“商业地产“骇客来袭” 蓝光“押注”街区商业差异化开发”

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经记者谢振宇出生于成都

最早依赖商业地产起家的、全国化快速发展战术稳步推进的蓝光地产，在4月底全国宣布“生活家”系统升级为民生地产后，商业房地产行业快速发展的新谋略也逐渐明朗。

“根据蓝光在商业地产多年积累的经验和集团商业运营的特点，未来必须塑造具有蓝光自身特色的商业地产企业品牌。 》今年年初，蓝光集团董事局主席杨铽在“蓝光房地产战术合作伙伴年会”上这样描绘了未来蓝光进军中国街区商业领袖运营商的企业品牌蓝图。

5月16日，“蓝商城暨金种子计划”发布会在成都蓝光集团总部拉开帷幕。 随着第四代社区商业“蓝街”的推出，蓝光有意成为中国街区的商业领袖。

街区商业也被认为是目前商业地产迅速发展的另一大趋势，与旺达、龙湖等大型商业综合体的模式不同，“蓝商城”与商业综合体的服务形式不同。 以蓝光特有的成都特色，轻松捕捉了蓝光商业地产的未来方向。 “两种模式各有利弊，综合体业态更全面，但容易导致同质化，目前国内许多城市过度暴露。 街区生意多元化，多元化的商业形态市场潜力大，有利于差异化。 ”亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存向《每日经济信息》记者总结说。

“千亿”下:蓝光“押注”区块业务/

目前，国内楼市发展迅速进入“下半场”。 业界普遍认为，房地产市场已告别暴利时代，产品和服务在新形势下将成为房企的一大“杀手锏”。

领域到了十字路口，住宅企业们开始“八仙过海，各显神通”。 相对于房地产标杆万科想要转型轻资产，以蓝光房地产为代表的二线住宅企业则试图提供另一种转型思路。

4月中下旬，蓝光房地产在北京、成都连续举行战术企业品牌发布会。 《每日经济信息》记者从前面的发布会上获悉，蓝光房地产正在加速民生房地产升级，首次提出“生活家”体系，重新定义房地产价值体系，试图重构中国房地产商业模式。

在两次会议上，蓝光被确定提出了“生活家”系统，这也是上个月蓝光房地产推出“生活为家，房子为蓝光”战术企业品牌的核心。 据蓝光房地产集团总裁助理熊瑛介绍，蓝光生活家是领域首创，对产品是改革创新，对顾客是空前的生活体验。

目前，蓝光宏图确定，杨铽更大的“野心”在剑指上的“千亿”，将冲击国内一线阵营。 去年年初，蓝光房地产宣布，企业将在未来9年内实现“千亿”销售额，成为全国性企业品牌房企，从带有强烈地方印记的“四川蓝光”跃升为“中国蓝光”。

标准化的产品线是蓝光剑“千亿”快速发展的一大基础。 蓝光房地产企业品牌部负责人认为，从coco系到海洋( high )系列、从第二代城市公寓到第三代城市公寓、从单一产品到通用产品，蓝光不再局限于钢筋混凝土本身的开发

不仅是住宅产品，在商业房地产行业，蓝光也拉开了很长一段时间的大幕。

今年年初，蓝光集团董事局主席杨铽表示，“凭借多年来蓝光在商业地产积累的经验和集团商业运营的特点，未来必须形成具有蓝光独有特色的商业地产企业品牌。”

现在，随着蓝光第四代社区商业“蓝街”的推出，蓝光有意成为中国方块商业的领头羊。

蓝光房地产总建筑师郭震介绍，蓝光的生活服务标准由居家服务体系制度、健康服务体系制度、文教服务体系制度三大体系组成，三个系内还将建设三个园区、五个平台。

“蓝街是居家服务体系制度中最重要的一套基础，这里有社区金融超市、便利店、蔬果超市，还有医药、餐厅等。 更重要的是，蓝光将对这些基础设施进行比较性的补贴，使蓝光社区的第一批顾客入住后，可以享受整个系统的辅助服务。 ”郭震明确了。

模式讨论:商业房地产开发差异化/

纵观蓝光的快速发展历史，十多年前的蓝光街道店今天为业主溢价了十几倍。 在成都，从春熙路香槟广场到青加勒比、金色夏威夷、玉林生活广场、弄都、一品天下等10多个标志性街区和广场商业，有7处是“蓝光造”。 依托商业地产起家后，通过住宅开发迅速发展壮大的蓝光，已经拉开了全国化布局快速发展的大幕。

