“上海松江豪宅市场产能过剩 招商地产佘山项目再提跌价准备”

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经记者鲁塞扬·坦班强烈发出上海消息

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4月17日，万科降价的消息，引发了原本风雨飘摇的杭州楼市风声鹤唳。 有一天，中国董事长孙宏斌在近百家媒体面前表示，产能过剩是房地产领域目前面临的问题，房价下跌压力较大。

事实上，孙宏斌所说的产能过剩，在全国大部分城市都存在。 某市乃至某省住宅的新竣工面积，远远超出了当地的实际诉求，这样的报道层出不穷。 即使在被认为供需平衡的上海和广州，在部分地区也或多或少地出现了供过于求的问题。

首当其冲的是高端豪宅市场。 《每日经济信息》记者去年报告称，上海等高端住宅市场存在供应量远远大于诉求量的现象。 过去两年，当初大量开发的豪宅产品迅速上市，但销售不容易，成为各公司管理层非常头疼的问题。 当年开发商眼中的明星产品，成了现在“票房毒药”的时候，豪宅市场首先掀起了降价热潮，几乎成了必然……

“如果上海发生楼盘降价，松江可能不是第一个降价的板块，但一定是降价的板块。 》克瑞研究总导演薛建雄这样定义上海松江的房地产市场。

据《每日经济信息》记者调查，与杭州萧山最相似的是，松江是整个上海，特别是别墅供应量最集中的地区。 薛建雄表示，包括松江在内的上海西区总额400万~2000万元的别墅或大平层公寓只有5、6万套，其中只有2、3万套卖给了客户。 剩下的房子因为没有足够的市场诉求，所以一直没有被消化。 在这样的大背景下，哪个前期不详细了解市场诉求，开发适合市场的产品的开发者容易面临降价的压力。 这些开发商中还包括华润、招商、金地等龙头公司。

继续准备库存降价

“佚山珐原二期18800元/平方米起”。 这是找房子网公布的佚山珐原二期的最新价格。

如果你知道上述项目拿地时的价格，开发商可能会定这么低的价格吓一跳。

年2月，上海国土局正式出让松江区广富林2-4号地块，最终从招商房产中获得，价格17.16亿元，地板价格16378元，溢价率191%。 佚山珐原二期是在该地块开发的别墅楼盘。

《每日经济信息》记者4月23日致电佚山珐原售楼处。 销售人员表示，近期正值招商地产30周年庆庆之际，推出了优惠折扣活动。 以总价500万元的别墅为例，几周前达到售价最低点，仅售388万元，目前价格反弹至398万元。 该大厦负责人表示，佚山珐原的其他别墅产品如果能交纳一定意向金，将有谈判的空之间。

关于别墅打折的情况，招商房地产公司董秘刘宁在电话中表示:“这些具体措施，我不清楚。”

招商地产年报显示，在该项目中，招商地产“一败涂地”。 一期项目已有房地产销售的，开发上述项目的项目企业去年继续亏损，亏损额为910万元。 年做好库存下跌超过2亿元的准备，但去年末，企业方面增加了库存下跌100万元以上的准备，库存下跌2279万元的准备就这样转为减损损失。

脱化率低无疑是这个项目持续做好库存下跌准备的重要原因。 珏原时期成交均价26000多元/平方米的情况下，拿到预售证近3年，只有不到1/3的房源在出售。

在一期销售不畅的情况下，珏原又计划了一期面积比一期小80平方米的二期重叠别墅，以总价低的特点谋求快速销售。 但是，在成交均价比一期便宜3000元/平方米的情况下，经过半年多的销售，也只卖出了所有房源的不到1/3。

据刘宁介绍，招商地产今年要求各项目有较好的去化率。 在这种背景下，降价显然是实现快速去化的捷径。

诱因:定位错误+生产能力过剩/

薛建雄告诉《每日经济信息》记者，珐原一期和二期都存在营销定位的问题。 一期产品总额过高，开盘时楼盘单价一度超过700万元，但在市场供应充足的情况下，这样的总额缺乏竞争力。

和第一期的情况类似，第二期的重叠别墅上市时，网上珉原的对外报价达到了478万元。 但是，由于上述价格还没有足够的竞争力，珐原二期的销售也很慢。 上海网络房产数据显示，珐原二期已售房源大部分于去年11月和12月出售。 从今年2月到4月，每个月的成交申请件数只有一套。 另外，同板块的九龙仓兰宫去年7月开始销售，半年内销售了7成以上别墅的房源。

为什么这么说呢，因为兰宫的成交均价高达每平方米5000元左右，而其重叠别墅在90平方米出头，总额控制在250万元左右，吸引了众多买家。

薛建雄认为，珐元二期的开盘销售不顺利，不仅没有把握好上市的时间点，也与企业的项目定位失误有关。

据他介绍，目前上海西部供应最多的是总额400万元~2000万元的别墅。 这个价位的别墅不仅供给量多，而且相互之间区别也很小。 因为这个市场竞争很激烈。 另外，目前松江的生活配套仍比市区有较大差距，在一定程度上项目销售压力较大。

