“鄂尔多斯房价企稳 三年不再批建商品房”

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近年来，鄂尔多斯市作为三四线城市楼市的代表，其大起大落引起各方关注，为此，鄂尔多斯市长期受到多家媒体的关注，被冠以“鬼城”之称。 那个当地的实际情况现在怎么样？

带着疑问，证券时报记者最近实地访问了鄂尔多斯。

事实和传闻有一定的不同

商业地产问题超住宅

说到“鬼城”，我会联想到鄂尔多斯。 但是，据《证券时报》记者称，传言和事实不同。 鄂尔多斯下辖7面旗的一个区，其中“一区”即东胜区是鄂尔多斯经济、文化、金融、交通和新闻中心，常住人口50多万人，约占鄂尔多斯人口的三分之一。

媒体报道的鄂尔多斯房地产泡沫，主要集中在东胜区，而媒体所说的“鬼城”，是指为了分担东胜区的部分功能，在该区附近新建的康巴什区。

据当地人说，关于鄂尔多斯其他地区，矿产源区很多，不能说是楼市泡沫。

事实上，鄂尔多斯的房价此前并未因网购而“下跌2万元至3000元”，东胜区年高峰时期普通住宅的房价稳定在6000元/平方米~9000元/平方米之间，个别楼宇为15000元/平方米。

另外，被称为“鬼城”的康巴什新区也被过度炒作。 当地许多政府官员和康巴什新区居民对记者说，年鬼城的概念明确，是因为当时这座城市新建，还没有多少居民开始移居。

“媒体把我们的居住地叫做鬼城，太过分了。 ”当地不少商家对记者表示:“我们住在这里做生意，需要人气和知名度，媒体如此定性，阻止了许多想移民的潜在外国居住者。”

但是，根据记者的调查，康巴什新区确实也存在很多问题。

首先，计划和现实的差距很大。 当时，康巴什新区当初计划100万人口目标，但目前根据康巴什管委会提供的数据，目前新区人口近8万人，不到当时计划的十分之一。

记者通过主干道，人少，房间多，晚上很多小区点亮了不到三成。

第二，人口聚集速度慢，第一是为了当地人居住，外国劳动者人口增长率慢，总量少。

实地调查显示，该区人气和客流量并未特别低迷，部分商业区如美食街等繁荣，但整体上无法掩盖当地外来人口的不足。

当地许多居民表示，外国工人在当地很难找到工作，当地多年来一直依赖单一的煤炭产业，新区也很难提供越来越多的工作。

我是从坐出租车从东胜区去康巴什新区的路上，和司机聊天得知的。 他两年前来鄂尔多斯，所以老家在河南信阳。

“几年前，我从几个乡下人那里听说鄂尔多斯到处都是钱，做什么都比老家强，我来这里开出租车。 ’他叹了一口气。 “现在生意越来越难做了。 每天的承包费用是215元。 但是，我今天只跑了165元。 平均每天亏损50元左右。 租赁企业不会降低承包费用。 现在流动人口少，坐出租车的也少。 我必须租房子吃饭。 我赚不到钱。 还是有亲戚朋友在老家。 承包期到了我打算回老家。 ”

不仅是康巴什新区，东胜区也有很多问题。 值得观察的是，东胜区商业地产遗留问题远远超过居民住房市场，内部资料显示，东胜区人均商业面积远远超过合理区间。

访问位于东胜区铁西的康和丽舍斜对面的未来世界大厦的记者，是以儿童游戏概念为中心的大楼，现在只剩下3家店铺。

儿童摄影店是现在剩下的3家店铺之一，该店铺的工作人员对记者说:“实际上，当时大楼刚开业的时候，一次都是店铺聚集在这里。 但是，鄂尔多斯房地产年暴跌，未来世界这个项目马上受到严重冲击，加之当地经济下滑，整个主题楼人气暴跌。 大部分的店在这几年相继倒闭或搬家，现在也只有3家店铺营业。”

以未来世界为例，前述店铺的工作人员向记者表示，当时店铺刚入住时的租金为40万/年，但随后整个主题楼濒临破产，租金迅速下降了一半以上。

“这家店还没去。 第一，那年的装修投入了100万美元以上，所以想搬家就不能搬家。 第二，因为儿童照片这个主题的素材与其他店的经营项目相比经济周期更强。 ’据这位员工说。

另一方面，这栋楼的一楼只有两家儿童服装店，在好孩子国际的情况下，都是6折甩卖。 另一家经营童装的店里挂着多年前的旧物，记者逗留的下午几乎没有客人进来。

当地不少商店对记者说:“像未来世界一样资金链断裂陷入半死不活的项目。”

