“人民币贬值成楼市负担：还不是刺破泡沫最后一针”

本篇文章6027字，读完约15分钟

cfp图像制图/尹建

用人民币汇率“跳水”房地产，然后吹“冷风”

日前，央行宣布扩大外国汇市人民币对美元汇率波动幅度，人民币汇率波动备受瞩目。 我国房地产业曾多次经历人民币贬值的冲击，房地产市场总体呈上升趋势，因此人民币贬值的负面影响并未伤害楼市。 但值得观察的是，人民币持续贬值会导致海外融资价格上涨，外资炒股热情减退的逻辑没有改变。

目前，房地产公司对资金的诉求量仍然巨大，随着香港房企的增加，海外融资比例不断提高，人民币贬值的影响逐渐显现。 更重要的是，当三四线城市楼市供给过剩，房地产市场陷入周期性低谷时，人民币贬值成为楼市的负担。 一位业内人士表示，人民币长时间贬值将加速楼市泡沫挤出，导致部分地区房价下跌。

海外融资环境发生了变化

对春节前后在海外市场融资的房地产公司来说，人民币贬值的必然性早就在预料之中。 从去年年中开始，退出qe的帷幕拉开，人民币进入贬值通道只是时间问题。 从去年年底开始，绿地、万科、恒大、万达、招商等大型房企纷纷加速融资，呈现“虎山行”态势。

中原地产研究中心统计数据显示，截至3月15日，今年房企海外融资总额达到150.32亿美元，约917亿元。 比去年同期的104亿5000万美元上升了43%，相当于去年全年海外融资额的27%。

中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，房企空前注重资金安全，意在通过融资提高一二线城市在土地市场的竞争力。 此外，年初国内出现各银行紧缩房地产信贷、部分市场降价的现象，也对资金链的安全提出了警告。 住宅企业越来越成为未雨绸缪，积累“过冬”的资金。

“即使人民币贬值，海外融资的价格也低于国内融资。 》一位香港上市房企负责人据中国证券报记者介绍，房企海外融资平均价格在4%-8%的区间，资质较高的房企海外债务价格一般在4%左右，与国内其他渠道融资相比，价格下降了一半，越来越多。

上述负责人表示，公司从去年年底开始海外融资，很大程度上是在追赶时间差。 另一方面，经过全年旺盛的销售，全年市场降温已成为共识； 另一方面，美国qe逐渐退出后，人民币还没有迅速进入贬值通道。 因此，年末是开始融资的理想时刻。 年以来，国内楼市风险凸显，一些在香港上市的房企遭遇低认购，证明融资环境有所改变。

但是，尽管如此，人民币贬值还是会加大房企还债的压力。 特别是近年来，房地产公司在香港的上市不断增加，海外融资的比例不断提高。 卡莉公布的报告显示，在30家代表性的港股借款结构中，年末，美元、港元借款比例达到34%。 其中，中海达( 29.90、0.300、1.01% )至86%； 住宅企业的一半以上的比例超过了三分之一。

该机构报告称，从今年至今，国内上市住房企业共融资2500亿元人民币，占对外公告总融资的60%。 国内房企融资价格和还款受到人民币贬值的实质性影响。 据计算，人民币每下跌3%，房企总借款(以人民币计算)就上升1%。

一位分析人士表示，目前房地产公司资金状况总体良好，人民币小幅贬值难以产生实质性影响。 但是，如果人民币长时间贬值，公司资金价格可能会持续上涨，给一些项目的定价带来压力。

外资炒面热情减退了

人民币贬值也可能影响外资干预楼市的热情。 看到人民币资产带动汇率上升和资产上升的双重红利，大量外资进入中国。 房地产是外资比较容易进入的投资品种，因此成为外资聚集的行业。 人民币升值预期减弱，外资撤出，房地产价格也可能受到一点影响。

