“北上广深样本：追寻高端住宅升值的内在逻辑（上）”

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上海的高级住宅总是比普通住宅值钱一些。 究其详细原因，可以发现，上海高端住宅的成交量扩大与上海财政对公共行业的投入，特别是基础设施行业的投入有很大关系。 梳理北上广深等东部地区高端住宅开发的历史可以发现，这些地区的高端住宅诉求和涨幅与地方政府加大基础设施和公共服务投资有很大关系。 正如丁祖昱所说，所有投入城市基础设施的钱最终都会出现在房价上。

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上海:基础设施投资推动高端住宅价值提升

经记者杨宠从上海强发

4月25日，绿城玫瑰园公布了最后的房源。 这个别墅项目2006年出道时，单价不过2万~3万元/平方米，但目前这些房源的在线参考价达到了10万元以上。 无独有偶，上海第一高级住宅汤臣一品新开卖的住宅最高单价已达到25万元/平方米，而年，汤臣一品开卖的复式住宅尚只有十几万元/平方米。

上海的高级住宅总是比普通住宅值钱一些。 保值的理由是上海高端住宅市场诉求旺盛，根据德佑地产的数据，从2009年开始，8万元/平方米的单价住宅每年可以维持10万平方米以上的成交量，成交均价一般可以达到10万元/平方米左右。

如果详细追究原因，就会发现上海高端住宅的成交量扩大和上海财政对公共行业的投入，特别是基础设施行业的投入有很大的关系。 其中，上海在基础设施行业的投资额自2002年以来每年连续增长，到2009年达到2113亿多元，是2001年的4倍多。 在财政支出行业，上海从2002年开始到今年，也接近4倍以上的支出增长。 由于财政支出的增加，上海在教育、公共卫生、社区服务等多个行业大幅增加了投资，提高了公共服务质量。

据上海统计年鉴，2006年全市教育投资230多亿元，而到了2006年，这一支出增加到600多亿元。 其他支出，如医疗、城乡社区事务等大幅增加，城市公共服务由此大幅提高。

截止到年末，上海轨道交通网整体运营线路总长度增加到525.2公里，日乘客人数达到911.4万人，运营规模居世界首位。

上海的高档住宅得益于这些城市公共设施的大面积投入，表现出了很大的吸引力。

据统计，在上海城市基础设施和财政投入的巨额支出下，上海整体高档公寓和别墅的销售面积不断增加。 2000年，这类住宅的总销售量还不过53万平方米，占当时上海住宅销售量的4%左右，但2008年以后，年销售量平均达到200多万平方米，占上海住宅销售量的1/5。

有玫瑰园的马桥就是其中的代表。 原来那里只是上海的农业村，2005年上海旗忠体育城网球中心建成后，这里的城市基础设施建设迅速推进。 从2005年开始，上述网球中心成为顶级网球赛事的主场，2005年~2008年网球大师赛和上海atp1000大师赛举行。

关于汤臣一品所在的陆家嘴，近年来对城市基础设施的投资有目共睹。 据仲量联行办公楼部门相关负责人介绍，根据最新成交案例，陆家嘴的办公楼租金达到了每平方米20元。

从上海高档住宅的经验中，也许可以看出对城市基础设施的投资对高档住宅价值的提高很重要。 易居(中国)控股有限公司(新交所上市代码: ej )执行总裁丁祖昱表示，所有投入城市基础设施的元，最终都会反映在房价上。

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投资必读

高端住宅产能过剩如何鉴别真伪？

经记者杨宠从上海强发

就像收藏品和投资品一样，如果高档住宅的价格持续上涨，必然会有人仿制，试图把高档住宅的价格卖给普通住宅。

年以后，上海发生过同样的现象，开发商在普通住宅的凝聚区，甚至经济适用房基地，大量建设高端定位的住宅，通过高端住宅作假，从而牟取暴利。

这也给打算购买高端住宅的购房者带来了困难，如何识别高端住宅，购买真正能长期担保的房产？

在高端住宅开发行业拥有丰富经验的融创中国董事长孙宏斌的观点是:要保证高端住宅的销售不停滞，需要在哪些诉求集中、资源不足的地区进行开发？ 其中，深入的市场调查是不可缺少的。 只有在发现诉求高，但供给远远少于诉求时，才能获得、开发或销售土地。