位于铁西区公交车站旁边的优秀商场相关工作人员告诉记者，该商场占地7万多平方米，不包括办公楼。 他说，当时计划建设大型商场，但主楼早就关闭了，建筑的外观也完成了一半。

据上述工作人员介绍，“现在没有钱。 如果资金进来了，我们的位置绝对可以成为未来东胜的cbd。 现在东胜人去包头、呼和浩特买衣服。 现在唯一的鄂尔多斯购物中心，王府井的东西很贵，品种很少，不能满足鄂尔多斯人的需要。 其实，我们很期待外国合作者进来，但是鄂尔多斯现在的情况，确实很困难。 ”

当地有关人士表示，随着房地产市场起落，受产业结构单一、人口流动性不足的限制，以往的天数加剧，导致新建的商业地产计划无法承受，目前许多写字楼和商业街被搁置或废弃。

拯救鄂尔多斯市的措施: 3年停止商品房建设

根据creis中指年一季度中国房地产数据，鄂尔多斯、营口、大连等三四线城市待开发土地存量拆迁时间较长，供给过剩风险突出。

申万证券最新研究报告显示，从住宅供需比来看，北上广深4个一线城市供需比为65%，处于相对供给不足的状态。 另一方面，四线城市供需比为125%，略高于全国119%的水平，内蒙古鄂尔多斯供需比为385.4%，全国最高的辽宁省达到476.8%的水平。

根据东胜区房管局提供的数据，目前东胜区现有储藏室和正在建设中的未售商品房1335.1万平方米，其中住房32600套，共计589.91万平方米，商业住房574.31万平方米，办公及其他用房1335.1万平方米

为了消化一天的库存，今年的全国两会上，鄂尔多斯提议三年内不建设新商品房，而是利用三年的时间来消化库存。

东胜区房管部门负责人在与证券时报记者的采访中表示，目前民间借贷纠纷、政府性债务的解决、工程款和农民工拖欠工资、改制安装、商品房逾期等一系列问题与房地产市场相互交织，因此众多热点难点集中在房地产行业。 因为该政府决定三年内不批准新商品房，最关注现有库存的消化。

“现在去库存是我们的首要工作思路，但不是最大的工作难点。 ’据上述负责人介绍，最困难的是房地产公司的融资问题。

鄂尔多斯目前“半吊子”工程现象严重，许多项目停工或不能正常交货，首要原因是资金链断裂。

据统计，东胜区现有房企435家，其中一级资质8家、二级资质46家及其他资质公司381家等。 数据显示，当地房企大部分为中小本地开发商，不仅数量相对过剩，防范风险能力低，受民间借贷资金链断裂、房地产调控的影响，目前面临的问题很多。

所以现在必须集中火力推进这些半途而废的工程完成。 今年，我们的首要工作之一是配合房企和银行等金融机构的信息表达，对陷入危机的公司进行产权、股权、债权的交换等方法，缓解资金压力，减少房企破产、工程腐败。 在推进建设项目的基础上，通过设立楼盘整合置换中心，对危机中的公司进行产权、股权、债权置换，并通过资产整合、并购重组，引导和鼓励房地产公司之间相互担保、相互救助，缓解资金压力，化解壁垒 ”负责人说。

据悉，在当地政府的引导下，当地房企已经开始走出破产危机，个别濒临烂尾的项目恢复正常工作，完成交付。

位于东胜区松林一路西、文通街北的华旌名第一工程，其第一期工程日前交付，摆脱了“烂尾”之名。

和鄂尔多斯的许多房地产项目一样，受大环境的影响，华旌名曾停产近两年，属于濒临烂尾的楼盘。

旌名现任负责人李先生告诉记者，该项目于年开工，他负责的企业本来只是进入中国旌名，但由于该项目原负责人挪用项目资金和鄂尔多斯房地产泡沫破裂，企业的钱全部偿还 因为不能再盖大楼了，李先生介绍说“接管”，然后在政府的主导下，通过资产合并有效地利用公司的资产，成功地交付了项目。

华旌名很幸运，但有些和华旌名一样的项目还在等待救济。

根据记者了解到的一些数据，鄂尔多斯因资金问题停工的项目不少，由此可见，未来鄂尔多斯无论是去库存还是处理大面积的“半拉子”工程都很困难。

这里的关键问题是，从政府方面考虑，资金从哪里来？

东胜区房管局还向记者介绍了三种方法:一是多方面获得棚户区改造高级专项资金和项目贷款；二是通过融资平台企业发行部分债券，置换高利率、短期债务，降低相关融资价格 将存量资产注入融资平台，学习地方先进金融经验，将占地方债务重点的投融资平台分为交通、水务、垃圾解决等板块，将路桥、排水等政府存量资产分配给相应平台企业，土地收入

当然，这些做法最终会产生什么样的效果，还需要时间。

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