“无锡楼市样本调查人口红利不再 开发商寄望政策托市”

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每次经过记者查道坤，江苏无锡

面对销售低迷、存量大的住房形势，今年4月，无锡出台了“招商引资、放宽商品房购房者户口迁移条件”的政策。 将购房门槛从以往的70平方米标准下调10平方米，调整为60平方米，越来越多的外来者有望购房。

房地产领域专家张建初表示，这将进一步刺激刚需。 “从70平方米调整为60平方米，虽然只有10平方米的差距，但对于资金有限的刚需来说，是能否成功购买的关键。 ”

另外，由于人口红利失效的影响，无锡的城市救助政策是否比较有效还没有受到考验。

降价仍然是不二法宝

在低迷的销售之下，开发商的压力越来越大。 “无锡开发商的土地收购价格可能会比南京低很多，但是如果卖不出去，回笼资金不会像南京开发商那么快，去化周期长也会导致很多开发商的压力。 ’张光对《每日经济信息》记者说。

为了逆转这种低迷的销售态势，无锡的开发商开始以价格复制，无锡楼市这一阵子出现了降价的浪潮。 4月20日，龙湖在无锡溧澶山项目以4500元/平方米的价格开业。 龙湖开设的这个价格，几乎是该地区每平方米8000元房价的一半。

3月下旬开业的无锡恒大城，每平方米售价5880元起，平均价格创下每平方米6680元的开盘价。 这个地区的楼盘价格在7000~8000元/平方米左右。 由于该地区的楼盘和价格上有足够的吸引力，开业当天这个项目的销售额已经接近1亿元。

而且，3月21日至23日，位于无锡太湖新城的苏宁悦城项目，将每平方米价格下调2000元以上，引发购房者疯狂，当天项目取得了不错的销售额。

另外，无锡尚蒂半岛楼盘3月报价为1.2万元/平方米，但4月该楼盘最新报价降至每平方米6500元，价格下降45.8%。 “这个项目的土地价格都是6500多元，加上建安、税金和各种价格，现在基本都是按价格出售，没有利润。 从周围情况来看，周边楼盘必须以7000元/平方米的价格出售。 ”据尚蒂半岛的销售员说，低价化不断发展也是因为销售压力。

除了大幅度降价吸引买家外，无锡开发商在首付方面也做了很大的文案，不断推出开发商送首付0、首付垫、首付的促销手段。 对此，张光说:“无锡最近发生了楼市降价。 在库存高峰销售缓慢的情况下，这种降价的浪潮仍将持续。 否则，销售将更加困难，只能通过降价来吸引买家。”

失效的人口奖金

关于无锡楼市的库存，张光认为目前的库存量对无锡这个城市来说是正常的。 由于外来开发商进来的特别多，很多开发商在没有进入无锡市场之前，对这座城市很期待，但进来之后发现无锡的购买力不足。 “第一，有两个原因。 第一，外来人口引进不足。 南京楼市为什么这么火？ 因为大量的外来人口需要购买住房。 无锡外来人口远远不足，吸引外来人口的红利不足。 第二，无锡的保障房做得非常好。 无锡的本地人因为保障房做得很好，所以不需要购买住宅。 很多无锡人通过拆迁，给一家分了很多房子。 他们不仅不需要买房，而且还要卖房子，所以无锡本地人的购买力有限。 这两个原因加在一起，无锡楼市销售放缓，库存量达到顶点。 ”

但是，张光也表示，在平时与无锡当地开发商交谈的立场上，虽然现在很难，但是他们对未来很乐观，无锡现在的人口引进，由于几年前产业转型的失败，缺乏吸引外来人口的红利。 那么，转型成功后，外来人口到来，城市规模自然扩大。 “虽说几年前不好，但并不意味着今后几年不好，开发者对未来充满信心。 ”

但值得注意的是，价值链数据中心选择了全年中国公共财政收入最高的50个城市，对城市人口吸引力进行了排名。 其中，上海是人口吸引力最高的城市，人口净流入数为953.5万人，无锡净流入人口176.48万人，排名第15位。 但在业内人士看来，流动人口对无锡楼市的贡献甚微。

另外，张光向记者介绍说，无锡还有一种现象，保障房内被商社包围。 而且，这些保障性住房的建设并不比商品房差，商品房销售缓慢是必然的，保障性住房处理了当地人的住房诉求，外国人口不足，就注定了无锡市场不景气。

统计数据显示，年无锡市土地成交总面积433.12万平方米，比去年同期增长29.54%。 “年无锡土地成交量达到新高，随着这些土地的上市，年无锡楼市库存将进一步加剧。 》房地产领域的专家张建初对《每日经济信息》记者说。

