“深圳解决遗留违法建筑 2.2万栋原村民自建房可获确权”

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经过记者顾家彦从广州出发

从今年4月开始，深圳开始执行去年12月30日推出的《深圳市历史遗留违法建筑解决试点实施办法》(以下简称《实施办法》)，包括首批参加试点的宝安区沙井街共和社区在内的13个试点单位，共计21831栋违法建筑。 根据《实施办法》，以当事人名义遗留3栋以内历史上违法建筑的，可以在差别处罚和地租补缴后出具商品性的房产证。

深圳市规划和国土资源委员会认为，与传说深圳将赋予部分“小产权房”切实的权利相比，深圳不存在“小产权房”的概念。 小产权房，是指一般建设在农村集体土地上，出租给社会公众出售的房屋。 深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，农村集体土地全部转移到国有。

综合开发研究院旅游房地产研究中心主任宋丁向《每日经济信息》记者表示，深圳这次违法建筑处置试点范围有限，违法建筑获得流通权后，不仅有利于缓解当前商品住宅市场供需紧张的问题，也有利于释放越来越多的有效用地， 他说，大幅缓解目前深圳可快速发展用地不足的弊端，对推动深圳特区的快速发展起着极其重要的作用。

部分违法建筑有望享有确实的权利/

根据《实施办法》，首批参加违法建筑权属认定考试的单位有宝安区沙井街道共和社区、公明街道下村社区、观澜街道观城社区和茜坑社区等13个试点单位，共计21831栋违法建筑。 据悉，4月1日，深圳公布了试点工作方案，明确了初试和时间表。 前几天，深圳市政府召开了深圳市农村城市化历史上遗留下来的违法建筑解决动员大会，宣读了试点事业方案。

《每日经济信息》记者表示，此次试点以原特区外的住宅为中心，住宅类违法建筑“将妥善照顾原村民和原农村集体经济组织的好处”。 其中，原村民符合“一户一户”的大致私房，建筑面积在480平方米以内，只要按申请补足公告标准地价的10%，就可以转为商品性的房产证。 除“一户一栋”外，“多栋”中的两栋，按计划征收土地价款的20%和25%不同程度的罚款后，也可以开具商品性的不动产证明。

克瑞研究中心研究经理杨科伟告诉记者，此次深圳违法建筑试点方案只与原村民比较，是有条件的，也就意味着只有当地村民的住宅有切实的权利给予正式入市资格。 住宅建设行为仍然违法，将受到严惩。

另外，商业、办公、生产经营性历史遗留违法建筑的，也可以按照不同标准补足地价后，转为商品房性质。 但是，对于新增加的“违法建筑”，政府依然采取“坚决遏制”的态度。 为此，深圳建立了三级巡逻机构和责任互联网，设立了以卫星遥感为第一手段的立体监测机构和专业通报热线。 宋丁向《每日经济信息》记者表示，此次深圳违法建筑试点的切实权利条件得到放宽，打破了原农村非建设用地红线100平方米户的标准，原村民除了1户1户外，还可以切实享有“多栋中的2户”，可以说是一个较大的突破

宋丁说:“据我们估算，首批参加考试的13个考试机构的违法建筑建筑面积近2000万平方米，其中大部分只有10%，约200万平方米的违法建筑有望获得流通资格。”

此次有望获得切实资质的住宅类违法建筑，主要是原村民的自用建筑，由当地村民集资或与开发商合作建设，质量与正规商品房相差无几的系统住宅不在此次试点范围之内。

可以期待缓解用地紧张/

宋丁认为:“部分违法建筑的确实权利对商品房市场的影响不言而喻。” 宋丁认为，深圳市累计销售新建商品住宅441.75万平方米，但此次试点可能释放的违法建筑面积将达到200万平方米，随着未来试点范围的扩大，供应量的增长将缓解住宅市场的压力。

杨科伟预计，多数原村民拥有几套此类非法住宅，获得确权后选择部分覆盖的可能性极高，深圳非法建筑集中在宝安和龙岗市，因此这两个关外区域的中低端商品房市场将面临冲击。

随着深圳市的快速发展，目前的土地可利用空之间比较匮乏。 根据克瑞的研究报告，深圳市新增土地量已经难以为继，剩下的可建设用地零散分布，57%的土地是一块地块面积小于1000平方米的无畸形地块。 未来十年，深圳建设用地指标只有967平方公里，每年新增建设用地规模只有58平方公里。

记者了解到，深圳土地短缺问题由来已久，与其他城市相比，反映出深圳每年出让土地量之少。 在一线城市中，深圳与其他三大城市土地供应量相差悬殊，以深圳历年供应量单位百万平方米计算，从2009年2009年开始，深圳历年土地供应量基本不超过500万平方米，但北上广深供应量普遍在2千万平方米左右。

宋丁认为，在建设用地不足的情况下，如果能充分利用违法建筑，深圳市的可用空期间将进一步升级。

但是，深圳的部分违法建筑权试验性落地并不意味着要放松全国的捆绑。 原深圳市原计划局规划处副处长贺承军在接受财经网采访时表示，“这个松口应该比较稳定。 因为使资产产权更加确定化，符合合理的方向，解决这一分类，从不同的层面，具有稳定的结构，同时也不会有太大的冲突。”

据深圳市土地监管局数据，深圳市2009年6月2日以前发生的各类历史遗留违法建筑共计37.94万幢，占全市建筑物总量的半数以上。 这也是深圳和其他城市的不同，是深圳这次试点工作得以推进的关键。