“吹来泡沫的青岛西海岸楼市：“主力军”地缘客撤退过半”

本篇文章2972字，读完约7分钟

经各记者彭斐从青岛出发

到了5月，行人换上了夏装，但青岛的楼市却越来越冷。

青岛的房地产地图中，以胶州湾为界分为东、西海岸，比“寸土寸金”的东海岸，价格低的西海岸让房地产开发商垂涎不已。 但是，现在被定位为青岛第二大主要城市的西海岸，成为全市库存最高的地区。

此外，4月青岛住宅平均价格时隔8年再次下跌，购房率达到50%~60%的地缘客户，受“买入价格会上涨还是下跌”的驱使，观望的情绪逐渐高涨。

业内人士表示，去年房地产市场的高涨，提前提振了今年的刚性诉求。 曾经像烟花一样闪耀的西海岸楼市，现在泡沫的气息很浓。 对此，《每日经济信息》记者前往青岛进行调查，试图揭示西海岸楼市泡沫的虚实……

地缘客人“退烧”

在“西海岸”原住民眼中，十多年前也是渔村的安子，与青岛旧城的距离与胶州湾隔开，但充其量只是老黄岛的郊区。 但是，去年6月30日，胶州湾海底隧道开通后，离青岛最近的安子区成为了青岛人“入侵”西海岸的桥头堡。

作为安子区某房地产项目的职业顾问，杨海(化名)所在的项目，一期于年立即启用销售，“最火的一年、一年，购房者大多是来自市区的上班族。 ”。 杨海口中的“上班族”以出租车和公交为中心的出行，根据工作、生活的便利程度，选择最近的职业生涯。 在产业内被称为“地缘性顾客”，或者“地缘客人”。

在杨海看来，隔着胶州湾隧道只有5分钟的路，年黄岛房价每平方米7000元，而青岛每平方米超过1.7万平方米，“差距很大，激起地缘客人的置业热情”。

年末，新的管制政策落地各城市，岛城的购买者也听到了“控制”的颜色变化。 但是，包括旧胶南市和老黄岛在内的“西岸新城”新黄岛区，反而迎来了年末的销售额增长。 青岛信息网数据显示，年12月，黄岛区以4483套交易量自豪全市，约占成交总量的3成，环比增长4成以上。

但是，今年4月，青岛住房平均价格时隔8年下跌。 在“买价上涨还是下跌”的心理指引下，黄岛楼市急速降温。

4月底，杨海所在项目的新一期楼盘上市，但半个月来，卖场非常受欢迎，“每天来看房的只有10多个。 ”。

据一位消息人士称，目前不少大楼正在降价。 以当地开发公司海信地产为例，现在仍在降价，最高可获得8.8折优惠。 对此，负责安子区海信地产日光里项目的海信内部人士表示:“与海信员工团购价相比，50多人可以享受这一优惠。”

作为黄岛区的重点项目，带动周边楼盘地面上扬的万达东方影都项目，新开设的公寓价格也有所波动。 这个项目的职业顾问对记者说，如果购买整栋楼，基本上可以打9.1折。

另一个当地开发商海尔房地产在柜台上设置了打折促销。 5月13日，《每日经济信息》记者在海尔山海湾项目柜台看到。 “所有房源9.4折，首付14万件，购房送车”的招牌摆在门口最显眼的位置。

西海岸很冷

年12月，青岛市调整了部分行政区划，将原青岛市黄岛区、县级胶南市行政区域整合为新黄岛区行政区域。

年末，被黄岛区吸引的老胶南继续向西延伸西海岸的黄金海岸线。 但是嗅觉敏锐的开发者已经开始布局了。

“由于准入价格低廉，许多外国中小开发商蜂拥而至。 》中置国际(青岛)物业管理有限企业市场总监张百忍回忆说。 但是，西海岸的楼市似乎充满了泡沫气息。

此后，保利、世茂、万科、龙湖等企业品牌房企纷纷进军西海岸，以别墅为中心将区域产品定位提升到一个水平，区域格局也开始发生变化。

一位青岛地产界人士向记者表示，原本均价不到6000元/平方米的西海岸房价，在大型开发商的带动下开始触及万元线。 然后西海岸的地价也开始上涨。 当地的pe相关人士表示，在青岛高级地块中，黄岛开发区最为集中，出现了土地泡沫。