蓝光为什么要选择街区的商业而不是热门的旺达、龙湖等商业地产模式呢？ 业内专家认为，与一点一线城市已经过剩的商业综合体相比，街区商业是领域未来快速发展的大趋势。

“国内商业地产爆炸的问题是，城市综合体过于泛滥，蓝光做街区商业是剑走偏锋。 ”。 锐理数据企业品牌中心总经理郭洁向《每日经济信息》记者表示。

其实，在商业地产开发的模式选择上，国内地产的大佬们已经确定要成立一个团队。

2002年，大连万达商业地产有限企业(以下简称万达商业地产)成立。 虽然当时的商业地产完全卖不出去住宅地产，但顽强的万达商业地产凭借完善的产业链、独特的“订单地产”模式，开辟了天地，成为国内商业地产的旗帜。

以仙境广场为首的商业shoppingmall一时在全国如雨后春笋般诞生。 近年来，龙湖打通“天街”系，央企华润凭借“万象城”在全国多个地区复制打造“攻城略地”。

然而，由于全国各地商业综合体的大量上马，过剩的风险已经很严重。 数据显示，去年中国约有150个购物中心在内陆主要城市相继开业，平均建筑面积达8万平方米以上，中国购物中心的建设在世界上遥遥领先。

其经验表明，许多超大型购物中心面临着一系列问题。 空 )占地面积是超大型项目经常面临的难题。 超大型购物中心从前期的设计到后期的运营，需要特别慎重周密地统一考虑，高纬环球认为建设超大型购物中心的风险比常规项目要大。

相比之下，规模较小的社区商业也被认为是商业房地产快速发展的大趋势。 街区的商业也非常受到一线住宅企业们的重视。

作为领域标杆，万科近年来开始扩大商业房地产行业布局。 “试水”商业地产之初，万科总裁郁亮强调:“万科做商业不是综合体，而是社区型商业。” 城市中心综合体不是万科的目标，万科的生意是社区层面的。 ”

目前，蓝光首次提出了中国街区的商业领袖。 据悉，在蓝光内部，作为第四代社区商业产品“蓝街”和“黄金种子计划”的发布，其质量等级、计划理念、运营能力等将全面超过早期开发的商业项目。

蓝光房地产集团副总裁杨斌也对《每日经济信息》记者表示，从开发模式来看，蓝光盛大推出街区商业，是为了差异化的快速发展，捕捉到了商业房地产开发的未来走向。

“街区的生意从来不会没落，而是有很大的便利性。 从房地产开发的角度，可以以街区商务为中心，形成差异化竞争，也有助于产品的划分和销售。 ”郭洁说。

“蓝街”:街区商业领袖的运营模式/

开发商业地产20多年了，蓝光已经聚集了大量的各种资源，这成为商业项目后期运营的关键之一。

作为一个例子，去年7月，由欧洲房屋、良木缘咖啡、7-11、红旗连锁等90多个品牌商共同参加的“成都街区商业商联盟”宣布成立。 蓝光作为商业地产的唯一代表参加。 “青商业街通常在规模1~3千米半径的客群内，居民区整体规模50亩左右，以打造整体符合地域文化的有特色主题灵魂的街区商业体为目标。 包括独栋商业、地下商业、社区底商3种商业产品，以及主题商业街、生活广场2种建筑形态。 ”蓝光相关的负责人说。

据介绍，青商城的整个价值体系中，标配了生鲜蔬菜配送、社区餐饮、社区金融、社区超市、社区医药、棋牌茶楼、干洗维修、美容整形等8个业态，青商城从日常生活方面来看，均为社区

据媒体成功跳槽至蓝光成都企业的副总傅静介绍，与其他开发商推出的街区商业运营模式不同，“蓝商城”为业主后期运营消除了后顾之忧。 本来，蓝光在出售商店，附加了严格的投资保障计划，这是成都首次公布。

蓝光这个“黄金种子计划价值平台”的执行方案从7个维度保证投资者的利益。 硬性指标有三个。 首先是第一个街区商业的阶段性自我维持。 蓝光确保自我维持率在30%左右。 只有有一定的自我维持率，才有条件让自住权开发商经营整条商业街。 第二，蓝光每年在“蓝色商城”投入上千笔专项运营资金保障，每年享受700元/平米的专项宣传基金在商城举办大型热门活动。 第三，“蓝街”开城一年蓝光招商率必须达到70%以上，是实现繁荣经营的局面。 这些都是硬性指标，可以看出蓝光对投资者负有责任的态度。

“蓝光在成都和中国国内的商业界都是首次。 ”专家表示，迄今为止，虽然有开发商承诺吸引投资者和进行经营合作，但阶段性自我维持率、向宣传基金的转移额、一年的商业街开业率都可以实现量化，由此可见蓝光对成功运营“蓝色商业街”的信心和决心。

“全国首个黄金种子计划通过房地产、商业运营和房地产服务资源平台，为投资者孵化有价值的平台，帮助业主获得资产有价值的附加值。 然后，促进了蓝光商业价值的提高，推动了商业房地产的销售，形成了相互促进的良性循环。 ”。 蓝光自己是这样描述这次金钟子计划的价值的。