“北大资源成都首个高端项目遇冷封盘 或因定位失策”

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经过记者杜冉乐成都摄影报道

两年前，北大资源集团(以下简称北大资源) )打着“资源地产”的幌子巨额上传到成都牧马山别墅区，目前企业布局成都的第一个高端项目面临着销售停滞和整改的难题。

6月25日，《每日经济信息》记者现场调查显示，该项目已于去年5月启动，但上市不到1成，2个月前悄然“封盘”，急于整改升级。 另外，该项目自启动至今销量不到一成，北大资源成都企业市场部经理黄越解释说，部分销售数据尚未及时备案。

很多熟悉这个项目的业内人士表示，北京大学的资源在成都很简陋，普及的资源特征没有实际落实到项目上，这个商业模式在成都不成熟，运营价格也很高。 北大资源的特点不是高端住宅，而是资源整合。

成交量低于一成/

进入成都牧马山别墅区，高端大盘林立，而北大资源的项目打着“学院派别墅”成都1号作品的招牌，看起来与此高调相反，这个项目在大停车场的车内空

25日，《每日经济信息》记者以购房身份来到项目销售部，看到仅有几名保安和物业工作人员在值班。 北大房地产集团成都地区的一位管理者解释说:“项目今年4月关闭，目前停止对外销售，目前将进行战术调整和产品升级，但关闭并不意味着完全关闭。”

根据上述项目公示的施工许可证，开工时间为年3月1日，竣工时间为年6月30日。 前述物业经理也坦言，目前无法按时竣工。

据报道，北大资源两年前在成都首次低价获得土地后，战术上部署牧马山，并以此为契机建设西区战术平台。 也就是说，企业来源于自身对企业品牌力的高度自信，希望借此一举打响成都楼市的第一枪。 这个野心来自北大资源背靠的方正集团和相关产业企业。

根据成都新津县房管局新闻系统，上述项目房源总数222套，总数247套，已销售10套，制作合同15套。 也就是说，从开盘到现在的销售额不到一成。 不过，黄越表示，一些销售数据还来不及备案，但我不想就其他问题表态。 之后，记者给该公司的市场总监孙咏红打电话，要求他向记者发送采访大纲，但在发送新闻之前没有做出回应。

北大资源成都企业一位中层人士透露，曾任北大资源成都市场副总裁的陈俊波已辞职。 随后，记者致电陈俊波，确认他今年已辞职，但不愿应对其他问题。

“这个项目在成都很不朴素。 》全国房地产经理联盟四川分盟秘书长何良栩向《每日经济信息》记者表示，从自身条件来说，北大资源本身拥有高质量的资源，但没有将这些特色资源有效地嫁接到项目上。

许多知识分子表示，北大资源刚来成都的队伍大多是从其他房企暂时挖来的，理念不同，队伍需要一定的磨砺期。 提供服务的代理机构也发生了一些变化。

项目定位错了吗？ /

事实上，在北大资源配置全国30个项目中，成都项目是唯一纯粹的别墅项目。 当北大资源获得这个项目时，媒体质疑了开发高端住宅的可能性。

但是，北大资源在成都的另一个项目受到了市场不同的礼遇。 北大资源房地产集团成都地区的上述管理人员表示，这是一个小高层项目，刚需、改善型住宅，目前销路很好。

在楼市低迷的大背景下，“高周转”的刚需项目仍是市场主流产品。 北大资源为什么要敢于在高端项目密集的地区开发自己不知道的项目？ 项目中为什么会有“封书”？

“这个项目委托给了北京的设计师。 有棱角，有棱角，方正也继承了方正集团的特色。 ’北大资源房地产集团成都地区的上述管理人员表示，年轻人对这种风格的接受度可能很低。

开发成都高级住宅的一位大型房企干部对《每日经济信息》记者表示，这种方正的学院风格不太符合成都人的审美习性，成都市场更喜欢欧式建筑的纤细风格，对外立面和墙面等细节要求较高。

据同济大学建筑设计研究院一位资深人士介绍，项目风格各有千秋，不论好坏，但只要市场不接受，开发商就必须反思定位问题。

大盘“造城”模式过激/

北京大学的资源作为北京派的新锐住宅企业之一，近年来在全国急剧扩大，推动这种扩大的核心是“新商业”的运营模式。

在某房地产机构的上层人士看来，北大资源的商业模式本身并不多也不杂。 按照他们“资源整合型城市运营”的战术定位和“新文化社区”的产品定位，将集团旗下的房地产、教育、科技园区、商业、文化、健康管理、房地产和it流通板块等进行封装整合，销售给地方政府，一边倒进行开发

去年年底，北大资源集团董事长余丽在接受媒体采访时表示，“各团队有自己的商业模式，根据当地情况进行科学测算，提出独立报告，综合这些报告实现综合平衡。”

协纵国际集团创始合伙人黄立冲向《每日经济信息》记者表示，这类公司前期多以项目工程换取政府手中的土地，所谓的“资源整合”就是为政府出钱开发，在房价上涨的情况下，开发商

记者了解到，目前北大资源除北京博雅cc项目外，大部分项目集中在京外地区的二三线城市。 其中，很多项目是超级大盘。

余丽此前表示，如果将一二级联动项目划分为城市运营项目，项目数量占集团整体项目的比例超过一半，按土地面积计算约占80%。

“北大资源在北京的知名度并不高，现在在北京获得土地变得非常困难，只能扩展到外围。 》亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存对《每日经济信息》记者表示，目前许多中小房企高举各种魅力旗帜，响应各地政府城市化快速发展的诉求，以低价获得土地。

事实上，北大资源进行的资源整合运营是一种城市建设模式，符合各地城市化的现实需要。 但是，在上述成都项目那样的单盘开发的情况下，模式不成熟时很难发挥特色资源与项目嫁接。

现金流量或受压/

据记者粗略统计，北大资源旗下房地产项目总投资达数百亿元，开发的超级大盘盈利期长，融资诉求尤为迫切。

年来，随着银行体系不惜融资，高额信托融资已成为北大资源的主要资金来源之一。 去年8月，中信信托发行中信鼎丰北大方正盈丰贷款集合信托产品，计划募集近12亿元资金。 融资方是北大资源为首次布局重庆两江新区寸滩而设立的子公司重庆盈丰投资有限企业。

另外，去年年底，北大资源计划向建设信托发行信托产品融资5亿元，期限为3年，募集资金用于股东借款和流动资金周转。

联合信用评级报告显示，截至今年3月底，北大资源母公司方正集团对外担保额55.7亿元，主要为关联方担保，其中北大资源担保额47.6亿元。

去年以来，内地房企为了突破融资瓶颈，纷纷加速在香港上市。 与方正集团旗下的北大资源控股公司(以下简称北大资源控股公司00618、hk )北大资源集团同属一脉相承，现任董事长均为余丽。

北大资源控股公司原名方正数字，去年10月更名为现在的名字，以收购项目和土地取得的形式频繁进行房地产业务，到去年年底业绩出现亏损。 为了扩张房地产开发的资本实力，北大资源控股于去年12月通过配股实现了2亿6000万港元的融资。

“在遭遇房价预期下跌的情况下，这种开发模式的现金流压力将变大。 由于一二级联动开发项目需要在前2~3年内投入资金，投资回报率周期为10年左右，目前房地产市场低迷，逆向周期的操作风险加大。 ”黄立冲说。

关于现金流量等问题，记者向北大资源总部发送了采访大纲，但直到发送新闻时才收到回复。

(本报实习生丁舟洋先生对本文也做出了贡献) ) )。