“融资价钱高 浙江平湖一开发商现“合伙人”退出”

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经过记者徐杰浙江平湖的拍摄报道

据不完全统计，全年市场发行的20种物业资源管理产品中，有一半以上投向三、四线城市，同时融资对象为中小房企，浙江省平湖市万城物业有限企业(以下简称平湖万城企业)曾做出过这样的安排。

据《每日经济信息》记者观察，去年以来，浙江平湖万城企业相继出台信托融资和物业资源管理计划，总规模近15亿元，但平湖万城企业董事长高永强表示，公司目前融资价格居高不下，最终只能放弃信托融资。

高永强融资的烦恼目前只是浙江省内中小企业的缩影。 浙江省统计局最新公布的数据显示，今年1~5月，全省商品房销售面积1361万平方米，下降26.2%，同期商品房销售额1443亿元，下降30.3%，“销售放缓进一步影响了开发商的资金回收”，浙江省房地产业内人士表示。

年融资价格为10%/

去年年底，某信托理财网上出现了渤海信托平湖万城御龙湾项目资金信托计划汇总资料。 该信托计划融资10亿元，信托期分为2年期2亿元和3年期8亿元。 资金投向浙江省平湖市御珉湾项目，还款来源为平湖万城御珉湾项目前三期销售收入。

平湖万城企业母公司万城房地产有限企业对上述信托提供连带责任担保，万城房地产有限企业实际控制人高永强夫妇提供个人无限连带责任担保。

高永强表示，该信托实际融资价格高达16%左右，对开发商来说价格过高。 “融资价格很高，所以最后只能放弃”。 市场数据显示，截至去年5月27日，今年房地产信托发行约487只，规模达到1203.8亿元，平均利润9.7%，平均年限1.8年，相比之下，平湖万城的融资价格确实不低。

放弃信托融资后，高永信开始发行基金企业的资源管理产品。

今年1月，金元惠理资产管理有限企业建立浙江平湖地产1号资源管理计划，融资规模为2.5亿元。 2月，金元惠理理财企业公布浙江平湖地产2号专项理财计划。 该产品规模1.9亿元，期限1.5年，预计年化收益为11%~12%。 两种资源管理产品的融资方为平湖万城房地产企业。 资料显示，金元惠理资产管理有限企业是金元惠理基金管理有限企业的全资子公司。

根据平湖地产2号资源管理产品副本，如果认购金额为100万元至300万元，则年化收益率为11%； 如果认购金额为300万元至1000万元，则该收益率为11.3%； 如果预约金额可以超过1000万元，收益率可以达到12%。

《每日经济信息》向金元惠理资产管理企业的顾客服务进行了咨询。 根据该客户服务，平湖地产一号、二号资源管理产品已发行完毕，正在正常运行。

一些“合伙人”退出/

6月7日，《每日经济信息》记者来到浙江省平湖三港路和东湖大道交叉口的御玺湾楼盘。 整个项目分为三期，在现场，一期建筑基本完成，二期部分高层正在施工，其中两栋楼刚刚开始预售，三期目前还看不到大规模开发的迹象。

根据浙江省国土资源局公示的土地成交记录，年12月15日，平湖万城企业以总地价12.25亿元获得御玺湾地块，楼面价格2701.78元/平方米。 据公开资料显示，御玺湾总占地面积188918.3平方米，总建筑面积453403.9平方米。 浙江省平湖市房地产管理处相关负责人表示:“御珉湾项目可以说是浙江平湖市目前销售的最大规模的楼盘。”

事实上，对于目前不断尝试通过外部渠道融资的平湖万城企业来说，其最初的投资者设计中，是典型的“中国合伙人制”，是多家企业团结开发，防止资金被困。

记者了解到，平湖万城企业成立前，御珉湾地块由温州天瑞投资有限企业、万城房地产开发有限企业以及平湖市邦和投资有限企业团结获得，随后引进其他投资者。

根据上述资源管理产品发布的消息，平湖万城企业由8个法人股东组成，万城房地产有限企业8.1%，乐清市天驰置业有限企业29.75%，万城投资有限企业21.65%，平湖市邦和投资有限企业10.5%，浙江博洲钢铁业有限企业12%，平湖汇

目前平湖万城企业的股东减少了。 高永信对记者说:“现在共有6个股东。”

另外，根据金元惠理基金“万城御珉湾”2号特别理财计划，截至年8月31日，企业总资产19.54亿元，其中存量达到16.37亿元，净资产13.47亿元，资产负债率31.06%； ~年净现金流量分别为-4934.71万元、-1527.97万元、-20191.20万元。

