“北京通州新盘未现实质性降价 零首付多为噱头”

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最近，北京楼市出现了几个大幅降价的新盘，出现了“零首付”项目，降价的期待越来越高。 但是，《证券日报》记者进行了现场调查，结果显示，虽然交易量减少，销售速度下降，但许多楼盘并没有做出实质性的大幅降价决定。 特别是老项目的新房源，与之前房源的开盘价相同或略有上涨是主流定价策略。 而且，曾一度成为热门话题的“零首付”销售行为也取消了。

6月14日下午，《证券日报》记者走访通州马驹桥多家大型开发商楼盘销售中心时发现，虽然楼宇中心的人气不及当天的炎热，但仍有不少访客与销售员进行了谈判，并当场签订了购房合同。

值得注意的是，《证券日报》记者在现场发现，开发商确实竭尽全力抢客，富力·尚悦居还借世界杯之机在销售中心举行小型比赛。 珠江·四季悦城已经取消了“零首付”的购房，但“无首付、14800元平方米、全精装”的超市户外招牌依然矗立在项目附近的道路旁。

对此，业内人士认为，虽然不能促使大量成交，但在大家低价入市、不愿真正价格战的今天，市场竞争也很激烈，运用各种销售手段吸引顾客成交、抢占市场份额是应对当前市场的主流战术

“零首付”卖房

最近，北京楼市房贷“零首付”的消息层出不穷，而珠江四季悦城打响了北京楼市“零首付”的第一波。 记者表示，随后亦庄金茂悦也开始了“一成首付”等活动。

值得注意的是，根据《证券日报》记者的调查，“零首付”和“一成首付”都是暂时的市场行为，目前开发商已经取消了这项活动，还在进行的也将于近期结束。

据《证券日报》记者报道，珠江四季悦城“无首付、14800元/平方米、全精装”的超市户外广告牌矗立在马路旁，记者到达柜台后表示:“这项活动于6月8日取消。” 售楼中心的一位销售员对记者说，这是短期活动，当时是与搜索网合作完成的，现在已经退回到了五成的首付。

独特的亦庄金茂悦“一成首付”活动也即将落下帷幕。

“1成的首付活动现在也有，但下周取消。 ”亦庄金茂悦的一位销售人员向记者介绍说，“首付一成活动”实际上是与开发商签约交10%的钱，实际上是交订金占住房来源不加价，但另外20%的首付金额必须在11月底之前全额付清。

金茂悦的开发商方兴地产的一位高层也告诉了证券日报的记者。 “我们与中小企业合作。 如果顾客在我们决定的时间内还只能拿出一成的首付，顾客可以和中小企业协商把剩下的两成首付租给中小企业。 当然利息也会比银行多一点”。

“我们的这个活动首要的是和换房投诉的顾客进行比较。 因为想要换房的顾客解决手头的资产需要时间。 但是，这个活动也有名额限制，只有30个名额。 现在只剩下几个人了”。 上述销售员进一步明确了。

事实上，记者在调查中获悉，“刚换班”投诉的住宅近期成交非常显著，其中不乏大量的换房客人。 亦庄金茂悦的上述销售人员对记者说:“我们的130平方米以上的改善性产品已经卖完了。” 富力尚悦住在销售中心的销售人员也向记者透露，“项目中三居室的房源比较好卖，比刚需要的产品成交量要好。” 事实上，记者在富力尚悦居看到很多买家来访，也有人当场签约订了房。

《证券日报》的记者也从许多房企高层获得了许多房企的共识。 也就是说，与目前市场交易量低迷的现状相比，推出刚刚改制的产品正是抢手的关键期。 据城南热板新盘介绍，北科建集团开发的领秀翡翠山类庄项目，目前售价27000元平方米，项目内有异常奢华的大公园，投诉换房的购房者比较关注。 台湖板块中，泰禾集团首批产品泰禾拾景园一套220万元起，7000元平方米装修标准项目的客流量也非常好。

