“广州“明星”地块溢价率仅1.4% 一线城市土地市场或现降温”

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经过记者顾家彦从广州出发

广州的土地市场似乎出现了寒冷的天气。

昨天( 4月21日)下午，天河油制气厂的“巨无霸”住宅区正式拍卖。 土地在分售前受到多家大型住宅公司的公开关注，但仅以三轮竞价迅速成交，1.4%的溢价率成为广州近一年来最“冷清”的明星级住宅区。

许多研究机构的统计报告显示，今年一季度一线城市土地市场异常火爆，土地出让金创下同期历史新高。 但是，许多行业专家对《每日经济信息》记者的采访显示，开发商资金链越来越紧张，土地热情下降，一线城市土地市场景气回升，全国土地市场和目前的整体性下降。

广州明星宅基地公开赛遇冷

据悉，此次转让的油气厂地块位于天河区奥体中心东部，占地29.59万平方米，建筑面积不超过60.65万平方米，是广州近年来罕见的中心六区巨无霸住宅用地。

《每日经济信息》记者了解到，天河油制气厂地块曾全年挂牌出让，但当时拍摄价格为5850元/平方米，此后地块停止出让。 3年后发卡，天河油制气厂地块价格大幅上涨至每平方米10000元，拍卖总额达到60亿6500万元。 拍卖举行前，富力地产、敏捷地产、越秀地产等广州大型房企均对该地块表现出兴趣。

但是，在昨天举行的拍卖中，只有金融街和保利地产组成的联合体以及广州城投集团和珠江实业组成的联合体参加了竞争。 仅三轮拍卖时间不到5分钟，天河油气厂地块61亿5000万元，由广州城投联合体获得，溢价率仅为1.4%，楼宇地价10140元/平方米。

“在中心六区住宅用地出售罕见的情况下，这次拍卖结果出乎意料。” 中原地产项目部总经理黄韬对记者说，此次转让的油气厂地块不仅地理位置优越，项目体积也足够大。 目前，在周边新建商品房价格达到24000元/平方米水平的情况下，行业预计最终楼宇地价将达到15000~20000元/平方米，但最终成交价仅为1万元出头

其实，就在两个月前，广州中心6个区最大规模的“旧改革”项目——广钢新城于2月21日正式分售，万科、保利等15家知名房企参加竞争，5个地块相继刷新了区域地价纪录，溢价率在38%~66%之间。

黄韬表示，同为中心六区高质量住宅用地，天河油气厂地块和广钢新城最终出现“冷热”拍卖结果，与市场转向的迹象无关。

据新闻网房地产数据中心统计，今年一季度，广州全市住宅网签16194套，同比下跌40%，合计成交面积184.6万平方米，同比下跌42.5%。

“刚结束的一季度，广州楼市整体成交依然低迷，3月份也没有出现业界期待的小春，开发商对后市的评价变得谨慎了。 此外，银行放贷继续收紧，房贷没有缓解的迹象，广州首套房贷利率几乎全线上涨，放贷期更是长达半年，给开发商资金链带来了巨大压力。 黄韬认为:“因为即使地块条件优越，开发者也不能轻易获得。”

降低一线城市的土地市场或温度

进入新年后，土地市场分化持续加剧，一线城市土地市场异常火爆，但二三线城市的降温趋势越来越明显。

根据克比瑞的研究报告，年一季度90个要点监测城市经营性用地成交建筑面积18309万平方米，比去年同期减少11%，但土地成交均价达到2594元/平方米，比去年同期增长36%，土地转让金额4749亿元，同比增长21%。

另一方面，克瑞研究中心的杨科伟研究经理认为，一季度土地成交规模的缩小，一方面由于政府控制供应量，土地市场供给大幅下降，另一方面公司经过上次的仓储补货，土地储备比较充足，拿地态度也越来越合理。 但是，由于年初一线城市土地市场爆发式发展，年初许多北上广深高质量地块上市，深受公司欢迎，平均地价迅速上涨。

中原地产研究部统计数据显示，截至今年4月20日，北上广深四大城市土地出让金达到2117.26亿元，去年同期1059.95亿元的涨幅达到100%，创历史新高。 但与此同时，二三线城市的土地市场出现了明显的降温迹象。 根据克尔利的研究数据，今年一季度主要二线城市土地出让成交面积11787万平方米，比去年同期下降10%，三四线城市成交面积4906万平方米，比去年同期下降21%。

但值得注意的是，备受开发商青睐的一线城市土地市场热度也可能会发展到不可估量的地步。 杨伟科认为，由于一些一线城市推迟了去年年底上市的高质量地块今年年初上市，年初出现了许多天价地王，随着这些高质量地块的出让，一线城市的土地市场景气也将合理下跌，不同地区的地块分化也将加剧。

中原地产研究部统计数据显示，4月中上旬，全国54个主要城市合计住房签约12.17万套，比去年同期降幅达28%。 其中，一线城市共成交14281套，比去年同期下降25%，市场成交低迷。

“长期以来，一线城市仍是开发商角逐的要点，但随着铺头等促销方法的层出不穷，包括广州在内的一些一线城市市场调整压力逐渐显现，开发商从以往的乐观转向谨慎，致使一线城市土地市场降温，因地区而异