“众安分拆商业地产板块“折价”招股 领域亟待模式革新”

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经记者杨宠从上海强发

开发的产品难以改变，难以拥有是目前商业地产商最大的困境。 此前，在h股上市的商业地产商由于获得相对稳定的租金收入，在投资者眼中一直“美味”，但本月从全安房地产分股上市的中国新城市股票募集为每股1.30港元，远高于募集股价的下限值2.12港元 以前的“一店富三代”的说法过时了吗？ 商业地产，怎样才能恢复辉煌？

6月，商业房地产行业的一系列事情震惊了业内人士。 6月26日，众安房地产( 00672，hk )分批上市的中国新城市) 01321，hk )宣布，最终上市价格设定为每股1.30港币，远远低于募集股价下限2.12港币。 发售日期从预定的6月27日推迟到了7月10日。

中国新城市大本营所在的杭州也在经历商业地产的低潮。 娃哈哈集团经营的瓦欧百货公司半年内被曝光拖欠数千万租金和经营不善的拥有大量商业地产的中都集团董事长杨定国，将吸收非法债务，达到20亿元。 6月16日，杭州市有关主管部门提出，杭州将优化商业综合体布局，城北、城东将停止开发新大型商业综合体。

卫明房地产智库负责人蔡为民甚至表示，商业房地产开发商目前只有转型之路，否则只能“等死”。

投资者看空商业不动产吗？

客观来说，中国新城市的业绩不错。 中国新城市上市前3年的平均毛利率分别为67.8%、70.5%、42.1%，高于去年年初上市的金轮天地上市前3年的平均毛利率41.7%、29.2%、46.0%。 但是，两家企业在募集股票时的表现差异很大，所有的安都没能充分认购，但金轮天地却获得了80倍以上的认购。

熟悉香港股市的业内人士表示，两家公司的股票募集之所以有冷热之差，与股票募集价格有着比较密切的关系。 在金轮天地上市时的市盈率只有4.9倍，当时比净资产的贴现率高出近6成。 中国新城市如期股价为2.12~2.92港币，年市盈率为8.12~11.18倍。

高招股价，自然很难得到投资者的同意，6月23日，所有安房地产宣布，中国新城市的预计售价低于指示售价范围的下限。

亿翰智库上市企业房地产研究中心副主任张化东表示，市场对持有商业房地产的开发商评价很低，是因为商业房地产开发目前严重过剩。 群益证券的研究报告指出，由于早期大量开发商盲目投资商业房地产，未来一两年中国商业房地产市场将需求过剩，领域风险依然很高，建议投资者投机认购。

据国外媒体报道，据英国莱坊房地产经纪企业介绍，中国正在建设的多功能综合房地产项目有800多个，总面积达3亿平方米。 据国家统计局统计数据，全年，社会支出品零售总额为234380亿元，比上年增长13.1%。 这意味着，即使社会支出品总额在未来能够维持去年13%以上的增长幅度，部分商业房地产项目的空也有可能被搁置。

根据年度中国商业地产快速发展白皮书，重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市的购物中心空的设立率达到15%~20%。

而且，商业地产的租金上涨空之间非常有限。 5大银行的数据显示，过去一年，包括北京、上海等一线城市在内的商业房地产项目租金价格涨幅不足5%，远远低于同期gdp涨幅。

根据第一太平戴维斯公布的年第四季度上海零售市场简报，到年底全市购物中心总库存将达到620万平方米，预计今后三年的供应将全部超过100万平方米。 核心商圈商场租金涨幅仅为2.2%，为全年最低涨幅。

融资价格高/

由于商业房地产融资价格居高不下，开发商如果通过银行贷款持有商业房地产，基本上不容易做到不亏损。 资本市场融资是房地产领域的人最好的方法。

张化东计算了账面，根据目前房地产的领域平均资金水平和开发商自有资金比重，持有商业房地产的平均资金价格达到11%，商业房地产的平均总收益率最高为7%~8%，收益不理想。

兰德咨询总裁宋延庆介绍说，租金回报的7%~8%是商业房地产运营的毛利润，在实际操作中，企业需要扣除税费、运营费、人员报酬等价格，实际回报更低。 在这种情况下，几乎没有开发商选择贷款持有商业地产。