后开发公司在无锡取得土地的意愿大幅下降。 据中国指数研究院统计，无锡市已经连续第二个月出现土地零成交现象； 其中2月和3月土地成交量均为零。 “长江三角洲地区整体房地产市场长期低迷，也与去年下半年以来许多开发商过于乐观，获得高价有关，但今年房地产市场低迷，销售疲软有关。 今年的信贷紧缩，降低了一点点项目的资金周转速度。 未来销售环境的竞争将更大，开发商为了回收资金将在价格上做出让步以适应新的市场环境。 ”同策咨询研究中心的张雄大总监说。

库存高的企业还在继续

面对如此高的库存和楼市危机，无锡市政府从政策微调方面拯救了房地产市场。

4月22日，无锡市政府官网发布《无锡市政府发布关于无锡市户籍准入规定的通知》。 本通知规定，自2009年5月1日起，无锡市范围内(含无锡市区和江阴、宜兴二市)实行统一户籍准入登记规定，本市套现住房(含二手房)、户用住房购房面积达到60平方米以上，本市有稳定工作人员，本人、本人、

与以往70平方米的购房落户标准相比，此次新标准下降了10平方米。 从房地产领域的专家张建初来看，这将进一步刺激刚需。 “从70平方米调整为60平方米，只差10平方米，但对资金有限的刚需来说，是能否成功购买的关键。 ”

《每日经济信息》记者介绍，为进一步放宽吸引投资、购买商品房的人员户籍转入条件，无锡市从2003年开始进行了户籍制度改革。 当时，地方户籍人员购房落户政策要求住房平均建筑面积达到100平方米以上。 随着房价的高涨，许多外国人无法承受高企的总额。 此后，从年元旦开始，无锡市将外国人购房门槛从此前的100平方米以上降低到70平方米以上。

对于无锡降低落户面积的救助行为，张建初向《每日经济信息》记者表示:“楼市限购令实施后，成为房地产费用的主力军。 这部分人大多是刚工作不久的年轻人，所以降低了定居要求，刺激了刚需。 ”。

但是，张光表示，新的落户政策对从国外购买的人刺激很大，特别是对郊区的房源有一定的刺激作用。 “政策的出台对在无锡打工的外国人有很强的吸引力和刺激作用，但对无锡当地居民没有任何意义。 ”

张光进一步表示:“在众多开发者和我的交谈中，明确了这一意向。 60平方米的户型比少是因为无锡房价总体便宜，无锡本地人觉得120平方米的户型比小了，所以无锡现在库存量大的主要是大型房源。 “无锡人住的多为140平方米的大型住宅，与南京不同，南京的房价高，小型住宅备受瞩目，而无锡的购房者大多关注大型房源，开发商以前也侧重于大型房源。 ”

据了解，无锡正在研究放宽144平方米以上高档住宅限购的措施。 这次定居政策的缓和政策也为后续一系列的缓和政策做了铺垫。 “无锡即使将来有可能限购大型住宅，无锡现在的房屋均价为8300元/平方米、144平方米一套，总额也为120万元，对在无锡打工的人来说可以说是天文数字。 ’张建初对《每日经济信息》记者说。

著名财经评论家张平就无锡的落户降低政策表示，面对楼市调控政策的放松，这个最终效果存在疑问。 “另一方面，无锡等三四线城市本身对外来人口缺乏吸引力，而且目前银行在信贷方面相对于三四线城市更为紧张，就楼市目前的存量入市资金而言，提高目前的楼价并不容易。 另一方面，无锡房地产库存过多，且房屋多以大型房屋型为主，即使开放，广大外来人员也买不到，而且小型房屋型对去库存化影响极为有限。 总之，双向控制房地产不能改变中国三四线城市房地产长期低迷的宿命。 ”

业内对无锡落户减让政策的效果表示怀疑，但据无锡当地媒体报道，无锡实施落户减让新政以来，对江阴的影响最为明显。 5月有2400多人在江阴定居，定居人数同比、环比均超过500%。 另外，无锡市区的定居人口也明显增加，“降低10平方米，将需要支付8万元以上的钱。 这对外来打工的人来说，还是有很强的吸引力的。 因为他们也必须考虑孩子上学的问题，所以短期内会有一定的刺激，但是长期效果还没有得到验证。 ”。 张光对《每日经济信息》记者说。

另外，张光说，无锡目前正处于产业结构调整期，短期内吸引外来人口的能力仍然难以提高。 “无锡目前的困境，在短期的几年内难以改变，高库存企业的状况将持续下去。 而且，随着许多大楼进入市场，这种恶性循环将持续下去，楼市危机也将持续下去。 ”