“问诊“海南模式”云南旅游地产定位“大众化””

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经记者杜兹乐出生于云南

一个在滨海南边，一个在彩云南边； 一个具有独特的热带海洋气候，一个占有丰富的自然人文资源。 这就是海南和云南。 去年，云南旅游总收入首次突破2000亿元。 明亮的成绩单难以掩盖投资当地旅游胜地的狂热，超市旅游项目也曾撞到政策的红线。 但这似乎并不妨碍云南推进“旅游强省”的战术。

日前，云南和海南开展战术合作，深化“山海交流、一距离多站”合作模式等。 云南省旅发委相关部门负责人表示，现代旅游已升级为度假旅游，但他们仍停留在观光旅游。

但是，海南度假模式并不完美。 中国旅游研究院副研究员杨彦锋对《每日经济信息》记者表示:“海南所有海湾的所有计划都已结束，所有东海岸的土地都很畅销，未来缺乏快速发展空之间。 重要的是，大家都有长期的计划，不会因为短期的好处而把好的资源全部卖掉。 ”

海南某景区老板表示，海南资源独特，景区以逗留为主，该景区已定位于中级和高级，市场回归理性。 另一方面，云南和周边存在相似的资源，客群相对低端，将来应该分流海南的一部分客群，走大众路线。

云南省观光游vs海南度假游/

去年，海南省旅游总收入428.5亿元，同比增长13%。 接待旅行的住宿人数为3672万人，比上年增长10.6%。 同期，云南旅游总收入首次突破2000亿元，比去年同期增长24%。 国内游客接待人数近2亿4000万人，比去年同期增长22.1%。

但在快速发展的背后，云南旅游也有“成长烦恼”。 与海南度假游盛行相比，云南虽然旅游资源丰富，但却为自己徘徊在“观光游”中。

云南省旅发委相关部门负责人在海南考察后，对《每日经济信息》记者感触颇深:“海南资源单一，度假旅游方面做得很好，但我们还停留在观光旅游阶段。”

隆鑫房地产集团海南分企业总经理和劲松在接受《每日经济信息》记者采访时表示，“海南没有太多景点，客群以逗留为主，但云南游客一天可以去好几个景点，观光旅游很多。 如何让游客住宿和休假仍然是一道坎”。

事实上，以1999年世博会为标志，云南的观光旅游达到了高峰，但新世纪以来，随着国内居民可支配收入的增加和大众对高质量生活的追求，观光旅游开始降温，休闲旅游开始回暖。 直到2006年，云南确立了“旅游二次创业”战术，首先从新产品的开发及其组合上增加了投资。 这也是近两年云南旅游房地产投资火热的重要因素之一。

海南“华丽”度假模式的背后/

“在很多地方开发旅游房地产项目是有配比的，并不是一次也不重复就能完成开发。 三亚的教训很多，很多在高质量海湾建设景区的项目在销售结束后，会产生一次不重复的财政收入，没有继续经营的机制。 ”。 中国旅游研究院副研究员杨彦锋指出。

目前，杨彦锋是《中国旅游房地产投资过热的形成机制及其调控研究》国家级课题组副组长，他表示，目前海南整体所有海湾地区的所有计划都已结束，东海岸土地畅销，未来并未迅速发展空。

但是，近日日本网络报道引用三亚市委副书记、市长王勇的谈话文案称:“目前旅游业和房地产业仍是三亚经济快速发展的重要支撑，但未来支撑三亚经济的将是费用。 资源有限，从环境保护的角度出发，我们必须不断变革，加快变革。 ”

根据克瑞最新报告，截至年底，全国旅游景区集中在海南、闽东南、长江三角洲、两广、环渤海、西南6个板块。 其中，海南1096个项目，占全国总数的21%，西南330个项目，占全国总数的6%。 从开发量来看，目前海南库存为8300万平方米，西南占1.35亿平方米。

“从整体用地规模来看，目前全国旅游房地产累计用地规模超过10亿平方米，未来旅游房地产用地将扩大到中部、西北、西南等地区。 ”根据克瑞研报预报。

对云南旅游业来说，前面有海南这个“强队”，后面有四川等各路的追赶者。 云南面临着追逐“旅游强省”美好理想和房地产投资暗流的博弈。

日前，《经济提醒报》报道称，云南省旅发委官员表示，云南10大历史旅游文化项目投资逾千亿元，实际上是寻租房地产的围堵行为。 另外，据相关媒体引用云南省住房协会的数据显示，云南省旅游房地产投资已经达到2万亿元。 针对上述数据，《每日经济信息》记者向云南省旅发委求证，但其相关部门未予回应。

杨彦锋说:“全国开发过热的地区比较多，如三亚、青岛、威海、烟台、营口就是开发过剩的典型。 云南不典型。 丽江、版纳、大理有景点，但并不热得要命。 营口是旅游地过热，过剩到濒临崩溃的城市。 三亚、云南虽然身材高大，但旅游资源支撑着、支撑着。 ”。

《每日经济信息》记者观察到，自去年年初云南旅游局升格为云南省旅发委后，近期云南官员赴海南取经，签署旅游战术框架协议，云南“旅游强省”战术进一步加快。

根据云南的战术布局，下一步要加快推进旅游产业建设的六个转变。 例如，变单极突破是融合的快速发展，变分散的快速发展是集群的快速发展，产品经济是企业品牌经济，一次性费用是综合费用等。

