“绿地启示录：小规模国资怎样逆袭？”

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经过记者卢曦从上海出发

今年，房地产领域最热门的话题无疑是，绿地今年的销售目标将达到2400亿元，有机会超越万科，晋将成为领域新的领头羊。

但是，绿地集团的净资产规模到去年为止只有万科的一半，这一点鲜为人知。 依靠绿地的混合所有制，企业可以实现拥有万科两倍以上营业收入的高效资金周转。

对目前正在寻找改革方向的上海国资房地产军团来说，绿地混合全制模式，无疑是他们可以效仿的方向。 学习绿地企业有望以较少的资金规模实现更快的增长和更高的净资产收益率。

混合经营可以带来高净资产收益率

根据绿地重组方案，上海市国资委在未来上市公司中的作用将大幅减弱。 截至年底，绿地国有股比例共计超过6成。 根据计划完成重组后，国有股比例将降至50%以下。

事实上，绿地混合全制改革早就实施了。 许多业内人士发现，绿地许多项目选择与其他房地产企业合作。 这种项目级混合所有制给绿地带来了高收益的机会。

金丰控股发布的绿地集团财务审计资料显示，绿地集团全年少数股东权益大幅上升，全年总额从仅有61亿元上升到去年的140亿元。 随着股东权益的大幅增加，绿地资产规模在去年末大幅增加，总资产从去年的2387亿元变为去年末的3676亿元。

由于资产规模的大幅增加，绿地可以在海外大规模配置，去年宣布总投资额为200亿美元开拓海外市场，预计今年海外销售额将实现200亿元的目标。 混合经营制为绿地带来了高净资产收益率，去年达到了25%，远远超过了同规模的同行竞争对手。

事实上，“混合全制”模式在房地产领域广泛流行。 不仅是绿地，股份更分散的万科开始推行的“小股操盘手”模式也是以更大规模吸收社会资本扩大房地产开发规模为目的的。 万科去年的财报显示，少数股东也已经占万科合并资产报表净资产比例的27%。

给予管理层更大的经营自由

多则公告显示，上海国资委不参与公司日常经营管理，国有股东相互独立，作为财务投资者，未来上海市国资委将越来越多地考虑上市公司的净资产收益率。

绿地重组的一大亮点是“混合全制”，对此，绿地理事长张玉良表示，混合全制既能确保国有资本的主导地位，又能发挥混合全制市场化、灵活高效的特点。 未来，员工持股将在上市公司拥有更大的话语权。

这种观点可能会给当前重组关键时期的国资房企带来新的活力。

农工商不动产(以下简称农房)会长张智刚对《每日经济信息》记者表示，作为国有企业，农房一直“屏息凝神”。 过去，由于农房大股东很开朗，农房项目被视为固定资产投资，规模有限。

信息显示，农房专门设立了部门，全面梳理了历史楼盘增值税等问题。 根据企业官网公布的数据，从年2月到年2月，企业储备土地3290亩，是前三年土地储备的总和，累计增加项目25个。 目前其土地储备的65%集中在长江三角洲地区，其中上海占13.8%，江苏占23.4%，浙江占27.8%。

作为国有企业，农房以前承担着很多社会责任。 据报道，年农房有较大资金投入房地产和经济适用房，配套建设学校和公路，这部分利润按要求控制在3%以下，未来农房将降低对保障房的投入比例。

张智刚认为，上市后公司的自主权更大，可以按照市场化规律运营。 如果继续受到限制，农房不太容易成长。 改变结构体制带来的活力不可估量。 农房还有很多农场地块，未来企业有意开发养老地产。

沈宏泽农房总裁表示，住宅仍是农房最重要的产品，定位为自住、改善型诉求。 一方面上市后的农房资金更充裕，另一方面上市公司的企业品牌效应有助于扩张。

国资改革有望激活住宅企业

上海国资的改革，规模大，关联范围广，不仅对许多上市公司，而且对上海房地产领域也产生了巨大的影响。

一位机构研究负责人张雄大告诉记者，对于国资公司来说，以前在政府保护下，取土等环节有一定的特点。 国资委以前也很重视公司的利润，但不能像民营公司那样关注投资转化率等指标进行考察，不能激发公司的活力。

其他领域的国资公司很早就开展了市场化改革，家电等领域目前正在实现全领域的增长。 房地产大公司市场化改革仍在继续寻找机会。 上海、南京等城市不同，国有企业的改革进度、思路也不同。 可以肯定的是，未来国资住宅企业面临的市场竞争将更加激烈，产品质量也将得到提高。

张宏伟认为，上海房地产市场比较成熟，过去十年，上海房企大多立足于上海本地市场。 只有绿地这样的超住宅企业的视野扩展到全国乃至海外。 随着众多全国性开发商进军上海，上海房企也开始意识到“走出去”的重要性。

除国资淡化外，绿地、农房等房企未来在资本市场上还有更大的空间和挑战。 约翰智库的张化东认为，虽然绿地未来业绩的提高趋势非常明显，但农房面临着一定的不确定性。

“对股东来说，净资产收益率是未来最重要的指标，公司整体系统将重视这一点。 关于绿地，财务杠杆的提升不大，经营杠杆上的变化可能更为明显。 ”张化东说。

过去，这些公司都参与了代建、联合开发等模式，但上市后可能会以更加开放的态度面对这些合作。

另一方面，管理层以前就持有一部分股份，未来的持股激励政策出台，新老管理层将受到激励，管理层的潜力有望得到最大限度的开发。