“挟买房人以令中介 “搜房们”能否赢得这场战役？”

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经过记者江然从成都出发

以房网为代表的房地产网络平台和房地产中介企业已经形成了许多对立之势。 在杭州、重庆、青岛，多家房地产中介企业批量拆除了原本挂在搜房网上的二手房来源，导致后者股价一度暴跌。 这不是最坏的。 3月11日，由于京沪9家房地产中介的集体关闭，准备进军美国的安居客推出了泡汤。

本来平静平安地共存共斗，现在一夜之间撕破了脸。 这是中国房地产市场下行途中的茶杯风波，还是互联网革命房地产中介生命的中国样本？

冲突的两端，到底谁赢了，还没有得出结论，但房地产商和以前就流传的中间人一定很健康，受了重伤。 双方“对决”后暴露出的商业模式隐性担忧，也受到业界和投资界的关注。 从某种角度来说，这种风波看起来像是对“家宅搜索模式”的一次测试。

矛盾最激烈的时候，最容易处理。

近日，搜房网遭遇杭州中介联盟“盘点危机”，随后重庆10家中介形成联盟展开谈判。 搜房网提出了“合作伙伴支持计划”，但据最新消息，6月11日，青岛市50家房地产中介企业组成联盟，全面停止与搜房网合作，从搜房网端口盘点16万套房。 两者的对立呈现出扩大的态势。

以前有消息称，中介因家宅搜房网单方面提高“端口流量费”引发恶性竞争，随后联合抵制平台，企图在二手房市场冬季夺回阵地。 但是，一直以来都很强势的住宅搜索网在泄漏到外部的内部邮件中表现出了“安抚”“示弱”的心情。 该邮件的作者、住宅搜索网理事长莫天全甚至说，以前就传来了住宅搜索的包围攻击，这是“有道理的”。

靠近莫天全的网络搜索匿名人士对《每日经济信息》记者说:“摩登在信中态度太软了。” “但是，考虑到重要的房地产市场竞争激烈，他也有自己的权衡。 ”

房网官方对记者的回复是:“目前双方还在谈判中，应对不便。”

在这个游戏中，哪个是正确的，还没有得出结论，也没有必要烦恼。 但是，搜房网和安居客两个互联网平台在反复抵制中，一个市值蒸发了十几亿美元，一个推迟上市，不能说不伤元气。 随之，曝光的商业模式的隐忧也被外部和投资界人士所关注。 如果重要房地产市场的主要开发商和大券商选择不和搜索公司续签合同或进入他人怀抱，网站将失去吸引力，广告量下降等一系列不利情况将会持续。

基于这一疑问，上述匿名者认为，以前流传的房屋中介和互联网平台游戏，可以验证搜索模式的抗风险能力，“为加快搜索步伐，包括对方的崛起提供了越来越多的动力。 这是一个开放的市场，不能轻易发生压倒性的、非凡的变化。 ”

端口费用之争/

“一切都源于平台类网站相继推出端口的新包装产品，并以此为理由改变了价格上涨。 ’重庆房地产经纪人徐先生吹嘘自己在这个领域工作了6年，熟悉这个市场。 今年1月，他写信给重庆市国土房管局，“谴责”搜房“变相涨价”。

在接受《每日经济信息》记者采访时，徐先生提到了网络搜索的两种不同产品，即有线互联网和无线互联网，分别对应电脑展示平台和手机、平板电脑展示平台。 “同一个房源的新闻发布会分离后收钱，重叠后收钱。 ”徐先生说:“大家一看就知道，这是变相涨价。 ”。

徐口中的端口费是目前最常见的互联网平台二手房盈利模式。 用“端口数”收钱。

具体而言，“端口”是指以前中介企业在互联网平台上开设的新闻发布账户。 以搜索网站为例，套餐的费用为每个端口每月300元~550元，意味着端口费用不同，“刷新量”也不同。 端口价格越高，新闻的刷新频率越高，在该端口公布的房源新闻将频繁出现在相关网页的首页。 安居客的模特也很相似。 此前是以包月套餐形式收钱，费用为300元~1000元。 从2010年开始，安居客开始通过点击量、竞价排名模式收钱。 也就是说，哪个中介最赚钱，推送的房源可以优先展示。 另外，点击房间来源后，会从中介账户中扣除一定的费用。

