““沪港通”促内房企变革 开发商须提升企业品牌影响很大”

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经过记者顾家彦从广州出发

虽然“沪港通”并不是比较房地产领域的政策，但内地在香港上市的房企无疑将是第一批受益者。 香港联合交易所恒生综合大型股指数、恒生综合中型股指数成份表中，内地在香港上市的房地产公司占20多个席位，既有中国境外、龙湖这样的龙头开发商，也有保利置业、恒盛地产这样的成长型企业。

香港内房股估值分化极为严重，中小房企估值普遍低于领域平均水平。 涡轮充电宝总裁薛炯文对《每日经济信息》记者表示，随着两地资本市场的连通，内房股的未来不仅要赢得国际投资者的青睐，更重要的是要赢得内地投资者的信心，内地在港上市的房企过去六七年来从未有过的高股价收益。

但是，要实现这一可能性，开发者需要改变长期以来对企业品牌事业的轻视。 否则，即使“沪港通”落地，内房股可能也很难改变长期低迷的状态。

从受欢迎到被冷却

港资市场已经成为内地房企最重要的融资场所，在香港上市的内房股锋芒也逐渐覆盖在a股上市的地产股。

在克比瑞公布的“年度房企销售top20排行榜”中，据《每日经济信息》记者统计，去年销售额全国排名前20位的大型房企中，a股上市房企仅有7家，港股上市内房股数达到11家。 如果算上万科、绿地、金地、招商、万达等龙头公司，

近年来，随着a股ipo和再融资门被房地产公司关闭，港资市场已经成为内地房企上市和境外发债的重要场所。 年，金轮天地、五洲国际、时代地产等7家内地房地产企业在香港上市。 中原房地产研究部统计数据显示，全年知名房地产企业境外融资总额达552.24亿美元，折合人民币3369亿元，大部分通过港资市场完成募集。

辉立证券拆解师陈耕对记者表示，虽然a股ipo已经关闭，但国内房地产调控转为常态化，许多中小型房地产企业必须依靠港资市场实现融资。

长期关注香港股市的房地产经纪人张映光表示，香港股市经历两个阶段，到2007年许多房地产企业可以在香港以较高的价格发行。 最典型的是碧桂园。 但是，2007年以后，在香港上市的房地产公司需要比净资产大幅度折价上市。

“近一两年，香港投资者对内房股的估值很低，许多内房股被称为‘流血上市’，通过ipo募集的资金有限，但上市后企业仍可以通过发行优先股等方式继续融资，因此，未来几年，港资市场将会向内房企

一家房地产企业的上市公司老板说香港股市对内房企业的评价很低是必然的 首先，投资者对内地公司的运营模式不熟悉；其次，许多企业业绩不稳定，不容易实现持续增长。

企业品牌战术需要调整

此前，香港股市以海外资金和香港本地投资者为主，因此内房股不容易获得香港乃至国际投资者的青睐，成为许多内房企高层“海外投资者不擅长中国房地产”的陈词滥调，内房股长的时间陷入估值低迷。

根据安信证券的研究报告，由于会计准则的不同，香港内房股的eps (每股收益)将略高于内地会计准则的计量结果，但目前香港内房股的平均静态市盈率仅为5.91倍，上证180中房地产股的静态市盈率达到16.72倍，为香港内房股的静态市盈率。

香港内房股估值分化极为严重，大公司享有估值溢价，中国境外、碧桂园市值较大内房股平均静态市盈率均高于7倍，小房企业估值普遍低于领域平均水平，雅居乐、富力地产等主要二线房企静态股价 a股房地产评估体系与香港内房股完全相反，万科、保利房地产等a股大型房地产公司的评估水平低于领域平均水平，中小房地产公司将享受评估溢价。

随着沪港通反应堆的出现，两地资本市场估值相接的情况下，a股和港内房股估值差异有望发生变化。 安信证券认为，随着“沪港通”的下跌，少量a股大型企业的估值将略有上升，但中小型地产商的估值可能大幅下降，a股地产股整体估值有可能下降。

如果开发商不能改变过去10年来从事企业品牌工作以前的想法，股价贱卖的状况依然很难改变。

一直以来，内地开发商都不重视企业品牌的功能，认为它只是市场营销的附庸。 他们越来越将企业品牌定位为房地产营销的一部分，并不认为资本市场也需要营销，也需要向投资者推荐。

结果，尽管开发商在市场营销市场上取得了非常好的业绩，但股价却在接近或低于净资产。 《每日经济信息》记者了解到，只有恒大地产、碧桂园这样的部分大型内房股上市以来，在维护投资者和宣传企业品牌方面很好地兼顾了资本市场和住宅营销市场。

不仅如此，开发商对内地投资者也比较冷漠，很少主动创造机会让内地投资者了解公司。

“迄今为止，大部分内房股在维持与投资者的关系时存在误解。 他们只适合海外和香港的投资者，内地的买家在他们看来只是产品的顾客，被忽视了。” 薛迣文告诉记者，随着香港与内地资本市场的连通，更多的内地顾客拥有“顾客”和“投资者”的双重身份，内房股管理层也将与内地投资者并存。

薛迣文认为，市值管理的关键是通过与资本市场准确及时的新闻沟通，维持各利益相关者之间关系的相对动态平衡，内房股未来如何向内地投资者及时发布企业新闻，成为内地基金经理 我们认为，要加强拆资师与财经媒体之间较为有效的信息表达，增加投资，提高上市公司品牌在内地投资者中的地位，最终得到内地投资者的广泛认可，成为“沪港通”开通后的内房股