融和旗下的许多项目都在实践这条路。 在上海，融和开发的绿城玫瑰园因低容积率而稀少。 无锡开发了绿城香樟园所在的太湖湖滨线。 目前的计划主要以旅游目的地为主，湖滨线基本上都在建设高星酒店。 像香克斯园这样的产品供给也非常少。

世界一流的开发商有同样的观念，在诉求最高的地区，为了保证高端住宅项目的长期销售，开发了最稀有的产品。 世界最大的房地产经纪之一美国汉斯决定在大连的开发区开发高端住宅项目 由于很多欧美企业的上传，这个地区的诉求量极其旺盛，很多跨国公司上传，带来了对当地住宅的诉求。 这些指控提高了住房的价值。

大多数高级住宅对潜在诉求极度缺乏供给。 不管是汤臣一品，还是其他高级住宅产品。 只有到了这个程度，高端住宅才能保持价值。

光靠土地的稀缺性不能确保房地产购买后几年乃至几十年的持续稀缺性。 为了提高住宅的稀缺性，开发商将运用大师级建筑方案、独特的建材、提高服务质量等措施，进一步加强房地产的稀缺性。

以绿城玫瑰园为例，每个别墅由两名设计师服务，但其中有些别墅是国外设计师花了至少一年的时间设计的。 其中许多要求设计图纸的施工没有误差。 院子里铺的地砖也需要有经验的老师以每天只铺设4平方米的速度施工。 对高端住宅施工的严格要求和精度要求很明显。

另一方面，许多人工高端住宅项目也强调了所采用的建材标准是世界一流的，但在设计、施工等细节上远远不能满足高级项目的要求，这一点实际上让建筑装修经验丰富的内部行人一目了然

以前，一位房地产开发商的工程施工负责人曾陪同《每日经济信息》记者参观松江某高级住宅楼盘。 但是，光是看到房子的外观，他就多次摇头，说工作粗糙。 而且，上述高端住宅项目还是因为滞销而连续降价，从而造成了损失。 在选择高端住宅的时候，带着有经验的建筑设计师去了解房子的工作和细节是否足够。 另外，盖这样的大楼要花多少钱？

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中国经济的快速发展成就了过去十年国内房地产市场的大牛市，作为其重要组成部分，高端住宅也在不断上升，高端住宅市场的地域性、功能性和资产保值性门槛同时上升。 在对高端住宅的诉求和涨幅大幅提高的背景下，有公司准确的商业眼光，与当地政府对基础设施的巨大投资分不开，从而提高了高端住宅所在地区的价值，成为城市新的中心。

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北京:“高端住宅，“10万元时代”功能定制加速房地产价格上涨

经记者尚希从北京出发

近两年来，对于更多的高资产人士来说，高端住宅的采用功能不仅是居住，还兼有资产配置和商务接待等多种功能。

高端住宅功能的演变也凸显了北京高端住宅市场的快速发展轨迹。 2008年北京奥运会的举办，刺激了北京房地产市场的迅速升温，加速了首都高端住宅市场的“国际化”。

盘古大观是北京高级住宅的标杆项目，其价格走势犹如首都高级房地产市场的背书。 而且，在价值上升的背景下，高端住宅市场的地域性、功能性、资产保值性门槛同时上升。

地区决策潜力

据第一太平戴维斯统计数据，从今年到明年，北京市将有近10个单价超过10万元的高端住宅项目入市。 其中今年拟入市的高端项目目前预计售价将达到15万元/平方米。

年来，北京土地市场持续火热，“地王”频繁出现，夏季胡同、孙河、亦庄等多块高溢价土地相继成交，地区楼价不断创新走高。 高质量宅基地的稀缺性提高了土地价格，进一步刺激了现有高端住宅的销售。

地价的高与开发商的合理利润空之间相互叠加，自然导致“地王”地块制作的产品售价水涨船高，为高端住宅设定了房价上涨下限的尺度。

据《每日经济信息》记者介绍，按每月300套除化速度计算，目前北京四环以内剩下的7000多套住房存量只能销售两年。 如果减去一些项目与开发者惜售的部分，这个周期会更短。