据张百忍回忆，到了去年，楼市已经呈现颓势。 “各开发者都在赚钱，提高操作能力。 所以，难怪一条街上有好几家楼盘在争着卖。 ”

库存持续增加

根据青岛市房管部门的数据，西海岸年新增住宅量达到250万平方米，成为青岛管辖地区储蓄量最高的地区。

但是，黄岛所在的西海岸板块也是青岛市场整体去化速度最快的板块之一。 根据青岛市房管部门的数据，西海岸年住宅总拆迁面积200多万平方米，占青岛七区五市总成交量的26%。

据业内人士统计，青岛郊区销售的现房、准现房至少占目前郊区销售总库存的一半以上，黄岛区是全市库存最高的地区，约占全市的1/6。

据青岛信息网房地产频道监测，截至5月17日，青岛全市房地产可销售总面积达2390.37万平方米，可销售总覆盖数20.296万套。 据此计算，黄岛区房地产可售套数为3.38万套。 根据黄岛房地产网的数据，黄岛区4月出售了1847套新房。 如果没有新的供给，脱化至少需要18个月。

黄岛区国土和住房管理部门的人认为，虽然库存很大，但黄岛楼市去化不是问题。

记者得到的《青岛西海岸房地产市场解体》报告显示，西海岸新市区西向水城规划范围内的商品房住宅项目，均以地缘客人为主，约占总成交率的50%~60%。

但是，在张百忍看来，去年岛城楼市的狂躁，提前了今年的购买力。 杨海则对记者说，与往年地缘客人的职业热情相比，今年看家多为东北口音，根据以往的经验，他们越来越为投资着想。

值得注意的是，据众多岛城地产界人士介绍，限购令下，刚需比例过低，以海景资源为主的西海岸楼市，地缘客人已消失过半。

但是，居住用地的持续供给和开发商继续团结西海岸，却为新房的供给增量和之后的市场脱钩埋下了伏笔。 根据中国土地市场网的数据，青岛居住用地成交额共计1717.4万平方米，比去年同期上升49.9%。 其中，成交最多的区域为黄岛区，成交面积432.5万平方米。

青岛房地产经理俱乐部秘书长龙江表示，原属郊区黄岛、城阳，从目前来看，是青岛的主要城市，也是青岛楼市成交的集中区域。

在许多当地人看来，在购房者的展望中，黄岛房地产销售已经进入销售瓶颈期，如果要持续快速发展，政府必须考虑人气的凝聚。

建造城堡谋求变革

年7月2日，青岛市政府与万达集团签署合作协议。 后者将在青岛西海岸经济新区投资300多亿元建设万达国际文化旅游城市项目

以前，青岛市政府的计划是，与旧城区隔海相望的胶州湾西岸，为文化旅游产业的开发做好准备，青岛市政府的愿景是将其开发为“中国的好莱坞”。

去年9月12日，万达集团在40分钟内以20多亿元的价格拿下黄岛区15块地块，共1979.5亩青岛土地。 当月，投资500亿美元的万达东方电影正式落户西海岸。

在很多当地业内人士看来，西海岸的楼盘往往每年批量入市，楼市好过的时候，虽然有过一点点的销售，但空的问题非常棘手。

事实上，青岛市政府为了聚集人气，从1998年开始在薛家岛(又名凤凰岛)静静地耕耘了十几年“金沙滩旅游节”。

张百忍表示，在西海岸板块，万达东方影都项目属于特例，市政府的意图也是希望通过文化旅游的概念，带动周边的库存消化。

根据最近公布的4月岛城新房销售额前10名，位于西海岸区域的万达东方影都和保利海上罗兰闻名。 黄岛区房管部门的人认为，万达项目的上马，确实对周边起到了带动作用，西海岸的去化只是时间问题。

社会学家表示，随着产业、资金、人才的聚集效应，青岛城市规模持续扩大，城市生活人口特别是高端人才不断增加，迎来了城市功能日益增强的新阶段。 “这些将继续支撑青岛经济和楼市。 ”。 青岛当地的解体者正在考虑。