除了选择上市以外，商业地产商本来还有别的路要走。 将项目分成多家小店，进行“售后服务”，吸引投资者购买。 现在这个出口也越来越难了。 今年以来，苏州、常州等许多地区出台政策，严令商业房地产开发商不得“售后服务”。 北京、上海等许多商业地产开发地块也规定，商业地产项目必须整体开发，不得分割成多家商店销售。 办公楼的项目也决定了最小单位的面积。

这一系列方法，大大提高了商业地产的销售难度和门槛。 据国家统计局统计，截至今年5月，全国待售竣工的营业住宅总建筑面积达到1.01亿平方米。

上海地产研究总监宋会雍表示，部分获准散装销售的商业房地产销售也不乐观，除非地理位置位于核心区域，否则商业房地产项目的销售率不太有保证。

张化东表示，在资本市场、营销市场双重压力的背景下，开发商解决商业地产的更好方法，只能等待真正意义上的人民币reits试水发行，实现商业地产的资产证券化。

租赁的课题很难解读/

要实现资产证券化，前提是通过比较有效的运营来提高商业价值，但在这方面商业房地产开发商面临着越来越多的压力。

由于开发商大多缺乏经营商业地产的经验，一般通过向大型零售公司出租商场，为自己的商场带来人流，最终拉动商场整体的零售额，实现整体租金的上涨。

但是，宋延庆考察了全国多家知名商业公司去年的财务指标，发现这些公司在租金价格较低的情况下，净利润和净资产收益率仍然是个位数，依赖于这些盈利能力极弱的大型零售商而备受青睐，几乎没有可能性。

尽管如此，商业地产的开发商们仍然只能以低廉的租金把百货商店租给这些公司。 根本原因是供给太大，能够比较有效地吸引人气的商业企业品牌数量少。

除此之外，商业地产也明显受到电商的冲击。 即使恒隆地产、凯德地这样的租户是以高端企业品牌或中高端企业品牌为中心的开发公司，也经历着电商的冲击。

在这样的背景下，开发者越来越不得不选择电影院、餐饮、ktv等体验型费用。 但是，他们感到不自然的是，尽管这些业态带来的人气和费用额不低，但能承受的租金只有零售业的一半，仍然难以带来良好的租金收益。

突破商业模式的创新/

蔡为民表示，商业地产开发商要想生存下去，创新商业模式几乎是必须的选择。

迄今为止，在商业房地产行业取得优异业绩的几家公司相继使用了新的商业模式。 例如，旺达与bat合作快速发展o2o业务，选择将线下人流带入实体店的宝龙是福州“试水”社区的电子商务公司，吸引潜在客流到商场提高费用； 世茂提出迷你酒店、迷你酒店的概念，提供特别体验感的商务让顾客以较高的价格体验服务。

这些新的商业地产开发和经营模式，无疑有效降低了开发商的投资风险，使开发商在租金低廉之前就不再依赖大型商业公司。 经营体验式购物中心的方法和开发商自己经营主力店一样。 不同的是，开发商可以根据商场对目标客流的需求，有意识地通过业态组合和租赁优惠来吸引客户。

创新的不仅仅是百货公司，还有办公楼、商务园项目。 上海某产业园区运营公司总经理助理根据《每日经济信息》，他们为租户提供的服务不仅包括办公楼租赁，还包括注册、按照有关规定协助高新技术创业公司申请财政补贴、寻找风投等业务。

但是，目前这些方法大部分还只是处于探索状态。 蔡为民认为，在这些探索中，最终成功的可能不多。 但是，最初的“吃螃蟹者”有望最终获胜。

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样本篇

中国新城市融资价格逐年上涨的商业房地产库存销售任务紧迫

经记者杨宠从上海强发

现在的商业地产销售难度有多大？ 最近在h股市场募集股票的中国新城市( 01321，hk )的财务报表也许能透露一点新闻。 截至今年4月30日，中国新城市各类竣工销售的商用房地产总面积达8.9万平方米，约占企业库存总量(包括开发中的房地产和土地)的1/4。

