“全国房地产商会联盟执行主席顾云昌：商业地产须警示三大风险”

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经记者杜兹乐出生于成都

根据国家统计局口径，今年5、6月全国70个大中城市新建价格连续下跌过半。 为此，楼市“崩溃论”再起，许多企业品牌房企成交业绩惨淡，似乎也印证了这一观点，地方政府和暗中放宽管制令正在加速扩大。

与楼市“悲观派”的看法相反，一些被称为楼市“春派”的专家认为房价下跌趋势将会逆转。 相对于过去十年的房价上涨，下一个楼市到底要去哪里？ 特别是商业不动产，将来有投资机会吗？

7月26日下午，在每日经济信息报社、《成都商报》和华润地在成都华润大厦共同主办的“中国经济年中巡回论坛暨华润商业论坛”上，邀请嘉宾的全国房地产商会联盟执行主席顾云昌表示，中国楼市回归理性，不能崩溃，但排名靠前。

关于商业地产，顾云昌认为，必须预警产能过剩和价格泡沫、市场差异化和产品同质化的矛盾、网络购物打击实体商业等三大风险。 因此，开发商必须实现“六态”和“三化”，投资者必须选择地区，看租金收益率，选择企业品牌房地产。

楼市将进入“白银”时代/

过去十年间，各大房企分发部发生的“掠夺”房源景象，在当前楼市中重现似乎并不容易。 根据顾云昌的观点，中国楼市即将进入买方市场。 这对老百姓是好事，开发商将面临越来越多的挑战。

兰德咨询表示，从发布年报的房企来看，73%的公司实现净利润正增长，但61%的公司利润率持续下降，年均下降1个百分点左右。 仅从利润率来看，房地产已经是“中利领域”，到了2010年很有可能触及“10%红线”。

特别是去年，许多大型房企“赌”后市的美好期待，频繁斩断高价“地王”。 现在，全国楼市供需逆转，这些“地王”似乎成了烫手山芋。

“今年上半年房地产投资只有14.1%，投资增速放缓。 ”顾云昌表示，过去中国的房地产投资增长率超过20%，去年也仅为16.6%。

除投资增速放缓外，顾云昌还指出，楼市之所以名列前茅，是因为中国房价依然居高不下，售价环比下降。

与“高位整理”相对应的是楼市的“崩溃论”。 特别是今年5、6月，国家统计局表示，全国70个大中城市中，过半城市新建商品房价格下跌，舆论“悲观”情绪浓厚。

但顾云昌表示，中国房地产没有崩溃，无法崩溃，只是回归理性。 根据国际货币基金组织公布的数据，目前中国经济增长率为7.4%，全球经济增长率只有3.7%，所以中国楼市不会崩盘。 中国新型城市化也将释放巨大的刚需、改善型诉求等。 这是中国楼市无法崩溃的最大原因。

商业不动产投资“三把斧子”

经过上次楼市调控，商业地产成为许多房屋公司业务转型的避风港。 不久，各大城市的商业综合体在各地开花。

目前，各地商业地产已进入集中放流期，沈阳、天津、重庆、武汉及昆明等二线城市最为典型。 在大量供给之下，供需失衡开始成为舆论担忧的最大风险。

顾云昌表示，除产能过剩外，目前商业地产价格泡沫并存，其次商业地产也存在产品同质化和市场差异化的矛盾，再加上网络购物对实体商业的影响力，比如现在很多人去商场试衣服

不过，谢凌补充说，商业地产过剩问题也必须一分为二，目前一些商业地产可能会死掉。 一个城市规划了很多商业体量，具体到某一年实际能开发多少，要看各个房企自身实力的匹配度、同业竞争对手、楼市行情等诸多复杂因素。

中信证券以北京和深圳中信大厦为基础资产进行了分级证券化，设立了募股总额超过50亿元的“中信启航特别理财计划”，并于今年4月获得证券监督管理委员会批准。

业内人士表示，这是中国首个交易所内的房地产投资基金( reits )产品。 但是，该产品还类似于私募reits，与国际通行的公募reits还有差距，有些业务创新尚未突破。

目前，国内商业地产已进入“存量”时代，但资产价格泡沫和租金低迷已成为pe资本推广私募股权的巨大障碍，更不要说打开公募私募股权的大门。

顾云昌表示，旺达集团和华润地等房企靠卖房子和商店的钱养活了购物中心，但海外的购物中心都是持有型的。 结合国内商业地产的开发实际，房企不得不多次重复“六态”和“三化”的策略。 顾云昌认为，“六态”是指形态(优化(/(/K0 ) ) )之间的布局)、业态、动态)交通便利和动线设计)、生态)、现金流量充足)、常态)的利益 其中，业态很重要，一定要符合当地市场，但最重要的是“常态”好，不能吃亏。

如果说商业地产的“六态”是对开发商的硬性照顾因素，那么顾云昌提到的“三化”战略(合理化、差异化、专业化)既是对他们的软性要求，也是更高标准的要求。

目前，国内商业地产的典型特征之一是房企“强”复制、“弱”创新。 因为复制花费的价格一直很低。 但是，这个简单的拷贝模式也潜伏着很多危险。 与商业房地产相比，应该如何选择投资？ 顾云昌和谢凌都认为在这个问题上有“三把斧子”，分别是租金回报和安全性、高质量的地区和企业品牌公司。

7月19日以来，华润地在成都首次拉开商业住宅交会序幕，集中展示销售华润中心、华润广场、华润凯旋天地、华润国际社区、华润银杏华庭、华润橡树岭等成都“东西南北”方位的9个地标性商业项目，

据华润地成都金悦湾项目营销总监陈圆介绍，过去万象城周边的商店以1万元以上/平方米的价格销售，到了今年以5万元以上/平方米的价格销售，包括华润二十四城在内共以6.7万元平方米销售 但是，从去年开始，由于市场和房企经营等原因，售价进行了调整，特别是华润成都，其商业性价比非常高。

从投资者的角度来看，陈圆认为选择商店大致有几个。 第一，跟随大开发商。 第二，选择成熟的社区。第三，如果开发商敢决定最高的价格，他就敢买最贵的店。