“简政放权逐步推开 房企盈利能力有望提升”

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经记者叶燕婷从深圳出发

对房地产领域来说，“简政放权”有多少想象？ 恒大地产董事局主席许家印最近在“两会”上表示，房地产领域繁琐的审批是房价高企的帮凶，简化审批、规范政府调控费、推进税收改革可以降低房地产建设的时间和资金价格，最终可以节约或降低房价。

《每日经济信息》记者采访了多家房企内部人士，结果表明，简政放权对前期规划能力强的大型房企更有实际效益。 在规模化高周转模式下，大型房企在拿地时已经有了规划，建设周期将成为影响整个项目周期的重要因素，最终导致项目转速的变化。 对小型住宅企业来说，“获得土地后必须花4个月的时间进行规划，这可能超过了建设批准”一位中小规模住宅企业的内幕表示。

繁琐的批准会带来看不见的价格/

在刚刚闭幕的“两会”上，徐家印的简政放权降低房价的观点引起媒体关注。 他认为有构成房价的五个部分。 地价、综合成本、政府管制费、税收和公司利润。 其中政府管制费、税收都可以通过简单的政治放权来降低价格。 “如果这些部分不下降，房价就不会下降。 ”

通常，政府管制费包括城市基础设施建设费、设计费、招标费、行情调整费、鉴定费等。 许家印表示，政府规费各地差异很大。 据他去年对恒大项目进行的统计，根据城市不同，收钱最少的37种，最多达157种，不规范导致的乱收钱现象增加了房企的价格，但按恒大去年的项目平均值计算，这里 他提议征收国家统一规范规费，取消不合理的收款。

除此之外，政府还向房企征收营业税、城建税、教育附加税、土地增值税、房地产税、印花税、契税等10多种税，暨南大学管理学院教授胡刚指出，房地产行业税占房价的比例通常超过20% 许家印认为，在限定房企利润上限的基础上，取消所有环节税，整合公司缴纳所得税前的税种，统一为抑制房地产利润的累进式增值税，就可以不做个别项目的暴利行为，降低房地产价格。

除了直接的资金价格外，由于繁琐的考核，房企不得不承受的时间和劳动力的隐形价格实际上更是致命。 据新城房地产董事长曹志伟统计，房地产投资项目从立项到考核，整个过程要经过20个部委，共100个章节，整个过程需要799个考核工作日。 从拿地到开工，需要259个审批工作日。 他曾经算过帐。 年广州卖地总收入以412亿元计算，这些投资项目按现行程序建设审核时间办理开工手续，按年息10%计算，每年将产生41.2亿元资金价格，这意味着当时房企每天向广州土地支付的利息价格将超过1000万元

一家大型房地产公司的内部人员告诉《每日经济信息》记者，大部分大型房地产公司的周转战略正在提高。 这种情况下，获得土地时，大多已经制定了区划计划，直接进行建设。 在这种情况下，考核的效率直接影响项目的结算周期，资金占用时间越长，最终反应的公司roe也越低，所以如果简单的政治放权能在房地产领域提振，当然是个好事件。

另外，与考核中存在的串联考核、预考核条件互设、流程多复杂、考核期限长等问题相比，广东省房地产协会会长蔡穗声认为，当前房地产项目考核环节消耗了大量社会资源，确实是合理的空

简政放权逐步展开/

但是，房地产开发行业的相关人士告诉《每日经济信息》记者，从拿地到开工的周期通常为一年左右，最短需要六个月，要满足预售条件，还需要十个月左右的施工时间，除了政府审查外，还需要开发商自己的计划、开发人员自己的计划、施工时间 该人士表示，目前，国内许多中小型房企取得土地后需要4、5个月的规划时间，越来越多于考核所需的时间。 “从内部提高效率的更好的管理、万科、万达学习、取得地块已经有了计划，与其期待政府简单的政治放权，不如突破这一部分。 ”

另一方面，政府对不动产的简单政治放权逐渐展开。

从去年10月16日开始，住房和城乡建设部的权力下放不再受理一级房地产评估机构的部分资质审批事项，由省级住房建设部门负责该行政区域内的相关审批工作。 总公司引用建设部相关负责人的话进行了介绍。 建设部负责指导和监督房地产评估机构的资质审批工作，制定房地产评估机构的资质等级条件，指导全国房地产评估领域的管理新闻平台建设，制定房地产评估机构的资质证明格式。

从去年4月开始，国土资源部将12种项目用地和小面积理发分散建设项目用地的预审权、卫片执法检查协议、解释责任权移交给了省。 目前，国土资源部批准了54个项目，计划在今后3年内取消14个项目并下放。

一些省市也开始结合自身情况订购更“短”的考核流程。 《每日经济信息》记者从深圳住建局获悉，对深圳住房建设项目，去年行政审批的部分事项减少了50%。 另外，利用新闻和外部新闻的共享，审批从原来的41个项目的资料精简为16个项目，减少60%，各工程项目方的施工许可申报资料压缩20%以上，16个项目的几个事项被合并或转移。

今年以来，采取了“部门导向、平行审批、新闻共享、限期结算”的办法，房地产开发项目审批手续从原来的“9个主要行政部门、11个行政审批事项、6证5书、183个工作日”开始，变为“5个主要行政部门”