“三亚停建80平方米以下小户型 库存压力+楼市降温是肇因”

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经过记者顾家彦从广州出发

最近，据网络入住报道，从今年4月开始，海南省三亚市将不再建设80平方米以下的小户型，而是主要建设低密度、低容积率的大户型别墅和洋房。

据《海南日报》报道，日前召开的三亚城乡规划委员会年第二次会议通过《关于加强三亚市商品房户型管理的决定》，明确三亚市范围内居住类项目户型设计建筑面积应达到80平方米(含公摊)以上

不少业内人士在接受《每日经济信息》记者采访时表示，小户型产品库存严重滞涨，海南省楼市热度下降是三亚市停止小户型建设的重要原因，但以非市场化手段强行干预是否会带来副作用，还是个未知数。

三亚明确停止小户型的建设

据《海南日报》报道，三亚市规划局建设计划科科长何大哲日前向媒体表示，三亚市不再建设80平方米以下的小户型的原因是，该市目前销售的商品性住宅以度假型产品为主，8成以上被岛外居民购买，用于投资、养老和旅游等。 他说，因为产权酒店成为旅游房地产的“宠儿”，三亚房地产开发商都以开发50~70平方米之间的户型为主，岛外购房者对小户型十分留恋，所以三亚的城市生活人口急剧膨胀，配套的医院、教育、交通、交通。

据介绍，三亚市规划局几个月前，向外部发出信息，已经在相关审查报告过程中执行了该规定，对通过审议的项目，根据审议的执行； 除非规则委员会审议项目，否则80平方米以下小户型的建设将不再获得批准，市域范围不仅包括河东、河西等中心城区，还包括未来拆迁城镇划分区的育才镇、凯杜湾镇等区域。

但是，三亚未来新建的廉租房、公租房、经济适用住房、双重限制住房、拆迁安居住房五类保障性住房的建设面积仍将按照保障房相关规定执行，三亚此次公布的“居住类项目户型设计建筑面积80平方米(含公售)以上，

行政干预的效果值得怀疑

克瑞研究中心的杨朝青拆师向《每日经济信息》记者表示，三亚出台限制户型的政策，与该市小户型产品库存严重无关。

根据克瑞海南地区总经理沈红提供的数据，三亚目前二手房保存量达到130万平方米，其中小户型占多数。 出售新房子的数字更大，三亚森林半岛项目负责人王磊预计，在当地出售小房子将达到200万~300万平方米。

“国际观光岛计划得到批准后，很多开发者都涌向三亚进行开发，但很多公司选择了开发小型产品。 这与三亚的旅游胜地定位相矛盾，”杨朝青认为。 小型产品适合度假型房地产，其优点是项目距离中心城市约1小时车程，面临的购房者费用相对较弱，“度假+自住”是这种类型产品的特点。 但是，真正意义上的景点应该是需要坐飞机的项目，这些项目面向的是高净值人群，“度假+投资”是这种类型产品的特点。 因为这个大型住宅和别墅等高级住宅型更畅销。 许多开发商混淆了两种产品的特点，这是导致三亚小户型产品积压的重要原因之一。

此外，海南楼市降温也进一步加大了三亚的市场压力。 根据克瑞的统计数据，今年一季度，海南新建商品房成交数为17861套，比去年同期的23911套减少6050套，比去年同期下跌约25%。

同时，随着《限建令》出台，三亚楼市购房门槛将达到近200万元，越来越多的购房者将被挡在门外，整体成交量将进一步下降。

杨朝青认为，“政府通过淘汰小户型，逆转三亚房地产市场供求关系，促使低端进入高端，但市场事件应交给市场，强制性行政干预有可能损害市场自身的调节功能，产生反作用力。”