“这种成熟的二手房网络房屋中介模式始于2007年左右。 ”四川成房联经纪咨询有限公司董事、总经理冷泉颐说:“当时的房介都在提升自己的网络建设，合理自然地在寻找这个领域现有的网络平台，搜房当时就在做这个部分，两者很快就达成了一致。 基于优势共同点，双方合作双赢。 ”

检索网的年业绩很高，其三大主要业务都提交了令人自豪的成绩单。 仅房源新闻公布的收入，就从每年7200多万美元增加到每年1.6亿美元，翻了一番，占企业总收入的25.3%。

这样爆炸性的增长，莫天全也令人惊愕，他在不久前公开的内部邮件中采用了“不合理”一词。 目前，搜索网覆盖330多个城市，均为直营，规模特征明显。 在投资者看来就像电子商务领域，客人越多，商家越多，反而会吸引越来越多的客人，雪人越大。

随着领域的迅速发展，以前流传下来的中介竞争逐渐加剧。 据统计，全国有5万多家房地产经纪企业，劳动人数超过100万人，竞争激烈同质化，同一房地产经纪企业下的不同门店、中介人也有激烈竞争，加上上游较低的门槛，搜房对房地产经纪企业有较强的议价能力。

在许多房地产商看来，“家宅搜索队”认清了中介之间“谁也不想被炮火攻击”的情绪，不断提高“端口费”，加剧了与以前流传的中介之间的矛盾。

接近搜索网站上层的业内人士认为，反对“端口收费”的上调只是借口。 嚷嚷着的大中介真正不满的是“搜索网站和中小房地产经纪企业之间的合作不断加深，蚕食了大中介的好处”。

“搜查房们”的警钟/

在商业模式上，搜索网络业务主要包括在线广告、电子商务、房源公开业务。 随着互联网的普及，客户获取信息的渠道从以前开始就从媒体转移到了互联网平台，搜索网的房源分发业务急剧增加。

截至年底，网络搜索网站发行业务共19万个收费账户，比去年增长47%。 另外，随着互联网渗透率逐渐提高，三四线城市房源业务发布的招聘人数预计将翻倍。 从投资界的角度来看，未来网络搜索网站的公开业务有望增长到现在的2~3倍。

但是，相继出现的“抵制”给“住宅搜索网们”敲响了警钟。 一位业内人士评价说:“当中介联合起来反对单方面涨价时，像搜房这样流量大的商家也威胁‘买家’，‘中介客’不一定会赢。”

今年3月，安居客被指出单方面涨价，受到京沪房介的抵制，走上了上市的风口浪尖。

事实上，莫天全先生很清楚，搜索网站室内新闻发布的业绩之所以发展如此迅速，要归功于从核心客户群获得的室内新闻。 因为得益于大量经纪人入住的室内新闻，顾客的网络浏览次数和点击概率增加，随之而来的是层出不穷的广告收入。

但是，搜索网站上的这些新闻发布合同不是排他性的。 搜查室也面临着“供应商”的积压，暴露在其他同行业竞争对手抱有的噩梦之中。 房网年报指出:“如果重要房地产市场的主要开发商和大型经纪公司选择不与我们续签合同，我们的网站将失去吸引力。 访问量、点击概率下降后，广告收入也会减少，房地产参与者可能也不愿意为其他服务付钱。 ”。

很明显，房介的联合抵制刺痛了家宅搜索网的神经。 因此，莫天全在内部邮件中表示，中介们的共同围剿“是有道理的”。

最近，搜查房网提出了伙伴支援计划。 包括房网二手房集团全线产品在现有折扣的基础上再优惠60%，赠送无线全线产品，支持经纪企业经营宣传经营，向长期友好合作的经纪企业提供1笔最高1000万元的低息贷款。 抵制家宅搜索网中介伟业的我家方面表示，已经接到了这个计划，预计6月20日将会有确定的结果。