“很多开发者都在调整产品的类别，希望踩着市场的窗口期抢夺交易量。 ”一位业内人士向记者表示，为了迅速回收资金，开发商为新项目定价也是非常重要的。

通州市的低价市场实际上没有下降

事实上，去年进入北京楼市后进入下行通道，成交量也持续萎缩。 据悉，前5个月，北京市商品房(包括所有新建住宅、商业、停车位等)合计成交面积427.81万平方米，除保障性住房部分外，纯住宅物业成交面积240万平方米，创近8年新低。 最新数据显示，6月上旬，北京新建住宅1039户，二手房1702户，合计成交量2741户，比上个月同期下跌9%，创年内同期最低。

在这种情况下，市场上不断出现开发商大幅降价的新闻。 然而，《证券日报》记者实地调查后发现，虽然交易量减少、销售速度下降，但许多楼盘并未做出实质性大幅降价决定，售价与前期基本持平。

富力·尚悦居的销售员告诉记者，他们的项目单价跨度很大，从18000元/平方米到—24000元/平方米，均价2.2万元/平方米，房子都是装修的，装修单价3000元/平方米 “我们现在是卖第一期。 平均价格和第一期差不多。 ’上述销售人员还表示，该项目目前有特价房和常规优惠两种优惠。 其中，特价房主要是有点不好朝向的房源，比如东西三间房，售价18000元/平方米。 正常的折扣有2万元97折和2万元95折两种，与某购买网站的团购合作。 这位销售员坦言，项目的折扣幅度确实不大。 最近的销售虽然不是年初的好，但是还不错。

记者在北京住建委网站上也看到，去年，该项目一期的售价与目前出售的两期相比，确实没有什么变化。 此外，记者在售楼处房源新闻展示板上看到，二期签约房源不到五分之一，但算上预定房源，比例也接近一半，这也与北京住建委网站上显示的新闻相同。

富力·尚悦居不远的首发·国风美伦，项目的售价也发生了巨大的变化。 这个项目的销售人员告诉记者，目前项目只剩下不到100套的大型房源，平均价格为18000元/平方米，优惠只有一个达到2万元到6万元的活动。 “现在，在这个市场环境下，我们的价格肯定比预想的要低，但是实际的售价也比去年高了一些。 去年是17000元/平方米，现在每平方米上涨了1000元。 ”

住建委网站显示，该项目早在年初就已开始销售，当时均价16000元/平方米，可以说两年来该项目的售价一直保持稳定。 也就是说，既没有暴涨也没有下跌。

然后，在珠江·四季悦城的销售现场得知，这个可以无限制购买的loft商住项目，目前的销售均价为25000元/平方米，楼王的价格为33000元/平方米。 “与前期的销售价格没有变化，周边项目几乎没有下降。 ”珠江·四季悦城的一位销售人员告诉记者，“一位开发商说是降价，其实是把少量不好的户型当做特价房来卖，实际上是营销手段和推广环境，不是真正的降价。”

值得观察的是，在这个项目的销售中心，记者发现来看房的人很多，现场的沙发和椅子几乎都满了。 另外，在销售中心门口的位置，开发商还特意做了几个大型推广板，上面的大标题是“房价不可能下跌的规律”，详细解释了房价为什么不下跌。

记者了解到，北京今年新盘首次被告知大幅降价的项目是位于大兴天宫院地区的万科橙子项目。 当时有消息称，毛坯房的销售平均价格最终低于2.2万元/平方米，比万科预计的2.7万元/平方米的精装房价下降了5000元/平方米。 但实际上，该项目2.7万元/平方米已经被购房人接受，购房申请人数也是购房来源的3倍。 但是，由于该价格未经北京住建委批准，万科必须按照住建委批准的指导价格销售。 正如业内人士也指出的那样，万科橙子是新项目，首次公开上市，别说降价，最多就是开发商压低了价格预期。 此后，许多被告知降价的项目也因此或多或少是开发商的营销推广战略。

这次记者实地调查的结果也证实了这种观点。 开发商的北京项目大多是“假货”，真正降价的极少。

对此，一位行业专家表示，北京与国内其他二三线城市的房地产市场不同，强烈的诉求支撑了这个市场。 虽然价格远远高于其他城市，但北京的市场仍然健康，即使下半年市场没有好转，北京的项目也不太可能大幅降价。