项目收购合作方。 6月上旬，通大集团顺利完成项目交接，重新派出工程队推进项目顺利开展，德信·创鸿房地产投资基金更名为德信·通大南沙房地产项目投资基金，最终解决了潜在危机。

德信资本南沙项目的例子并非孤例。 欧阳捷告诉记者，“根据我接触的情况，房地产基金的风控能力并没有外部想象的那么差。” 他说，大部分房地产私募基金在投资前对项目进行详细判断，对项目企业拥有绝对控制权，在项目开发过程中常驻管理团队监控全过程，财务章、法人章由基金企业自行管理，销售回收金大部分由基金支配

陈枫对记者说，房地产基金的募资门槛看起来比信托企业低，但不能简单地认为房地产基金的风险比信托企业高。 房地产基金对风控的要求在一些方面高于信托和其他金融机构。

系统性风险发生概率小

市场降温，房地产基金是否会陷入挤兑危机，不可否认，成为业界关注的焦点。

欧阳捷认为，房地产基金领域可能发生局部挤兑危机，但领域发生系统性风险的可能性不大。 另一方面，房地产市场较去年明显下跌，但与前几年的市场情况相比实际上并不差，但主流住房公司的大部分成绩仍在增长或持平，销售大幅衰退的公司极少。 这表明，在领域占主导地位的大型房企并未面临生存危机。 由于这些房企普遍拥有自己的房地产基金，这些房地产基金从目前来看并未陷入危机。

但是，与大型房企相比，许多中小房企缺乏融资渠道，因此局部风险有可能出现在这种类型的房地产基金中。

陈义枫表示，如果项目积压，基金拥有决定权，要求开发商降价销售，尽快收回资金保障投资者利益。

欧阳捷表示，中小房企即使面临经营危机，也可以通过向主要房企出售项目或出售企业股权来达到“自助”，房地产基金乐于看到。 欧阳捷表示，“房地产基金领域与牌照类金融机构相比，没有严格的准入门槛，因此目前可谓良莠不齐。 但是，在这次市场洗礼下，优秀的房地产私募基金有望出类拔萃，真正危险的应该是哪些规模小、没有比较有效的风控制度的机构？”