“国家对海南的政策比较好，被定位为国际旅游岛，所以他们的哪些大项目令人震惊？ 例如，临海先行试验区现在不仅是纸上计划，项目已经成型，建设速度很快。 ”云南省旅发委相关部门负责人介绍，两地不同，海南是一个岛，云南是边远省份，资源存量不同，海南稍显单一，所以专门在海滨度假。

但是，云投集团董事长保明虎表示，云南的观光旅游不应是单纯的“从观光型旅游向休闲旅游的转换”，而应与休闲旅游、特别旅游并存。

杨彦锋表示，目前景区也出现了途家等创新模式，充分利用库存，比较火，但这种模式越火爆，就越需要打压景区泡沫。 当前的关键是要制定长远的计划，充分论证，慎重使用公共遗产资源，千万不要多捕鱼。

被“低估”的云南省景区/

目前云南的旅游房地产投资如此火热，应该如何准确地引导游客消化？ 相对于海南三亚高企业的房价，云南西双版纳傣族自治州的房价只有1/5，不仅具有较强的竞争力，还具有抗下跌性。

据景洪房地产新闻网报道，在已参保备案的243座项目楼宇中，今年销售面积682.3万平方米，销售金额239.09亿元，平均价格3504元/平方米。

“西双版纳傣族自治州气候这么好，现在的房价还这么便宜，城市均价4200元/平方米，郊区3500元/平方米，从未疯狂上涨过。 作为旅游胜地，海南不太适合投资。 ”。 世纪金源集团西双版纳傣族自治州项目的市场经理介绍说，即使在2008年金融危机中，这里也没有受到多大影响。

但是，《每日经济信息》记者调查了中国指数研究院三亚近期房价走势，从年11月至今年4月，除去年11月、12月和今年1月、3月环比略有增长(1%以下)外，今年2月和4月环比略有下降，整体房价

以及在强松看来，三亚本来就是海南旅游地产的主战场，旅游地产作为专业市场，其实是人们的第二刚需，这两年，海南旅游地产整体的“价格衡量”比较稳定、合理，虽然目前项目销售萎缩，

在旅游产业活跃度上，西双版纳傣族自治州已经与三亚比肩，超过三亚。 去年，三亚整晚接待游客1228.4万人，增长11.5%。 旅游总收入233亿3000万元，增长21.4%。 同期，西双版纳傣族自治州接待国内外游客1494.4万人，增长19.2%。 旅游总收入171.7亿元，增长22.7%。

从两地区商品房销售情况来看，去年三亚销售商品房105.1万平方米，增长70.5%。 西双版纳傣族自治州销售商社146万平方米，比去年同期增长11.5%。

《每日经济信息》记者介绍，在亚太环保协会、中国城市竞争力研究会评价中心等组织的年度中国避寒城市top50排行榜中，西双版纳傣族自治州排名第一，三亚排名第二。 云南有9个城市上榜，海南只有4个城市上榜。

杨彦锋还表示，从中国长期趋势来看，云南、海南都是好地方，云南打出了旅游强省战术，打造旅游房地产还是很适合布局的，像美国人一样逐渐移民佛罗里达。 因为依赖大海，气候也好，电影娱乐业、it领域也聚集在那里。 如果中国经济发展到一定程度，人们重视生活质量，依赖资源的产业更少，云南也有可能成为“中国的佛罗里达”。

顾客层的定位“大众化”

“三亚旅游胜地正在向中高端转移。 ”而且，三亚已经出台了限制80平方米以下房屋的政策。 因为以前有“堵城”的情况，他们发现人太多不是好事。

今年4月3日，针对三亚暂停建设80平方米以下小户型的消息，三亚规划局承认这一事实，表示今后将通过金融、会展等创业产业的引入，推动三亚房地产转型升级。

据三亚市政府网报道，建市以来，三亚市多次秉持高端方向，紧咬国际滨海旅游度假天堂目标不放松。 旅游业、房地产业、金融业迅速发展，总部经济、智慧经济迅速崛起。

从劲松来看，与海南三亚相比，云南西双版纳傣族自治州等景区不仅价格低，还能容纳越来越多的游客，未来将分流海南的一部分投资者。 因为这个云南省应该选择差异化路线，好好地打造大众市场。

但是，云南至祥置业研究总导演田志余《每日经济信息》告诉记者:“海南旅游地复制的可能性很低。 那是因为适逢好时机，景区单一，而云南各地区的州都有各自的旅游特色，如何整体定位客群，难度大，营销价格高。”

企业品牌的住宅企业应该如何从产品中细分大众客群？ 海南房地产酒店运营策划首席执行官万志兵表示，房企一定要做好项目定位，选择合适的合作伙伴，将建筑纳入旅游环境，一系列梳理景点自然历史人文等方面，提炼主题，用建筑的方法展现主题。 观光地不仅需要功能性的建筑物，还需要通过一系列差异化的企划设计来提高产品价值。

(实习生丁舟洋先生对本文也有贡献) ) ) )。