另外，同行竞争对手的崛起也给搜索网带来了紧张感。 因为房间介的突然“觉醒”客观上增加了搜索模式的风险。 是可替代性的。

“搜查室是可替代的，至少在短期内，取回房间来源或移动到其他平台对房间中介没有任何影响。 ”徐先生说:“就像天猫和京东一样，平台之间也存在竞争关系。”

在房源新闻发布行业，除了直接竞争对手本乐居、搜狐焦点等全国门户网站外，还有365网等地区新闻发布网站，以及58同城等分类新闻平台。 另外，由于之前就传来了房屋中介从线上迅速发展到线上的趋势，像搜索网这样的互联网平台也没能放松警惕。

考虑到这一点，莫天全越来越多地通过内部邮件安抚房客们，接近他的内部人士说:“莫东太嫩了。”

据该人士介绍，房地产商短期内不容易找到替代网络搜索的平台，“每个平台都有自己的特点和顾客粘性，房屋中介通过降低住宅来源影响不大。 此外，还拥有房源新闻搜查房本身。 ”该相关人士对记者说:“相反，客房代理重新选择新的媒体网站，会经历新的熟悉和阵痛，他们无法承受。”

在这位相关人士看来，该游戏恰恰可以验证家宅搜索模式的风险防范性，“为加快家宅搜索的步伐，包括对方的崛起提供了越来越多的动力。 这是一个开放的市场，不能轻易发生压倒性的、非凡的变化。 ”

搜索室会上线吗？ /

即使在“可以说是网络思维”的时代，二手房成交，以前就有中介传来，这依然是整个流程中必要的一环。 有观点认为，二手房市场上搜房未来应该自己扮演中介角色，拥有自己的住房信息源，从而促进二手房交易闭环的形成，拥有更大的控制力。

现在中介在“底端”威胁的时候，搜房会选择离线扩大业务以巩固话语权吗？

“在资金充足的情况下，住宅搜索网很有可能收购网上中介，使互联网和中介一体化。 ”全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌对记者表示:“以中国宜居为例，原做房屋中介，后做电商，现再次主宰本乐居，线上与线下结合，起到巨大的协同效应。”

来自搜房网年运营活动的现金流为4.08亿美元，比年2.193亿美元增长86%，其充裕的现金也为外部提供了想象空之间。

但是，在线快速发展完全可以搜索网络二手房的交易链，为此付出了代价。 “目前，搜索网络收集新闻需要在全国各地增加大量的人员分布。 这无疑会消耗大量人员和物资，大幅增加价格支出。 》易观智库高级分解师庞亿明告诉记者。

艾瑞高级顾问王婷婷也指出，轻资产搜索网转入重资产模式的可能性很低，指出“在目前互联网平台仍有巨大空之间的情况下，搜索网没有必要这样做。”

搜索网是否在线扩大业务，越来越多，取决于其自身的定位。 这样一位接近莫天全的匿名人士对记者说:“搜房总是构建平台的价值。 实际上，搜查室和房介由前者负责轮客，后者负责待客，互不冲突。 ”

上海星行营销服务机构理事长、交大房地产研究所副所长李甁也持有同样的观点。 “目前，本乐居等对手发展迅速，将咬住搜房卡的业务，未来房地产电商将形成竞争。 “但是，从本质上来说，‘搜索网站’是综合媒体网站，不是销售平台。 ”他说。

在搜索网站的三大主要业务中，网络广告收入是最主要的来源。 ~年该业务收入分别占总收入的71.7%、58.1%、43.7%，但以搜索卡为主的电子商务业务发展迅速，仅3年就以1.88亿美元的收入超过了房源新闻发布业务的1.6亿美元。

目前，越来越多的中介企业正在开拓自己的电子商务平台，除了现有的企业品牌、规模特点外，搜索网络似乎应该在平台数据上更加下功夫。 “平台企业要提高自身竞争力，就必须基于现有的大数据，深入社区等，更深入、更细致、更快速地发展。 ”李甁指出。