在竞争激烈的情况下，如果不能很好地配置顾客的诉求，就会面临阻碍销售的压力。

珐原项目所吸引的房地产营销失误，也表现在拿地阶段。 当时，松江已经开发了许多别墅项目，形成了潜在的供给力，其中有些是容积率在0.2以下的纯独栋住宅别墅项目。 但是招商房地产对形势判断失误，认为容积率1.0左右的连排别墅在这个地区也有很好的市场。 所以，以当时的高价获得了广富林地块。 但没想到类似的别墅产品后来大量供应市场，对珐琅原的营销造成了威胁。

在这样的背景下，珉原不得不面临降价销售或者开发周期延长的两个结局。 对此，刘宁表示，招商相信采用后一种方案，整个项目最终将受益。

不仅佚山珏原，同一个地区的华润佚山九里也面临着同样的问题。 这个项目的大平层产品，一套的售价接近2000万元。 由于总额过高，去化非常差，截止到去年4月，只有住宅的1/6出售。 金地天境也是同样的问题，在过去的三年中，该项目已经累计发售了14万平方米，但只销售了3万多平方米。

此前，中国董事长孙宏斌提出了住宅开发产能过剩的问题。 他认为房地产产能过剩的问题出在二三线城市。 但是，从佚山珐原、金地天境等项目的现象可以看出，产能过剩同样存在于上海郊区的高端楼盘。

出现了滞销的降价浪潮/

上海易居房地产研究院2009年4月18日发布《2009年3月70个大中城市房价指数报告》，3月，房价涨幅继续双收窄，保持“合理”区间，但有明显回落。 形成当前房价走势的因素有两个。 一是进入年中，许多市场改变了预期，看跌的情绪日益加深，购房者上市步伐放慢。 二是银行房贷收紧，楼市观望加剧，部分入市客群受阻，首套房8.5折利率优惠在全国范围内完全消失。 房价涨幅已经持续收窄，未来房价涨幅将逐渐从“合理区间”进入“偏冷区间”。

寒风肆虐的时候，这些长期滞销的项目如果不选择降价，改变局面可能就不容易了。

21世纪房地产高级研究负责人蔡冠宇告诉记者，从4月初到现在，上海楼市无论是新建住宅还是二手房成交非常平坦。 在徐汇滨江区，稍有中高级楼盘降价意向，南翔等板块出现开发商垫付首付的情况。 五一劳动节即将来临，开发商会预计将在大致规模上保持领先地位，在竞争激烈的局面下，降价的可能性越来越大。

在全国房价涨幅不断缩小的情况下，上海并不自以为是。 据统计局公布数据，年3月上海新建商品住宅和二手房价格上涨率分别为0.4%和0.2%，与上月相比，新建住宅价格持平，二手房价格上涨率收窄0.4个百分点。

据21世纪房地产上海地区市场研究部介绍，全市点位监测的21个板块、40座标杆大厦中，年3月大部分楼盘价格维持不变，在波动的楼盘中，大户型上涨3，中户型下跌3，小户型下跌0 . 除了大型大楼的上升数比2月份没有变化外，中型大楼和小型大楼分别减少了1座和4座。

顺便说一下，各户型的上涨个数共计5个，从年1月开始，标普大厦各户型的上涨个数合计最低，下跌户型最多。

21世纪房地产上海区域市场研究部副总导演黄河滔滔表示，上海二手房价格暴涨，主要是由于买卖双方价格下跌、新建住房市场分流等诸多因素的影响，市场相对有效的诉求不足，房东的强势地位逐渐被动摇，迫使部分区域的价格出现一定的松动。 从目前情况看，上海二季度房地产市场行情仍面临增长压力，预计房价仍将保持微增或停牌状态。

土地市场依然火热/

尽管松江的高端住宅项目销路明朗，但土地市场仍然是热点。 4月10日，上海出让3块经营用地，合计出让面积12.9万平方米，出让金额38亿元。 其中两松江宅基地溢价率超过50%，申城宅基地仍受市场欢迎。

黄河表示，“由于房地产开发建设周期长，开发商往往难以快速调整，受上海楼市乐观预期的刺激，开发商积极增加土地储备量，也是年初以来上海长期处于“楼冷地热”局面的原因。”

但实际上，无论是高端住宅市场还是有需求的市场，都存在着产能过剩的问题。 上海知名房地产商杨子江认为，供应量庞大的根本原因是开发商普遍采用的高周转模式。 高周转让房地产业产生了和制造业一样庞大的供应量，住宅的生产速度超过了诉求的增长速度，带来了房地产业的产能过剩问题。

在产能过剩的背景下，许多开发商在不改变原有的土地投资和营销定位决策方法的情况下，依然在绞尽脑汁做决策，产生了风险。

上海融创绿城投资控股有限企业总经理助理顾明表示，一块土地的决策失误，可以毁掉企业众多项目中积累的利润。 在像英国这样的发达国家，非常全面的数据新闻系统常常帮助开发者进行土地和营销。 但是，在国内，现在没有这样的系统。 结果，融绿往往不得不选择在稀缺地区开发房地产项目。

对开发商来说，面对房地产行业存在的产能过剩，不仅要在获取土地和市场营销决策时通过深入的市场调查积累新闻和数据，更重要的是不要将产品同质化。