高永强表示，平湖万城企业目前的开发资金主要来源于出售货款和银行贷款，“去年出售了100多套房子，销售情况排名平湖前列。”

销售延迟，不得不降价/

像许多三四线城市一样，平湖万城企业所在的浙江平湖，供给过剩是最棘手的难题，房价下跌压力不减。

公开资料显示，浙江平湖市全年居中国百强县第47位，地处长江三角洲城市群，隶属浙江省嘉兴市辖区，毗邻嘉兴港、上海港等国内主要港口，主要产业有服装和光机电产业，全年平湖市生产总值( gdp )为461.31亿元，10 .

平湖市房地产管理处公布的数据显示，今年一季度全市房地产开发投资12.40亿元，比去年同期增长22.10%。

并根据平湖市房地产管理处发布的备案系统数据，一季度商品房网上备案共1228套，备案面积12.18万平方米，其中住房登记1064套，登记面积11.29万平方米

平湖市房地产管理处相关负责人对《每日经济信息》记者说，平湖目前的房地产市场稳定。 然后，随着成交量下降，储藏室增多，新房源陆续上市，供应量将进一步增加。

今年年初以来，受信贷紧缩、经济下滑的影响，许多楼市降价。 上述平湖市房地产管理处负责人表示，数据显示，平湖市一季度房屋成交均价约为6946元/平方米，“市场降价是大趋势”。

今年春节过后，杭州的部分楼盘开始不断降价，平湖也受到波及。 高永强表示，受杭州楼市降价的影响，目前不少购房者观望，同时平湖楼市供应量过大，乡镇开发导致城镇市场客户分流。

对平湖楼市来说，外地产鳄鱼的进入，冲击着原有的市场格局。 “目前平湖地区开发商的融资渠道仍以土地担保、银行贷款为主，外来鳄鱼的开发模式和去化节奏对市场产生了一定的冲击。” 当地房地产行业的人在想。

记者了解到，继恒大地产、碧桂园之后，今年1月23日，滨江集团共同投资大房地产和德信在平湖土地拍卖中以11.77亿元的总额，竞争了位于平湖市南市新区的5个地块。 这个地块是迄今为止平湖转让的最大地块。

高永强表示，与外来地产商相比，企业产品不同、地域不同，企业御玺湾项目位于平湖中心城市，地块配套特征明显，教育资源突出。 但是他坦言，项目拆迁速度缓慢，销售单价从原来的每平方米9000元降至8000元，“牺牲了利润”。

中小住宅企业的资金募集很难/

只不过是平湖万城企业融资经验或浙江房企业生存状况的缩影。 今年3月，浙江宁波奉化最大的本土房地产公司兴润置业因拖欠高达35亿元的债务而破产。 4月，浙江海宁立德房地产因拖欠多笔民间贷款被债权人告上法庭。

另外，杭州本土知名房企金都房地产项目分拨、融创宣布收购绿城30%股权，易居浙江第一房企，a股上市企业钱江水利也将退出房地产业务，转让控股浙江水利运营商投资有限企业51%的股权。

对整个国内房地产市场来说，在融资渠道上，有风险的房地产信托产品不再仅仅集中在二三线城市。

wind数据显示，今年5月，一线城市开始出现有挤兑风险的房地产信托产品，随着一线城市楼市的成交而衰退，开发商依赖信托产品“借新还旧”的比例有所提高。

根据益信托网的数据，5月成立的集合信托中，不动产集合信托的规模为86.53亿元，仅为18.1%，这一数据是今年以来该指标的最低值。 前4个月，房地产集合信托的设立规模分别为39.3%、27.44%、25.72%、25.9%。 去年5月，房地产集合信托设立规模所占比例达到31.5%。

根据上述数据，今年以来，房地产集合信托的设立规模基本呈逐月减少趋势，另外，与去年同期相比，今年5月房地产集合信托的设立规模也大幅减少。

业内人士认为，房地产集合信托设立规模的下降，与投资三四线城市的房地产信托风险逐渐增大，与当前投资者规避房地产风险有关，也与信托企业加强房地产业务的拉风、提高项目准入标准有关。

“目前，三、四线城市住房企业信托资本管理产品发行少，基金发行多”。 上海某信托基金销售渠道相关人士介绍，中小房企即使进行信托也基本无法开会，未达到信托标准。 最近，投资者展望了房地产市场。 在三四线城市企业资质低的情况下，不容易在市场上募集资金。