据悉，以“脱投资化”为目的的房地产调控已经持续多年，尽管出台了“限外令”，但海外资本仍通过各种渠道进入国内楼市。 据统计，境外资本主要以基金形式进入国内楼市，一线城市的商业地产成为其青睐对象。 据多家机构统计，2008年国际金融危机后，外资在写字楼市场的主流地位曾居内资，但从年末开始外资有回流之势。

中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为，房地产市场是以投机炒作为主导的资金密集型领域。 在人民币贬值、预期逆转的情况下，投资者要么退出市场，要么就不容易进入住房市场。 他说，如果人民币持续贬值，不仅早些时候从海外流入国内的资金会流向中国或无法轻易进入中国市场，中国住房资产的价格也会下跌。

从去年下半年开始，李嘉诚挂牌销售位于上海、广州等地的房地产，将目光投向了欧洲。 据解体官员称，李嘉诚此次行动是在联邦储备系统理事会宣布退出qe之后不久。 除了对大陆经济形势无望外，还包括了对房地产市场走势和汇率变化的看法。

另外，易宪容强调，如果人民币持续升值的预期被打破，国内居民也将减持人民币资产。 具体来说，国内居民不想进入房地产市场，或者减少手中的以人民币计价的住房资产。

因此，从资产价值的角度来看，人民币贬值肯定会影响房地产。 根据克里的分析，冲击范围包括工业品为首的大宗商品( 2688.45，-9.740，-0.36% )、房地产市场乃至股市等人民币资产价格。 该机构还强调，热钱投资房地产市场的收益将缩小，加上房地产市场自身的调整，追逐高收益的“热钱”有可能撤出，抑制房价上涨。

一线城市的房价受到压力

自1998年我国开始房地产市场化改革以来，楼市经历了几次人民币贬值的冲击。 但是，结合房地产市场的走势来看，楼市冷热和汇率波动没有直接的关联性。 年的人民币贬值通道中，房地产市场大幅上涨，未受影响。

分析师认为，影响房地产市场走势的因素很多，最重要的诱因是货币投入量和市场供求关系。 其中，前者与楼市走势呈正相关，后者决定市场波动幅度。 另外，房地产调控政策也极大地影响了市场的走向。 相比之下，汇率波动只是影响楼市的次要因素。

但值得观察的是，作为利空的因素，人民币贬值对楼市利好时的影响甚微，但房地产市场处于下行周期时，人民币贬值的影响不容忽视。 市场期待着这次人民币贬值或维持一段时间。

张大伟表示，目前的房地产市场处于下行周期。 年以来的数据显示，主要城市市场销售数据涨幅均有所放缓。 从总体上看，年和之后，我国房地产市场分化加剧，调整趋势越来越明显，大部分三四线城市供给过剩，房价下跌压力非常大，一线城市也有可能调整。

近来，国内楼市不断降息空消息凸显，除三、四线城市风险凸显外，一线城市部分楼盘也出现降价现象。 一些住宅企业因销售不佳而资金链吃紧，浙江个别公司则拖欠债务。

在此背景下，张大伟认为联邦储备系统理事会qe退出、人民币贬值对中国房地产市场的影响是负面的。 大量的海外融资规模会引起住宅企业资金链的紧张，也有可能违约。 而且，如果美元走强，热钱将流向中国市场，加剧房地产公司“缺钱”的困境，房地产市场面临颓势，有可能伤害中国经济。

分析师还强调，与三四线城市供给超过需求的本质相比，热钱集中的一二线城市的影响更大。 “人民币持续贬值，热钱就会流出，给一线城市的房价带来压力。 2005年以来，人民币已经持续升值多年，房价也持续上涨，这些投机资金可能希望以利润可观、更低的价格退出。 ”。

ret睿意德高级董事王玉珂:贬值难以阻止住房企业海外融资的步伐

本报记者张敏

ret睿意德高级董事王玉珂日前在接受中国证券新闻记者采访时表示，受外资回流的影响，国内住宅等人民币计价资产可能贬值。 一些房企海外融资价格也将上涨，但由于价格较低，除非国内金融政策有较大调整，否则人民币贬值不会影响房企海外融资的步伐。