从目前北京顶级高端住宅项目来看，平均价格基本超过10万元/平方米，一套价格从数千万美元到亿美元不等。 有数据显示，2009年以3600万元购买盘古大观，年上涨至7100万元。

棋盘外观的迅速上升与其周边地区建设投资的逐渐完善有着密切的关系。 据统计，北京奥运会前，政府投入2800亿元建设城市基础设施和改善交通环境，除建设竞技场馆外，还建设了国家奥林匹克森林公园等一系列娱乐休闲设施、文化设施和商业设施。

除了盘古大观，北京四环以内的其他核心高级住宅项目也具有非常完整的地域因素和配套条件。 北京高级住宅市场的一位权威人士告诉记者，在北京中心城区高级住宅供给匮乏、诉求旺盛的作用下，目前销售项目的价格预计将强劲上涨。 三年内，北京中心城区将出现几所单价超过20万元、总额超过亿的高端住宅。

高端住宅进入了定制化的时代

对更多的高资产者来说，高端项目拥有的不仅是居住功能，对资产分配和与当地社会的交流也起着非常大的作用。

根据亚豪机构的统计数据，今年以来，北京高端住宅市场成交不旺盛。 3月，北京57套售价超过5万元/平方米的公寓高端住宅项目成交135套，比去年同期下降7成，创下今年2月以外的第二低。 年一季度，北京公寓高端住宅市场仅成交399套，比上年同期分别下跌68%、100%。

从目前的成交情况可以看出，高端住宅的购买者并不追求超大型的尺度和奢华的华丽，而是看重产品能否提供越来越实用的功能属性，如高端社会的交流、个人的兴趣爱好、对个性生活的诉求等。

一位在高端住宅市场卖淫多年的业内人士对《每日经济信息》记者表示，目前这些高端业主希望在城市中心拥有房产，接待顾客、款待朋友、小聚会等社会交流平台

在最近的访问中发现，北京部分中心地区的高端项目力求在功能方面进行多方面的解释。 位于cbd中心地区的鸿坤花语墅项目，大部分户型的地下室，不仅仅是作为普通的酒窖、影音室，还可以作为展览室，书画、玉器等的收藏也可以陈列在这里。

亚机构副总经理任启鑫认为，目前北京高端住宅悄然出现了居住型和会所型两种分化趋势。

业内人士表示，目前的高端住宅已经转向“定制化”，“定制化”将成为未来市场的重要趋势。

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深圳:城市的快速发展帮助了地区华侨城市的转型，10年上升了10倍多

经过记者顾家彦从广州出发

年8月，位于深圳市南山区的华侨城“波托菲诺”发布399套单位，这个均价超过6万元/平方米的高档住宅项目一天超过300套，总成交额超过56亿元，创全国单一目的销售记录，项目

没想到深圳华侨城区20年前是宝安县光明华侨畜牧场沙河分场。 如今，曾经尘土飞扬的荒芜土地成为深圳高级住宅的传说，短短十年间房地产上涨了十倍，成为全国各地高级住宅开发的蓝本。

10年内价值会增加10倍以上

根据世界联合银行的一份研究报告，1990年至~2004年，深圳华侨城区内高层住宅的售价从3000元/平方米上升到9000元/平方米，16年间，地区房价涨幅为3倍。

但是，华侨城“波托菲诺”第一期“纯水岸”上市后，2003年~2008年，“波托菲诺”的平均售价从8700元/平方米上升到80000元/平方米，仅5年就实现了9倍的涨幅。 据统计，截至年底，华侨城“波托菲诺”相继推出15期高端住宅产品，部分二手机组售价近15万元，使区域内其他高端住宅项目大幅上涨。

地区变革使房地产上升

“20年前，华侨城的区域还是一片荒芜的山野岭，到处都是鱼塘和蔬菜地。 深南路还是汽车驶过后尘土飞扬，茫茫荒芜的小山中只有几个工地”。 综合开发研究院旅游房地产研究中心主任宋丁不由得对《每日经济信息》记者感慨不已。

20世纪80年代，为了推进制造业转型升级，深圳市政府在深圳以西划出了4.8平方公里的地块，华侨城参照水龙头模式进行了开发升级。 但是，由于地处城乡结合部，华侨城迅速发展之初并不容易。

