“人和商业56亿债务压顶 年资金缺口10余亿”

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经过记者顾家彦从广州出发

对人和商业来说，现在最需要处理的问题可能不是消除赤字，而是债务高峰期的到来。

据《每日经济信息》记者介绍，人与商业~年共发行9亿美元境外优先票据(约56.2亿元人民币)。 其中，3亿美元的优先票据(约18.72亿元人民币)将于明年5月偿还，剩下的6亿美元的优先票据)约37.44亿元人民币)需要在年9~11月偿还。

但截至年底，人和商业现金存款降至12.8亿元，企业近两年的营业收入不足以支付优先票据利息。 据此，国际评级公司穆迪再次下调人和商务债务评级，从caa1下调至caa3，成为“垃圾”级债券。

担心财务状况的人和生意会面临什么样的局面呢？ 粤海证券投资银行董事黄立冲向记者表示，人和商业地下商城没有产权，企业融资难度加大，除非今后企业可以出售资产用于还债，否则将来很可能不履行债务，也很可能受到债权人清算的要求。

陷入资金危机

人和商业陷入资金危机，与企业利用人防工程开发地下商业街的特殊快速发展模式无关。

根据《中国人民防空法》和其他相关规定，开发、运营地下商业街的人和商业没有项目的土地开采权，不能像普通开发商一样在抵押土地上获得开发贷款。

因此，人和商业融资的首要途径只有抵押权贷款和高利率债务的发行。 地下商业街的开发在建设期间需要大量的资本支出，高利率海外优先票据成为人和商业最重要的融资渠道。

年5月18日，人和商业发行3亿美元、年到期优先票据，年利率为11.75%； 年9月10日和11月15日，企业共发行了6亿美元、年到期的优先票据。 年利率为13%，利息每半年支付一次。 上述两种优先票据光年利息就已经超过7亿元人民币。

年报显示，截至2009年，除合同56.2亿元境外优先票据外，人、商业从银行等金融机构融资总额23.8亿元，有息债务共计80亿元。 企业按年薪和年息借贷的利息分别为8亿8500万元和8亿8000万元，高额贷款价格已成为沉重的财务负担。

此外，由于土地开采权不足，也无法通过抵押土地开采权和房屋所有权的方法从银行获得商业贷款。 因此，人和商业为商户设计特殊的融资模式。 也就是说，由于用企业的银行存款保证商户的银行贷款，人和商业被放在银行的存款中，有相当一部分受到了实际的限制。

据人和商业年报介绍，人和商业为各种贷款提供担保的限制性存款金额达到1.85亿元，受让经营权的商户因违约未能偿还相关贷款的，人和商业应当承担偿还责任。 如果发生这种情况，人和业务的资金流动性将进一步恶化。

违约的风险很高

穆迪投资者服务公司4月22日公布的报告显示，预计未来12~18月内，人和商业将面临更大的债务再融资风险，到期债务增加，但中国经济增长放缓，信贷环境疲软。 因此，将人和商务的企业家族评级和高级无抵押债务评级从caa1下调至caa3。

“caa级代表投机级的高风险债券，代表债务人面临极高的信用风险。 caa3更是达到了垃圾债券的水平，这说明人和商业的财务状况极差。 ”黄立冲说。

年报数据显示，人和商业年营业收入5.47亿元，但企业行政费用达4.6亿元，经营费用达3.45亿元，每年需偿还约8.8亿元的借款利息，周转资金缺口达11.38亿元。

另外，人和商业现金存款从全年88亿元大幅降至全年12.8亿元，如果未来12个月内企业经营权转让收入没有改善，仅靠全年约5亿~6亿元的营业现金流不足以支付明年5月到期的3亿美元优先股。

穆迪指出，人和商业期满一年的应收账款规模为人民币15亿元，计划每年回收约7亿元的资金。 但是，即使催收成功，回收的现金也只能覆盖部分管理费用、利息支出和开发价格。 由于企业大部分产品所有权转让有限，难以实施大规模融资以支付3亿美元的债券，店铺经营权的潜在购买者难以获得银行的信任，这些因素将导致人和销售不畅，在未来12个月内，上述不利因素将依然存在。

黄立冲表示，要处理债务压力，目前最直接的方法是出售用于出租的房产。 但是，这方面一方面会大幅降低企业未来的租金收入，另一方面即使出售成功，在债务偿还期前能否收回也是个疑问。