外资有回流冲动

中国证券报:万科等房企有意进入港资市场，谋求海外融资。 与国内融资渠道相比，国外融资的特点体现在那些方面？

王珂:最大的特点是价格。 对于资质相对较高的房地产公司来说，海外融资平均价格在3%-5%的水平，个别公司的价格更低，达到2%。 相比之下，从国内银行获得融资，价格一般在基准贷款利率上有一定浮动，价格明显高于海外融资。 如果通过比较流行的信托方法获得贷款，最低价格也需要12%。 例如，为什么许多港资公司敢于囤积多年进行开发？ 最大的理由是资金价格低。

中国证券报:外资以什么形式进入国内楼市？ 你更喜欢那些不动产类型吗？ 地区的选择是什么？

王珂:外资投向国内楼市主要分为两大类。 一个是开发类，以房地产开发资金的形式进入。 就像进入初期的新昌、凯德，还有恒隆、新鸿基等港资开发商。 二是基金类，以房地产基金的形式进入国内，如华平、摩根斯坦利等股票投资基金。

从房地产类型来看，外资更喜欢商业房地产项目，特别是具有保值功能的核心地区的商业。 从地域选择上看，最集中在一线城市和东部省会城市，成都、重庆等西部城市也有外资身影。

中国证券报:目前外资在国内楼市的规模比较大，如果人民币持续贬值，会不会导致资金回流？

王珂:人民币持续贬值，外资对国内楼市的兴趣将减弱，资本肯定会有回流的趋势。 总体而言，将导致包括房地产、股市在内的人民币资产贬值。

从住房企业海外融资的角度来说，人民币贬值会导致融资价格上涨、融资难度增大。 但是，海外融资的比例是否减少，也取决于国内的金融政策。 如果国内融资难度大，房企依然倾向于海外融资，价格还是相对较低。

今年的房价涨幅减缓了

中国证券报:亚太、欧洲和美国楼市目前处于什么阶段？ 很多国内公司在海外投资，人民币贬值会不会影响房企“出海”？

王珂:亚太受美国退出qe的影响，房地产市场处于下跌阶段； 欧洲一直低迷； 美国的房地产市场正在从金融危机中恢复。 人民币贬值刺激海外资金回流，向这些市场注入比较多的资本，有助于恢复。

值得注意的是，房地产公司开发海外项目的首要目标是国内人民。 人民币贬值，导致国内人民币资产流失，例如以购房等形式流失海外。 这是因为房地产公司对于“出海”，反过来可以起到一定的促进作用。

中国证券报:你对今年国内楼市的走向有什么看法？

王珂:今年国内房地产市场基本稳定，没有太大变动。 因为从政策上看，没有比这更大的调整了。 虽然有一点税收政策的微调，但却是非行政手段，有利于市场健康的快速发展。 但重要的是，分类控制的想法越来越有可能确定。 北京上海等热点城市，一方面行政手段还存在一段时间，另一方面供应量充足，空安装率高、房价低的三四线城市，受市场自发调整的影响，市场略有波动，但不影响全球。 总体而言，今年国内房价总体涨幅将放缓。

中国证券报:近期，部分地区房地产市场出现楼盘降价现象，个别房地产公司也出现了不履行债务现象。 这种情况会不会扩大？

王珂:对三四线城市来说，市场波动或个别公司不履行债务是正常现象。 因为这是市场自我调整的一部分。 当一个领域全面繁荣，每个公司都能在其中赚钱时，市场反而异常。 就像手机领域一样，即使诺基亚不行了，也不意味着这个领域的衰退。

贬值不是刺激

房地产泡沫的最后一针

最近，人民币汇率下跌，楼市也出现了降价抛售、贷款违约的消息。 有一次，很多观点把两者联系起来，认为贬值导致资本大量外逃，冲破了房地产泡沫。 详细分析先进经济区块和国内历史，发现汇率和房价之间没有一定的规律。 本币升值并不一定伴随着房价的上涨，本币贬值也并不意味着房价的下跌。 决定房价走势的主要因素有货币供给、住房制度、房地产供求水平、城市化水平等。

