“上市房企净负债率创三年新高 收益率连续四年下滑”

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未来，房地产公司的业务重点将会以目前开发为中心转向多元化的快速发展，不同公司之间的快速发展战术将越来越分化

■本报记者王峯

5月29日，中国房地产研究会、中国房地产业协会和中国房地产评估中心联合发布的《中国房地产上市企业评估研究报告》显示，全年中国上市住房企业总资产平均为362.89亿元，比去年同期上涨24.33%。 房地产平均收入92.08亿元，比去年同期增长46.62%，负债率平均从去年同期增长1.09%到65.81%，负债率平均从去年同期增长15.31%到79.67%，净利润平均为13亿7600万元，比去年同期增长16.41%。

通过对此次评选的199家上市住房企业的评价研究，万科也连续7年获得榜首。

债务水平处于历史高位

评估报告显示，全年房地产市场总体呈现量价上涨的基本态势，但进入年后市场情况发生变化，房地产开发投资增速开始放缓，持续下跌的住宅成交市场向房地产开发市场发出消极信号。 在房地产市场变化周期短、风险加剧的背景下，房地产上市公司竞争压力不断增加，整体表现持续分化。 从市场和领域来看，房地产领域上市公司估值普遍偏低，资本市场对领域的悲观预期没有方向变化。

从融资方面看，渠道逐渐畅通。 预计年以来不断加强的房地产上市企业再融资将于年第一季度终于落地，房地产再融资由此正式启动。 随着a股房地产上市公司再融资功能的恢复，年初银行信贷紧缩对房企资金面的影响将有所缓解，也有利于降低公司融资价格，可以一定程度上缓解房地产信托、基金价格高企导致开发公司融资价格高企的现象。 与此同时，地产股资本市场机制向市场化的回归不仅表现在再融资的回归上，也表现在越来越多的其他融资形式上。

由于年销售良好，公司一般加大杠杆作用，偿债压力上升。 从整体来看，领域的债务水平仍居历史高位。

上市住房企业净资产收益率和总资产收益率平均这两个指标仍处于2009年以来的下行渠道，分别从去年的11.23%和5.21%下降到11.09%和5.15%，与2009年相比分别下降了约6%和3%。 由于价格费用相对利润额增长更快，价格费用利润率比去年同期下跌3.31%至28.56%。 据报道，对此，公司有必要加强价格和费用控制，全面提高盈利效率。

住宅企业增收不增加利润

年，房地产上市公司部分成长性指标优于年。 营业利润增长率平均为20.19%，比去年同期上升0.45%。 净资产增长率平均为19.47%，比去年同期上升6.76%。 但是，营业收入增长率平均为31.96%，比去年同期下降1.01%。

从成长性指标来看，年公司业绩分化更为明显，其中高成长性和中成长性公司阵营合计从去年的85%减少到48%，低成长性和弱成长性公司合计从15%增加到52%。 此外，年内，各类型公司营业收入增长率平均高于自身营业利润增长率平均，“无增收增益”现象较为普遍。

在战术模式方面，近年来房地产上市公司模式创新不断，包括万科、绿城、保利、世茂、远洋在内的上市公司相继提出了向轻资产方向快速发展的战术变革，陆续出现了社区服务、资产管理、小股操盘手、代建、房地产基金管理等轻 尽管有更多的上市住房企业正在探索走向轻资产模式，但有些公司为了在规模上取胜多次探索重资产模式。 认为绿地、富力、合景泰富都是重资产模式的支持者，稳定的收入和商业租金回报是房地产企业成熟运营的标志。 评估报告显示，轻重资产模式总体上各有利弊，有代表国际上成功成熟的房地产公司的模板。 虽然中国房地产公司无法在短期内摆脱对销售的依赖，但预计未来房地产公司的业务重心将目前以开发为中心转向多元化的快速发展，不同公司之间的快速发展战术将越来越分化。

原文链接: finance./ chan Jing/cyxw/0529/0424 19258660.shtml