混乱者出没/

过去有传言称，中介和网络平台为二手房市场而头疼时，以好屋中国为代表的房地产独立经纪人模式已经雏形。

被贴上“最牛房介”标签的好家中国，虽然有点搞笑的要素，但其新模式将迅速成为黑马，在市场上争夺地盘。

好屋中国总经理陈兴在与《每日经济信息》记者的采访中，对住宅搜索网和安居客这样的“端口流量”模式的销售表达了不同的意见。

“别说涨价，我认为收取端口费并不是健康、可持续的网络房地产中介营销模式。 ”陈兴说:“我们的平台完全免费。 我认为，无论是社会经纪人还是组织经纪人，网络精神都是开放、免费的，民众才能天下。 ”

“市场很大，谁都不能独占某个人。 谁的能力更大，谁就更有可能取得胜利。 ”顾云昌对《每日经济信息》记者表示:“我国二手房市场还不规范，很多消息不明朗。 在美国二手房的新闻很多，很透明，谁都有可能掌握交易权，二手房无法直接面对顾客。 我国二手房交易体系还没有建立，关心自己的资源，自己做，状态混乱。 ”。

无论独立经纪人模式何时正式登陆中国二手房市场，在新住宅行业的崛起都十分新奇。 伙计们，准备好了吗？

“”

记者的注意

以前传来了房介和网络平台，是谁的下场？

经记者杜冉乐江然出生于成都

过去房地产中介和网络平台的竞争一直在暗中兴起，但在互联网领域和房地产中介尚未逐一发展的中国，两者真正意义上的博弈还没有到来。

“客房代理和互联网平台之间，各自的定位不同，因此无法相互取代。 》上海乘星行营销服务机构董事长、交大房地产研究所副所长李茑告诉《每日经济信息》记者，互联网平台本质上是一个综合媒体网站，既不是电子商务，也不是销售平台。

房屋中介可以完全利用互联网平台，完成顾客网上购买的指南。

事实上，从美国二手房中介的快速发展轨迹来看，无论是以前的房屋中介还是网络平台，谁也不能单方面掐对方的脖子。

据美国媒体报道，老牌房地产经纪公司redfin的创始人着眼于互联网给其他领域带来的非凡变化，从线上转型为线下，其他网络平台只进行新闻收集、整合、发布的商业模式 除了公布住宅来源外，该公司还聘请了职业顾问，亲自用刀带着客人看房，促使销售在线成交。

但令这位创业者失望的是，redfin的增长速度不及其他互联网平台企业。 这些企业只列举待售房屋的新闻，将客户交给以前流传的房地产中介，后者完成了交易。

因此，我怀疑为什么网络销售在这个领域做得不好。 德佑地产广告管理部总监于艺表示，房地产中介与网络平台一直存在合作关系，一方绑架另一方是不可持续的。 网络平台只是为购房者提供了集中便捷的浏览和住房选择的平台，房屋交易的实际发生并不是互联网，线上才是为顾客提供专业的职业服务，双方都在一个生态链上

“互联网是新闻传播的工具。 ”于艺表示，住房交易对个人来说是一桩大生意，住房的特殊性和诸多复杂性决定了交易背后需要强大的后台服务体系、法务中心、交易贷款中心、质量控制中心等提供专业保障。

网络平台的加入，更大的意义是让鲶鱼进入平静的池塘，迫使房屋中介提高实力和提高服务质量，跟不上变革节奏的房屋中介企业无法逃避被整合合并的命运，最终受益者是顾客。

随着网络营销环境的成熟，中介企业也利用自己的房源新闻等特点建立了自己的网络营销平台。 但是伟业我爱上了我家集团市场研究院的经理孔丹，坦言自建网络平台的混乱是缺乏创新。

目前，许多房屋中介正试图与阿里、腾讯等互联网巨头合作。 相关人士认为，互联网资本巨头的介入必将引发房地产中介领域的新变革。

(实习生丁舟洋对本文也有贡献) ) ) )。