“网络思维+个性化定位：商业地产商再造盈利模式”

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经记者尚希从北京出发

“商业地产快速发展的核心是找到被市场和资本市场接受的盈利模式。 》商业地产全程运营商ret睿意德高级董事王玉珂在接受《每日经济信息》记者采访时表示，目前国内大部分商业模式还处于探索阶段。

研究表明，我国新城市开发等房地产企业招商引资情况不理想，与内地商业地产商普遍没有找到成熟的盈利模式有关。

在移动网络中聚焦目标客户群

自从市场频繁受到政策管制以来，商业地产一直被视为避风港。 改变商业地产也成为近年来领域最热门的话题。 作为不动产的哥哥，万科无疑是最有危机感的公司。

年来，北京万科在万科商用新业务层面不断探索，从“建造人居住的好房子”过渡到“建造人使用的好房子”，业务也是购物中心、社区商务、办公楼、酒店、养老服务

今年以来，万科与百度、雅诗阁、途家网合作，对商用房地产进行了新的尝试。

在接受《每日经济信息》记者采访时，万科集团副总裁毛大庆表示，与雅诗阁合作意味着万科在北京正式启动公寓服务业务，据其介绍，双方在苏州、无锡、北京大兴和顺义4个项目共计700套公寓。

此外，万科位于北戴河的项目将首次尝试网络思维模式，通过途家网为项目业主提供后期增值服务。

使用互联网是目前许多住宅企业广泛运用的新利器。 例如，万达正是利用“大数据”电子商务模式整合其在线资源，利用这些项目资源建立会员体系，通过现代移动终端的先进技术，在各个项目中，众多会员所花的次数、额度、喜好等

强调个性化的费用体验

当更多的公司涌入商业地产开发大潮时，如何不同质化，实现独特的竞争力无疑是突围的关键。

统计数据显示，去年全球购物中心面积排名前10位的城市中有9个在中国，全球购物中心面积的一半以上也来自中国。

华远地产董事长任志强此前在接受《每日经济信息》记者采访时表示，华远的快速发展战术离不开商业板块，商业战术和综合体的运营将成为华远新的动力。

在主战场北京，华远的商业布局已经初具雏形。 其中，位于通州的华远濠天地定位为地域型商业，华远华中心着眼于城市和地域商业综合体，门头沟规划的华远华中心(北京)定位为顶级商业综合体。

外资老字号商业运营商凯德也在不断调整其在国内的产品分布。 凯德商用在去年7月收购位于北京南三环的大峡谷购物中心项目后，通过升级餐饮和儿童业态，租金率从收购时的92.7%上升到目前的99.8%，租户数量也从原来的163家上升到190多家

凯德晶体购物中心是凯德去年收购和改造的另一个商业项目，以高端费用为主。

《每日经济信息》记者近日访问了北京多个商圈，结果表明，与中心商圈的业态布局不同，社区商业更注重与生活紧密相关，并不亚于某些人利用习性设定的业态比例，从而导致的客流量不会下降。 以位于海淀区清河板块的五彩城项目为例，该项目充分扩大了儿童业态配比，发现该项目snoopy乐园开业当天聚集了7万人次客流量。

“每个商业项目都有2~3年的培育期，市场供给的扩大也在尝试着区分产品。 ”王珂对《每日经济信息》记者表示，产品差异化基于对诉求的研究，“通过对周边客群的诉求分解、费用方法变化的分解等，找到目标客群与产品的契合点。”

探索盈利能力的重构

除了定位差异化外，大量自有面积对资金沉淀的诉求和运营能力的考验也没有想象中那么美好。

兰德咨询此前公布的调查数据显示，内地上市房企中持有商业房地产的，持有型房地产租赁收入通常占全年营业总收入的3%~5%，较高的达到7%。 对持有性房地产资产，租赁收入为1.5%左右，经营利润基本为负。

“说到卢旺达，我们希望商业地产单独上市，但核心利润点不太被资本市场认可。 ”一位不愿具名的商业地产拆解者对《每日经济信息》记者直言不讳。

公开资料显示，去年万达商业地产企业收入1456.2亿元，其中房地产业务(公寓、商铺、写字楼)收入1262.5亿元，租赁收入85.6亿元，占总收入的5.87%。

记者粗略统计了太古、新鸿基去年的租金收益，分别为96.73港亿和90.78亿港元，其中太古房产租金收益占整体收入的比重达到74.8%。

“像新鸿基、太古等港资地产商一样，融资渠道多样化，可以获得低价资金融资，可以获得长期持股运营，但国内运营收益仅超过公司整体收入的5%。 ”王珂说。

在王玉珂看来，如何找到真正的利益点是目前国内商业地产面临的主要问题。 “所有优秀的商业地产基本上都是与租赁相结合的模式，住宅开发、商店、产权式酒店等，可以销售的产品很多，但最核心的是租金比例的管理。 ”