出售房产的销售速度在一定程度上影响了企业的资金流动性。 年报显示，截至今年4月，中国新城市流动资产与流动资产之间的缺口超过10亿元。 群益证券的研究报告表明，中国新城市最存在的风险因素是过分依赖长三角地区和浙江省的市场表现，即需要大量资本资源的土地收购和企业开发项目，不一定能够按照商业合理的条款获得资金或根本无法获得资金等。

上市前夕，中国新城市的一系列并购也表明，商业地产开发不是企业未来唯一的业务方向，养老地产与现代农业的结合才是新的利润增长点。

不动产收入所占比例上升/

年~年三年，年是中国新城市业绩最好的一年，营业收入8.76元，纯利3.96亿元，其中房地产销售收入7.87亿元，接近年的10倍。

值得注意的是，尽管销售额有所增长，但企业支出并未相应增加。 资料显示，企业销售流通价格反而从每年4434万元降至去年的3282万元。 其中，企业广告支出从每年2000余万元降至年底的1400余万元； 代销费从385万元降至58万元； 水电费也从年的608万元减少到了年的545万元。

对此，亿翰智库上市企业研究中心副主任张化东表示，通常销售费用总是随着销售收入的增加而增加，销售收入的增加并不多见，但销售费用反而会下降。

针对销售价格的波动，招股书解释说，房地产销售的广告和宣传费用及佣金一般如预期发生，房地产投资的广告和宣传费用一般在初期发生。 《每日经济信息》记者就此采访了中国新城市控股股东的房产，但在发布消息之前，对方一直没有回复。

从毛利率来看，年~年中国新城市销售的房地产毛利率分别为64.1%、64.9%、39.9%。 与此相对，企业认为，年毛利润高的来自售价低的零售公司和停车位的收入第一，年第一收入来自售价高的隐龙湾项目服务型住宅公司的收入，该项目的毛利率为39.7%，是否降低了整体的毛利率？

对公共房地产来说，商业房地产的销售收入事实上是企业目前的业绩增长来源。 年~年末，中国新城市房地产租赁和物业管理收入分别占企业总收入的33.4%、44.5%和9.1%，房地产销售收入占企业总收入的37.6%、22.7%和84.9%。 招股证明书显示，酒店经营收入在过去三年滑坡，从6128万元降至去年的5581万元。 不动产租赁及不动产管理费收入有所增加，但其中一点项目上空置率有所上升。 企业资料显示，投资房地产所占比例从年的86.8%降至62.7%。 企业主要商场杭州萧山恒隆广场整体租金率从去年的92.9%降至去年年底的不到90%，酒店客房租金率从去年的50.8%降至去年的49.8%。 商场出租率下降更为明显，从去年的98.8%降至年末的87.1%。

土地整理和现代农业作为新的业务/

在这种背景下，房地产的销售收入依赖于房地产销售板块。 但是，企业财务数据显示，目前待售房地产在企业中的流动资产比例一直很高，截至4月30日，待售房地产占流动资产的比例仍接近两成。 由于拟出售的房地产居高不下，企业的负债率和速动比率一直在提高。

负债率从年不到60%上升到去年的95.8%，纯负债率也从年不到50%上升到去年的87%，流动比率从0.6上升到0.8。

拟出售的房地产太多，不仅土地储备不足，也是企业未来经营的巨大风险。 根据企业提供的资料，未来开发的土地总建筑面积只有4万平方米。

事实上，中国新城市面临的一个重要问题是融资价格可能接近或高于房地产投资的收益率。

中国新城市招股书显示，企业银行贷款和其他借款实际利率逐年上升，全年1.95%~7.54%； 年为2.17~7.8%； 年上升到3.66%~12%，但各项目的租金收益率只有5%~6%之间。 由于租金收入仍需扣除相关价格和税费，因此这笔投资房产的租金收益能否覆盖融资价格仍是一大疑问。

事实上，企业目前把养老地产和现代农业以及土地整理作为新的业务，招股证书显示，众安地产最近与桐庐、台州等多家地方政府签署了协议，迅速发展了农业种植、养老地产以及土地前期整理等多项协议。 但是，目前来看，养老地产和现代农业都是无法马上产生高利润的领域。