1986年，中旅集团与华侨城共同筹资建设“锦绣中华”，成为该地区首家大型旅游设施。 此后，民俗文化村、华夏艺术中心、世界之窗、欢乐谷等文化旅游项目相继推出。

并且，深圳市政府大力推进区域基础设施建设，2004年12月，罗湖站至世界之窗的地铁1号线正式开通，学校医院等维修设施也相继被采用，曾经的荒山野岭成为有名的旅游胜地，甚至高端居住区。

宋丁表示，深圳华侨城高端住宅区的成功，在于满足了深圳特区城市化快速发展的需要。 政府在基础设施建设上进行了大量投资，迅速缩短了华侨城与城市中心的距离，提高了地域价值，成为了城市新的核心。

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广州: 2000亿政府投入“魔力”，珠江新城高端住宅10年内上涨16倍

经过记者顾家彦从广州出发

本月，位于广州天河区珠江新城的高级住宅项目成交1505平方米的复式洋房。 网签总额2.2346亿元，网签均价148477元/平方米，一举刷新广州高档住宅成交记录。

1992年，广州市政府决定将珠江新城建成广州未来的“中央商务区( cbd )”时，谁也没想到这片曾经荒废的土地如今将成为广东乃至全国最火热的高端住宅集中地。 记者查阅2003年统计数据，珠江新城高档住宅项目最高售价约9000元/平方米，目前珠江新城高档住宅最高售价接近160000元/平方米，演绎了十年附加值近16倍的财富神话。

10年投资16倍的神话

作为民营企业广告主的陈元生，在2000年初经过艰苦创业积累了财富。 由于居住和投资的诉求，陈元生将目光投向了当时低迷的广州高端住宅市场。

2003年，广州爆发非典，房地产市场几乎降至冰点。 这一年，珠江新城海风路的高端住宅项目凯旋进入新世界上市，吸引了陈元生的观察。

“2003年，珠江新城依然方兴未艾，但环境配套与广州以前流传的二沙岛、天河高端住宅区有着天壤之别，但在陈元生看来，广州市政府将珠江新城建成新城市中心的决心非常大，凯旋新世界当时的售价约为7000 ~

结果，陈元生以总价300万元以上的代价购买了两套200平方米以上的复式大户型，之后发生的事件让他感到意外，2003年广州楼市见底后，开启了至今未结束的大牛市。

据新闻网房地产数据中心统计数据，年广州新建住宅成交均价13289元/平方米，比2003年同期均价上涨242%。 凯旋最新一期的售价已经达到90000元/平方米，一些临江单位的售价达到120000~200000元/平方米，陈元生购买的两个单位的市值十年内膨胀了近16倍，如陈元生所说，

政府达到了2000亿元

早年，广州真正意义上的高端住宅集中在越秀区的二沙岛。 广州市政府于1992年决定建设广州新城市中心珠江新城，但前10年珠江新城的定位是纯粹的商务区，加之政府投入有限，珠江新城难以快速发展。

合富辉煌的首席市场拆解师黎文江告诉《每日经济信息》记者:“2003年可以说是珠江新城快速发展历史上的转折点。” 那一年，广州市政府下发了《珠江新城规划研讨》的通知，通过适当增加住宅数量，取代以往以写字楼为中心的纯粹商业定位，从而增加了地区常住人口，降低了当时“睡城”的困境。 更重要的是，广州市政府将大力推进区域基础设施建设，如地铁3号线和5号线交叉口、旅客自动运输系统建设、6座标志性建筑物引进等，将珠江新城区域建设推向爆炸阶段。

据合财富辉煌的统计数据，广州市政府对珠江新城的总投入达到了2000亿元。 在政府的大力支持下，珠江新城核心区建设全面启动，包括广州歌剧院、广州图书馆、广东省博物馆、广州市第二少年宫、超高双塔在内的6座标志性建筑、核心区地下空间的建设均为年“广州亚运会年”

“位于大城市中心的高端住宅产品被定位为第一住所，地域价值的提高成为房地产增值的中心推动力。 也就是广州市政府加大力度，把珠江新城建成广州乃至华南的中央商务区，成为新的高端住宅标杆区。”黎文江认为。