让我们先来看看美日的例子。 美国房价指数从1995年到2002年顺利上涨，美元指数维持小幅上涨，两者呈正相关。 2000年至2000年，受美国低息政策和次级贷款市场快速发展的影响，美国房价指数大幅上涨，比2000年增加了两倍多。 同期美元指数持续下跌，从120点下跌至83点左右，两者呈明显负相关。 20世纪80年代到90年代，随着日元升值，大量涌入日本房地产市场，日本房地产价格指数上升，房地产泡沫越吹，日元与房地产价格之间出现了正相关。 随着日本货币和财政政策的急剧紧缩，从1990年开始日本楼市断崖式下跌，到1995年跌至1985年《广场协议》签订时的水平。 日元对美元的升值幅度接近100%，两者明显呈负相关。

从国内情况看，2005年汇率改革以来，2006-年人民币对美元的历年涨幅分别为6.8%、6.9%、3.4%、0.1%、3.1%、5.1%、0.3%和2.9%，8年累计为35% 从整体来看，人民币升值伴随着国内房价的上涨，但具体情况各年不同。 2006-年商品房平均销售价格比上年同期增长6.2%、14.8%、-1.7%、23.2%、7.5%、6.5%、7.0%。 2008年房价负增长，人民币汇率依然上涨，两者存在负相关2009年，人民币基本钉住美元，但房价大幅上涨，两者也出现了背离。

先进的经济区块资本项目可以自由兑换，但汇率和房价走势有时会脱节。 何况，我国的资本项目有限制，很难以低价自由地转移资金。 特别是近两年来，房地产市场限购以来，外资和热钱直接购买房地产的价格居高不下，规模小，大量抛售不会扰乱整个房地产市场。 从融资渠道来看，近年来，尽管更多的国内房企绕开了海外融资，但绝对规模较小，部分融资用于借贷新增或还旧，海外融资规模远远低于国内融资占比。

当然，汇率波动会带来资本流动的一些变化，进而影响外汇占用金，直接导致央行基础货币的投入，从而影响流动性的整体水位，但央行货币政策是不可忽视的中间变量。 央行可以通过正反回购、收紧和放松贷款规模、升降存款率等货币工具，回收或释放流动性。 因此，广义的流动性才是影响房地产价格的首要诱因。 流动性闸门松动后，包括楼市、股市在内的资产价格暴涨，相反，关闭流动性闸门后，将对楼市、股市产生明显的收缩效应。

此外，随着矿产、土地、资金、技术等资源和要素的持续货币化，房地产价格也呈现出同时快速上涨的特点。

房地产作为高度依赖信用的产业，其变动与银行信用的密切和松有直接关系。 房地产价格涨幅疲软的原因是，从年初开始，国内金融机构收紧了对房地产公司的贷款，限制了对购房者的贷款或将其停摆。 进入今年以来，一些银行搁置了部分房地产新信用业务，停止了房地产中间融资业务。 流动性严峻的住宅企业不得不“以价格进行交换”，面临着资金链断裂的风险。 美日的情况也表明，经过一段时间的上涨，货币政策和财税政策转为紧缩后，楼价将面临下行风险。

此外，土地供应也是影响房价走势的重要因素。 现在房价下跌的地区，因此前面的土地供应量过高，短期库存积压很大。

可以看出，中国正处于改革快速发展的转型时期，房地产诉求呈现出多元化优势。 目前，我国常住人口城市化率为53.7%，户籍人口城市化率为36%左右，不仅低于发达国家的平均80%，而且人均收入低于与我国相近的快速发展中国家的平均60%。 根据国际经验，城镇化率达到70%之前，一国房地产难以崩溃。 因此，从整体上看，我国房地产仍处于快速发展空之间。 当然，一些城市房地产市场前期涨幅过大，已经积累了一定的泡沫，信贷紧缩，供给过大时，资金链断裂，房价迅速跳水，需要防范和警惕。

cs/ssgs/fcgs/03/t0326_4345535