“碧桂园掘金华人置业潮：一拨拨拉人到大马看房”

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经过记者顾家彦从广州出发

住宅企业出海不是停留在概念阶段，而是跟风破浪的快速实施阶段。 桂园表示，“未来海外市场销售额将占集团销售额的一半左右”，绿地的目标是今年海外房地产销售的200亿元。

面对与国内完全不同的市场、法律、政策等环境，这些出海的企业有哪些底气，敢于提出这么高的销售目标呢？ 人才问题怎么处理？ 离开预售制度，在无法实现资金高速周转的情况下，如何通过价格管理实现更高的利润？ 如何防止发生资金链？ 住宅质量如何进一步提高，使购房者能按时收拾房间？ 只有处理好这些问题，进军海外的企业才能真正享受成为世界一线企业品牌带来的高附加值。

今年年初，碧桂园方面提出“未来海外市场销售额将占集团销售额的一半左右”时，许多人对碧桂园海外市场的野心感到惊讶。 对碧桂园来说，如果实现了这样的愿望，必将成为许多国家市场份额第一的开发商。

例如，碧桂园是马来西亚的金湾项目，只销售了6000多所房子，却成为马来西亚最大的地产商。 对碧桂园来说，要实现上述目标，背后需要许多不为人知的努力。

中国人运营商催生海外市场/

据具有10多年开发经验的碧桂园马来西亚地区总裁阮家声介绍，碧桂园已经试水进军马来西亚雪兰峨州，两个房地产项目分别是持股55%的合作项目。 由于存在与合作者的合作问题，这两个项目的开发早就上市晚了。

为了实现快速销售目标，阮家声于年初抵达马来西亚后，携二人研究当地政策、市场、文化，实地考察了大量项目，最终盯上了柔佛州新山市。

“来马来西亚两个月，我调查了滨城、马六甲、吉隆坡等主要城市，最终发现新山是我的优先事项。 ”阮家声在接受《每日经济信息》记者采访时表示，新山和新加坡两地只有一水之隔，但房价差距很大。 虽然新加坡有很多公租房科，但对于很多想拥有自己拥有所有权的房子的新加坡人来说，新山有望从新加坡“溢出”的人流和资金。

更重要的是，阮家的呼声是，马来西亚离中国很近，文化差异比较小，随着国民去马来西亚旅游的兴起，与马来西亚政府魅力十足的“第二故乡计划”相得益彰，马来西亚成为中国人海外运营商的热门去向 这是碧桂园最后确定为新山土地的首要原因。

同样为了满足中国人的海外置业热潮，碧桂园今年2月首次进入澳大利亚市场，投资7300万澳元购买了位于悉尼西北部的开发用地。 项目名称为雷多花园，计划建设829套公寓和1000平方米以上的商业。

直接引发这次交易的仲量联行向记者表示，碧桂园选择进军澳大利亚是因为该国有许多中国移民。 “20年前，澳大利亚已经向中国人敞开大门，许多中国人涌入澳大利亚。 现在他们的第二代在澳大利亚安家了。 除了众多华侨、华人外，新加坡、马来西亚等东南亚人口也非常喜欢选择澳大利亚作为安居之地，这些人购房诉求的增加为国内房企进入澳大利亚提供了机会。

海外开发面临资金链的考验/

碧桂园选定的投资区域一般有坚实的市场基础，但这些国家的政策与中国大不相同，房地产的开发速度也大不相同。

在马来西亚，当地建筑工人工作节奏慢，不想加班。 为此，碧桂园迅速完成中建五局5000多人的劳务签，“空”落在金湾项目上。 考虑到海外工程带来的高额，与许多国内项目的分割开发不同，金湾项目整体和工程要求大幅缩短工期，极端集约价格和时间。

作为最先进军新山的大型中国地产商，碧桂园也充分享受着当地政府给予的政策便利。 柔佛州政府为碧桂园项目审批提供一站式服务，在简化审批流程的区域企业和项目方面也经常工作到凌晨，通常1年半到2年完成的手续在半年内压缩处理也是金湾项目经手土地

人才问题也是考验。 碧桂园向金湾项目输送了大量人才，但仍有庞大数量的建筑工人职位需要从当地招聘。 桂园通过提高管理水平，加强国内队伍与当地队伍的相互配合，提高工作效率，加快工程进度。

涡轮充电宝总经理薛炯文对记者表示，“跨国”施工对碧桂园来说将是不小的挑战，但在马来西亚的成功经历，给碧桂园的海外开发带来了越来越多的信心，让企业在海外市场扩张时积攒了越来越多有经验的人才

不仅如此，今年5月碧桂园还推出了国内房地产领域首家海外生活4s服务旗舰店，并在香港、北京、上海等全国13个主要城市设立了国际展览中心，提供了覆盖运营商、投资、移民、留学等行业的全球高质量资产配置咨询服务。

为了深入挖掘老业主的资源，督促马来西亚购买住房，碧桂园向每一位老业主发放2000元补贴，乘坐飞机到马来西亚体验金湾项目，将原本分4个阶段发售的近1万套单位，一次性

然而，碧桂园在海外市场扩张方面也有自己的“烦恼”，最大的问题之一是资金回收速度远远低于国内。 以澳大利亚为例，佳海国际市场总监林通告诉记者，在当地购房的购房者只需支付房费的10%首付。 这笔首付一般规定存放在政府监管的账户中，剩下的90%的房款在交房之前不会由银行贷款。 也就是说，碧桂园基本上只能用自有资金支持项目的开发建设，项目三年后交楼也容易出现退楼现象。

这也是中国房企海外开发的共同“烦恼”，在资金无法高速周转的时候，如何通过价格管理实现更高的利润？ 国家统计局表示，预售款约占房地产开发资金的4成，但在海外市场，这笔钱几乎不可用。 开发商如何处理发展资金的需求？ 如何防止发生资金链？ 住宅质量如何进一步提高，使购房者能按时领取大楼？ 对于没有海外开发经验的中国住宅企业来说，这些都是需要进一步探索和应对的难题。